Analýza EKOSPOL: v posledním čtvrtletí 2010 poprvé ubylo neprodejných ležáků

V posledním čtvrtletí loňského roku poprvé od nástupu hospodářské recese poklesl v Praze počet dokončených neprodaných bytů, které developeři nabízejí v rezidenčních projektech s 50 a více byty. Vyplývá to z analýzy přední české developerské společnosti EKOSPOL, která má jako jediný velký developer všechny dokončené byty vyprodané.

K 31. 12. 2010 bylo v Praze připraveno k nastěhování celkem 2276 dokončených nových bytů. Ke konci třetího čtvrtletí roku 2010, kdy jejich počet kulminoval, jich pražští developeři ve svých cenících evidovali celkem 2519. Čistý úbytek za poslední čtvrtletí roku tedy činil 243 dokončených bytů. „V Praze se ale za stejné období prodalo dohromady 737 nových bytů. To znamená, že zbylých 494 bytů bylo prodáno v projektech nově připravovaných, ve fázi probíhající výstavby nebo dokonce ještě před jejím zahájením,“ upozorňuje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a.s.

Rozhoduje cena

Podle Evžena Korce je totiž pro kupující rozhodujícím faktorem konečná cena bytu. A to je právě kámen úrazu pro většinu dokončených bytů, jejichž financování a stavební náklady byly sjednávány v době realitního boomu. „Dokončené byty nemohou ve většině případů cenově soupeřit s byty v nových projektech, které jsou levnější v řádu desítek procent. Kupujícím se tak vyplatí sáhnout spíše po bytu v nově připravovaném developerském projektu, strávit 1-2 roky v nájmu a ušetřit několik set tisíc, než dnes kupovat hotový byt,“ vysvětluje Evžen Korec.

Podle analýzy společnosti EKOSPOL je největší podíl dokončených neprodaných bytů v cenové relaci 50 – 65 000 Kč za metr čtvereční vč. DPH. Naopak bytů s cenou do 50 000 Kč za metr čtvereční vč. DPH zůstává neprodáno minimum a většinou je důvodem jejich neprodanosti nevyhovující lokalita či špatné parametry konkrétního bytu. Podle Evžena Korce je právě cena 50 000 Kč za metr čtvereční za byt v klidné lokalitě s dobrou dopravní dostupností centra města hranicí férové ceny, kterou jsou kupující ochotni zaplatit. „Platí, že klienty zajímá především celkový počet pokojů a konečná cena bytu. Jejich psychologické hranice jsou maximálně 1,8 mil. Kč vč. DPH za byt o dispozici 1+kk, 2,6 mil. Kč za 2+kk a 3,5 mil. Kč za 3+kk. Dražší byty se dnes prodávají jen velmi těžko,“ vypočítává Evžen Korec. „Všechny dokončené byty, které se ve čtvrtém čtvrtletí v Praze prodaly, se prodaly díky výrazným slevám. Kdo chce své dokončené byty prodat, musí prostě zlevnit,“ myslí si Korec.

Čeká nás vlna “distressed“ transakcí?

Při tak velké zásobě dlouhodobě neprodejných bytů, z nichž zhruba polovina zůstává neprodána i déle než jeden rok po dokončení, se nabízí otázka, zdali developery v problémech nepřinutí ke zlevnění financující banky. Když totiž obyčejný člověk nesplácí řádně svou hypotéku, nerozpakuje se banka jeho byt zabavit a prodat jej v nucené dražbě třeba i za zlomek jeho tržní ceny.

V případě developerských společností, kterým banky napůjčovaly ne jednotky, ale stovky milionů korun, to ale podle Evžena Korce nehrozí. „Banky by výraznějším snížením cen de facto přiznaly, že jejich zástavy nemají takovou hodnotu, jakou vykazují. A banka musí vydělávat vždy,“ tvrdí Korec. „U rezidenčních projektů, kde bylo financování přenastaveno tak, aby bylo možné snížit cenu bytů, již k výraznému zlevnění velmi pravděpodobně došlo. Otázka je, co bude s byty, u nichž ani developeři, ani banky zlevnit nemohou. Zákopová válka bude pokračovat a záleží na tom, komu dříve dojde trpělivost – bankám a developerům na straně jedné nebo kupujícím na druhé,“ uzavírá Evžen Korec.