Banka zbořila sen: Penzion nebude dostavěn

Manželé ze Šumavy měli sen. Postavit si a provozovat penzion. Pozemek koupili a hrubou stavbu postavili z úspor. Na zbytek měli získat dotace na podporu cestovního ruchu... a bankovní úvěr. Banka ale řekla "ne". Proč rozbila sen o penzionu? Chyba není na straně banky.

Bankéř se neptá na sny, ale na čísla. Bankéř je někdo, kdo hledá toho, kdo si od něj půjčí, investovanou částku (jistinu) vrátí a poskytne výnos (úroky). Máte svůj sen? Máte skrytá přání? Skutečnost, že vám na ně banka nepůjčí, bude mít své příčiny.

Rozhodování, zda je rozumné si své sny splnit, vyžaduje jiné než emoční uvažování. Jen čísla umožní na věc nahlížet tak, co zůstává při povrchním pohledu skryto. Moudrý investor podobně jako bankéř dbá na finanční fakta, nikoliv na názory, přesvědčení a někdy i iluze těch, kdo jeho peníze žádají pro financování svých záměrů.

Nesplněný sen v podobě vlastního penzionu

Žili, byli kdesi na Šumavě dva pracovití a podnikaví manželé. Nejprve uvažovali o stavbě kempu, ale pak je zlákala informační kampaň o dotačních titulech zaměřených na podporu cestovního ruchu. A tak se nevěnovali původnímu finančně nenáročnému provozování kempu, ale svou energií, práci i peníze své rodiny investovali do výstavby penzionu. Není to příběh z pohádky, ale z článku „Stavíte penzion, úvěr asi nedostanete“, který v únoru 2010 publikoval Deník.cz.

Je to skutečný příběh manželů, kteří se rozhodli, že si splní svůj sen a postaví rodinný penzion. Žili svůj sen a ve chvíli, kdy se jim podařilo získat pozemek přímo naproti jejich domu, byli údajně jako v "Jiříkově vidění". Svůj záměr, tedy koupi pozemku a hrubou stavbu penzionu, financovali z příspěvků rodiny a věřili v evropské dotace a bankovní úvěr. Aby získali dotace, uzavřeli smlouvu s firmou, která měla zpracovat a předložit jejich projekt k žádosti o dotaci. Možná již zde spočívá kámen úrazu v tom, že oblast cestovního ruchu je oblastí, kde je konkurence žádostí o evropské dotace vysoká a pravděpodobnost získání dotace malá.

A tak jejich sen začíná doprovázet noční můra. Postupně navštívili různé banky a peněžní ústavy, nikdo jim na záměr stavby a provozování rodinného penzionu půjčit nechtěl. A tak se sen stal skutečně velkou noční můrou, manželé vybudovali hrubou stavbu penzionu a jejich investice a podnikatelský záměr stojí, protože nemají na jeho dokončení. Představa, že když z úspor a půjček v rámci rodiny postaví hrubou stavbu, budou moci touto stavbou ručit za bankovní úvěr, se ukázala jako lichá. A tak nedosáhnou ani na evropské dotace. Mohou za to banky?

Když sny narážejí na tvrdou realitu

Manželům ze Šumavy zůstala rozestavěná stavba, víra v to, že kdyby jim banka půjčila, dosáhli by na dotaci a šťastně až do smrti by provozovali svůj rodinný penzion. Na první pohled to vypadá, že za jejich problémy může odosobněná politika bank, že regionální politici nesplnili co slíbili, když mluvili o předjednané podpoře na financování takových projektů.

Slovy jednoho z manželů: „Kdyby před tím tak neblbli lidi, vůbec bychom do toho nešli a mohli jsme už tři roky provozovat bez starostí autokemp.“

Selský rozum jim říkal: „Máme pozemek, máme bez koruny dluhu hotovou hrubou stavbu, splňujeme podmínky dotačních titulů, máme firmu, která se o vše kolem projektu a dotací postará, tak by neměl být problém sehnat od banky úvěr na financování." Jenomže skutečnost byla jiná.

Z představy penzionu plného hostů, kteří penzionu dávají vydělat, zůstala hrubá stavba, která je bez hostů a nedokončení k ničemu. Zkušenosti, které manželé v oblasti pohostinství a ubytování údajně mají, jejich zalíbení, které je do této oblasti podnikání láká, ovšem nestačí. Rozhodování, zda do něčeho investovat, zda uskutečnit nějaký investiční nebo podnikatelský záměr, vyžaduje jiné než emoční uvažování. Kdo zvládá řešení tohoto typu problémů, dosahuje pravděpodobně dodatečného toku příjmů díky investicím do aktiv, která jsou skutečně produktivní.

Převládne-li emoční uvažování, a člověk vidí „očima a nikoliv rozumem“, pak sny končí probuzením do kruté reality. Vzletněji řečeno zde chybí podnikatelsko-investiční úvaha, zvážení souvisejících finančních toků, zdrojů financování, či ekonomické zvážení nákladů, výnosů a obětovaných příležitostí.

Banky, které nechtějí financovat sny, pokud je to pro ně rizikové

Bankéři na regionální úrovni byli z předloženého záměru stavby penzionu údajně nadšeni, ovšem centrála následně poskytnutí úvěru zamítla. Měl to být „Penzion plný hostů, kteří se vyhřívají na sluníčku a z terasy restaurace, kde se podává tradiční česká kuchyně, se rozhlížejí do krajiny pod Boubínem.“ Jenže to, co je vidět očima, se může lišit od toho, co je vidět rozumem.

Při povrchním pohledu to vyznívá tak, jako by banky při hodnocení bonity na penziony zanevřely. Jenže právě banka a bankéř, svěřující prostředky banky do rukou dlužníka, musí zvláště dbát na finanční fakta, nikoliv na názory, přesvědčení a někdy i iluze klientů žádajících úvěr. A tak skutečnost, že se několik bank rozhodlo projektu rodinného penzionu neúvěrovat, bude mít svoje pozadí.

V zájmu banky je úvěry poskytovat, je to její byznys, jsou to její zisky. Ovšem poskytnout úvěr špatný, financovat záměr, který se ukáže jako prodělečný, znamená pro banku budoucí ztráty a problémy. Banka chce minimalizovat špatné úvěry a nutně musí používat  fakta, podle kterých bude žádost o poskytnutí úvěru posuzovat.

Jen čísla umožní na věc nahlížet tak, co zůstává při povrchním pohledu skryto. Skutečné důvody, proč vlastně banky nechtějí výše diskutovaný projekt rodinného penzionu spolufinancovat, se lze jen domnívat. Možná kámen úrazu spočívá v samotném podnikatelském záměru, možná je to nejistotami, které cestovní ruch zažívá a dále může zažívat. V úvahu může také připadat chybějící marketingová strategie, podcenění provozního financování, nebo třeba jen chybějící strategie pro případ, kdy dotace na penzion nebude poskytnuta.

Co je vidět očima se liší od toho, co je vidět rozumem

Banky jsou jedním z neopomenutelných zdrojů financování investičních a podnikatelských záměrů. Bankéř je někdo, kdo hledá toho, kdo si od něj půjčí, investovanou částku (jistinu) vrátí a poskytne výnos (úroky). Pohled bankéře je ovšem neúprosný, bankéř je nucen zvažovat kvalitu a rizikovost daného projektu, odhalit možná rizika, a v neposlední řadě dosáhnout vhodného zajištění úvěru. Možná že právě tak by se měl na své investice dívat i potenciální investor.

Banka se nutně zabývá tím, zda je předložený podnikatelský či investiční záměr realistický, nebo zda je to jen sen, který se při probuzení do tvrdé reality rozplyne. Banka se nutně při financování takových záměrů ptá, zda se to opírá o realistickou marketingovou analýzu, zda je zde realistický finanční plán, zda projekt bude při předpokládaných výnosech a nákladech dostatečně rentabilní.

Banka je také nucena zvažovat možná rizika, která mohou nastat a ohrozit splácení úroků a jistiny poskytnutého úvěru. Podnikatel stavějící penzion třeba nemusí získat veškerá povolení k dostavbě a používání nemovitosti, rozpočet může být překročen, v případě selhání dlužníka mohou nastat komplikace s realizací zástavy. Také se nemusí podařit dosáhnout předpokládané prodejní výsledky, penzionu se nemusí dařit získávat hosty, nemusí se dařit pronajímat a prodávat tak, jak bylo v původním podnikatelském plánu uvažováno.

Kartami také může zamíchat i vývoj ekonomiky, změny úrokových sazeb, a mnoho faktorů sociálních, legislativních, politických i technologických. Kdo by si třeba před dvěma roky pomyslel, že všechny sektory v ekonomice budou procházet snižováním míry zadlužení (deleveraging), a že nastoupí sestupná fáze úvěrového cyklu?