Banky nejčastěji půjčují na 75 % hodnoty nemovitosti

Hypoteční banky v důsledku finanční a hypoteční krize zpřísnily podmínky poskytování hypoték. Mimo jiné zvýšily požadavky na vlastní zdroje financování. Jak je na tom český hypoteční trh v současnosti a jaká je situace v okolních evropských zemích?

Klient žádající o hypotéku musí vždy bance poskytnout jako záruku řádného splacení úvěru nemovitost v odpovídající hodnotě. Nemovitost sice zůstává ve vlastnictví žadatele, nicméně ve prospěch banky se k němu sjednáno tzv. zástavní právo. V situaci, kdy by klient nebyl schopen úvěr splácet, banka může dům prodat a ze získaných prostředků uhradit svou pohledávku.

V praxi potom platí, že čím hodnotnější nemovitost v poměru k částce úvěru klient bance nabídne (zástavou nemusí být nutně kupovaná nemovitost), tím nižší úrokovou sazbu od banky získá. Poměr mezi hodnotou nemovitosti a částkou úvěru se označuje LTV (z anglického loan-to-value).

LTV zásadně ovlivňuje výši úrokové sazby

Hodnota LTV do jisté míry vyjadřuje rizikovost úvěrového obchodu.  Jak již bylo uvedeno výše, zástava nemovitosti slouží jako garance pro případ, kdy by klient neměl na splátky úvěru. Bohužel cena nemovitosti se může v čase měnit a také prodej v časové tísni může znamenat, že banka z prodeje nemovitosti získá méně, než na kolik byla nemovitost původně ohodnocena a dokonce méně, než kolik činí zůstatek úvěru. V takovém případě by se z pohledu banky jednalo o ztrátový obchod a toto riziko samozřejmě banka promítá v nabízené úrokové sazbě.

Čím menší je rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a částkou úvěru, tedy čím vyšší úroveň LTV úvěr vykazuje, tím vyšší riziko banka podstupuje a tomu také odpovídá výše nabízené úrokové sazby. Kritickou hranicí, za kterou banky velice pečlivě zvažují, zda úvěr poskytnout, je 85 % hodnoty nemovitosti. Zatímco u úvěrů do 50 % LTV banky nabízejí v současnosti sazby od 4 % p.a., klient s hypotékou nad 85 % LTV by mohl být nadmíru spokojen s úrokovou sazbou na úrovni 5 – 5,5 %.   

Hypoteční krize znamenala konec pro 100% hypotéky

Před vypuknutím hypoteční a následně finanční krize nebyly 100% hypotéky ničím výjimečným. Banky klientům poskytovaly úvěry dokonce nad úroveň hodnoty zastavené nemovitosti. S příchodem krize a poklesem cen nemovitostí však banky vystřízlivěly a drtivá většina bank přestala 100% hypotéky poskytovat. V současnosti tento typ financování naleznete pouze ve standardní nabídce Hypoteční banky a Komerční banky. 

FINEP: Lidé si půjčují pouze na 50 % hodnoty kupovaného bytu

Developerská společnost FINEP před několika dny uvedla, že její zákazníci si v průměru půjčují pouze 50 % částky potřebné k pořízení bytu z jejich nabídky.  „Jde o dlouhodobý trend, který pozorujeme zhruba od konce roku 2008. Lidé dávají z vlastních zdrojů podstatně více, než po nich banky požadují. Trend se týká bytů všech velikostí v našich projektech. Směr nastavený za krize se nemění ani dnes, kdy trh nemovitostí znovu nabírá na síle,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel společnosti FINEP Finanční služby. Podle Zuzáka se však jedná o trend patrný spíše u novostaveb. U starších bytů mají podle jeho názoru lidé omezené zdroje pro získání prostředků na financování koupě.

Kolik činí průměr za celý trh?

Z dat FINCENTRUM HYPOINDEXu nelze průměrnou hodnotu LTV poskytnutých úvěrů získat, proto jsme se obrátili na samotné banky. Z aktuálního průzkumu vyplývá, že průměrná hodnota LTV aktuálně poskytovaných úvěrů se nejčastěji pohybuje v pásmu od 60 – 70 %. Nicméně mezi bankami existují obrovské rozdíly. Hodnota ukazatele LTV se v případě LBBW Bank aktuálně pohybuje zhruba na hranici 90 %, naopak Raiffeisenbank a UniCredit Bank poskytuje úvěry s průměrným LTV od 55 – 60 %.

„Průměrná hodnota LTV se dlouhodobě pohybuje mezi 55 a 60 %. V minulém roce se u nových hypoték projevovalo v důsledku ekonomické krize a zpřísnění pravidel v bankách její snížení, letos opět dochází k pozvolnému růstu,“ říká Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank.

Změny ve vývoji průměrného LTV zaznamenala také GE Money Bank: „Nyní se průměrná hodnota LTV v naší bance pohybuje okolo 60 – 65 %. Před 3 roky bylo průměrné LTV vyšší a to hlavně z důvodu 100% hypoték, které tehdy tvořily až 1/3 nově poskytnutých úvěrů,“ uvedla její tisková mluvčí Markéta Dvořáčková.

Tabulka 1: Průměrná hodnota LTV českých bank

Banka	Průměrná hodnota LTV
Česká spořitelna	do 80 %
GE Money Bank	60 - 65 %
Hypoteční banka	nesděluje
Komerční banka	nesděluje
LBBW Bank	90%
Raiffeisenbank	55 - 60 %
UniCredit Bank	67%
Volksbank	70%
Wüstenrot hypoteční banka	64,50%

Zdroj: banky

Bohužel s odkazem na obchodní tajemství odmítla zveřejnit konkrétní údaje Hypoteční banka a Komerční banka, které nyní dohromady disponují více než 50% tržním podílem.

„Na celkovém portfoliu Hypoteční banky mají podobný podíl úvěry s LTV do 70 % a do 85%. Úvěrů se 100% LTV je v našem celkovém portfoliu menšina. V případě nově uzavřených obchodů tvoří více než polovinu produkty s LTV 85 %, následují produkty s LTV do 70 % a nejméně úvěrů se 100% LTV,“ uvedla Irena Zatloukalová, tisková mluvčí Hypoteční banky.

Vzhledem k tomu, že obě banky v současnosti nabízejí 100% hypotéky a s přihlédnutím k získaným vyjádřením, můžeme celkem s úspěchem odhadovat, že průměrná výše LTV za celý český hypoteční trh se nyní pohybuje mezi 75 – 80 %.

Jak velkou část úvěru hradí ze svého lidé v EU?

Evropská hypoteční federace v letošním květnu publikovala výsledky své studie evropského hypotečního trhu. Součástí studie bylo také zkoumání průměrné hodnoty LTV ve vybraných zemích EU. Tyto hodnoty naleznete v tabulce č. 2.

Tabulka 2: Průměrná hodnota LTV v evropských zemích

Země	Prům. LTV
Belgie	80%
Dánsko	80%
Estonsko	80%
Francie	72,7%
Německo	72%
Irsko	80%
Itálie	50%
Lotyšsko	80%
Litva	80%
Polsko	80%
Portugalsko	71%
Španělsko	80%
Švédsko	80%
Velká Británie	87%
Aritmetický průměr	76,4%
Vážený průměr	74,9%