Bedřich Skalický: Letos může skončit až 30 % realitek

O aktuální situaci na realitním trhu, o cenách nemovitostí a plánech České komory realitních kanceláří (ČKRK) hovoří Bedřich Skalický, prezident ČKRK a předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny.

ČESKÁ KOMORA REALITNÍCH KANCELÁŘÍ

Při startu nové komory jste vyhlásili řadu zajímavých cílů. Jak jste s realizací daleko?

Česká komora realitních kanceláří, resp. všechny její členské společnosti, se v tomto roce staly přidruženými členy Hospodářské komory ČR. V jejím rámci bychom chtěli naše náměty a cíle ještě více a intenzivněji rozvíjet.
 
Jsme například ve velmi pokročilém stadiu povinného pojištění členských realitních kanceláří proti jejich úpadku. A to až do výše 30 miliónů korun. Tento krok je podle našeho názoru signálem zejména našim klientům, že i v „turbulentních dobách“ jsou jejich peníze (zálohy na nemovitosti apod.) ochráněny.

Hovořili jste o přípravě cenových map nemovitostí. V jakém stádiu je tato realizace? Kde čerpáte data, resp. kdo všechno je do realizace zapojen? Budou mít tyto cenové mapy vypovídající schopnost za celý realitní trh?

Intenzívně pracujeme na tzv. kategorizaci nemovitostí. Jde o to, že zejména developeři hovoří o svých projektech v superlativech. "Luxusní bydlení na skvělé adrese“ apod. Nikdo však tento „luxus“ nedefinoval a nedefinuje. Snažíme se proto, po vzoru např. ratingových agentur, určit a zařadit tyto kategorie v pěti, sedmi bodech např. Aplus až Bminus a definovat tak standard, vyšší standard až luxus a tomu přiřadit cenu metru čtverečního. S jistým malým rozptylem od – do. To považujeme za první nezbytný krok k dalšímu zpřesňování cen nemovitostí v ČR.

Na Slovensku data o cenách realit publikuje centrální banka, která na jejich zpracování spolupracuje s Národní asociací realitních kanceláří. Plánujete něco podobného u nás? Nacházíte ve slovenském modelu inspiraci?

Zatím jsou taková úvahy ještě předčasné. Jak jsem uvedl, řešíme dnes celou řadu aktuálních úkolů. Jestliže však hovoříme o cenách realit, pak bychom měli rozlišovat nemovitosti soukromníků, jednotlivých osob a rodin a komerční nemovitosti. V této oblasti je situace daleko lepší. Tento segment, díky svým zkušenostem, monitoruje naše členská kancelář Jones Lang LaSalle a pravidelně čísla o vývoji tohoto typu nemovitostí publikuje.

Ihned po založení Komory jste začali s certifikací svých makléřů. Jak jste daleko? 

Jednotlivé členské kanceláře na průběžném profesním vzdělávání makléřů pracovali již dříve. V této chvíli připravujeme jakési sjednocení „učebních osnov“ tak, aby byly v rámci ČKRK jednotné.

Dali jste si za cíl kultivaci realitního trhu. Určitě se v tomto směru budete inspirovat zkušenostmi ze zahraničí. Kde budete nejvíce čerpat?

Samozřejmě jsme se inspirovali v zahraniční. Čerpali jsme z rakouských, německých, britských ale i kanadských zkušeností. Situace, kdy je v České republice evidováno na 19 000 subjektů, které v celé řadě prokazatelných případů „vykonávají“ realitní činnost bez jakýchkoli pravidel a odborné způsobilosti, je neúnosná. Naší snahou je, a uvědomujeme si, že jde o běh na dlouhou trať, aby profese realitního makléře byla ve smyslu zákona vázanou živností.

Jak se vám daří rozšiřovat členskou základnu? Usilujete o členství velkých realitních kanceláří, ale zatím tyto kanceláře mezi vašimi členy nevidím (např. M&M Reality, AAA Reality atp.).

Počet členských kanceláří se rozšiřuje. Spontánně se, jak se daří Komoru stále více institucionalizovat, hlásí další zájemci. Rozhodně ale chci zdůraznit, že masovost a tisíce registrovaných členů nejsou a nebudou kritériem pro úspěch našeho snažení. Na prvním místě je profesionalita a kvalita služeb.

ČESKÝ REALITNÍ TRH

Hovoří se o zamrzání trhu s realitami. Jaký je váš názor?

Je to pravda, realitní trh se podle empirických zjištění České komory realitních kanceláří v loňském roce propadl meziročně o 30 %.

A jak na to podle vašich statistik reagují ceny nemovitostí (ceny bytů a domů)?

V rámci České republiky stouply za celý loňský rok ceny nemovitostí v průměru zhruba o 5 procent. Samozřejmě, že výkyvy podle typu nemovitosti a lokality existují. V některých případech skutečně došlo k dílčím poklesů o zhruba 10 – 15 procent. Zatím ale plošné snižovaná cen nemovitostí tak, jak k tomu došlo např. ve Velké Británii nebo Spojených státech, nenastává.

Paradoxně uvádíme, při splnění určitých podmínek, že v horizontu jednoho, jednoho a půl roku může dojít k nárůstu poptávky nad nabídkou nových nemovitostí a to může vést k růstu cen. Zejména za situace, kdy bankovní sektor omezuje úvěry na developerské projekty. Dokončení, resp. zahajování nové výstavby se tak už dnes zpomaluje nebo se v některých případech zastavila zcela.

Jenže hypoteční banky přiškrcují kohoutky i svým klientům z řad fyzických osob. Podle statistik FINCENTRU HYPOINDEXu bylo v prosinci poskytnuto pouze 4 315 hypoték – nejméně od února 2006. Kolik procent realitních obchodů v této oblasti rezidenčního bydlení je podle vás financováno úvěrem (včetně úvěrů ze stavebního spoření)? 

Naprostá většina. A zejména v nižším a středním cenovém segmentu. Nedomníváme se také, že plánovaná státní podpora mladým do 36 let je krok zcela správným směrem. Podle našeho názoru by trhu pomohlo spíše snížení DPH. Jak ve stavebnictví, u materiálu i prací, tak v realitách, které jsou s tímto oborem velmi úzce svázány.

Nedávno jsme informovali o značných problémech dvou realitních kanceláří REKIN a ARDEN. Myslíte si, že se jednalo o izolované případy, nebo jejich problémy mohou být předzvěstí „něčeho většího“?

Odhadujeme, že tento rok může svou činnost ukončit zhruba 30 procent realitních kanceláří. Zejména tzv. garážových realitek, jejichž „makléři“ si touto činností spíše přivydělávali, než aby ji vykonávali na vysoké profesionální úrovni a na plný úvazek.

ČR VS. ZAHRANIČÍ

Jak si stojí podle vás český realitní trh v porovnání se zahraničím z pohledu podnikatelského prostředí a jak z ekonomického pohledu?

Za největší nešvar našeho trhu považuji nedostatečné legislativní vymezení činnosti realitního makléře, resp, kanceláře. Co se týče finanční stránky, řeknu jen, že v tomto kontextu není český realitní trh zasažen tak, jak je tomu především v západoevropských zemích. Tamní bankovní systém se potýká s daleko váženějšími potížemi než ten náš.

Několikrát jsem se pokusil najít statistiky mapující kolik procent obchodů s realitami prochází přes realitní kanceláře a kolik probíhá bez jejich asistence. Bohužel neúspěšně. Máte takový přehled k dispozici?

Podle reprezentativního průzkumu, který si nechala ČKRK v minulém roce zpracovat, vyplývá, že plných 63 procent respondentů služeb RK nevyužívá. A to zejména proto, že nevěří v profesionalitu pracovníků těchto firem, a pak proto, že považují výši zprostředkovatelských provizí za příliš vysokou. 

Kolik si nyní v průměru realitní kanceláře účtují za zprostředkování prodeje nemovitosti?

Průměrná výše provize u členských kanceláří ČKRK je 2,7 procent. Při rozsahu služeb, které pro klienty tyto firmy zajišťují, jde o částku, pod níž už příliš prostoru pro její snižování není. 

PŘÍLEŽITOSTI NA REALITNÍM TRHU

Podle mého názoru přináší současná situace na trhu řadu příležitostí. Jak to vnímáte vy?

Zcela s vámi souhlasím. Pevně věřím, že současné situace přispěje v daleko větší míře k pročištění realitního trhu. Zůstanou na trhu ti, jejichž krédem je především dobrá služba klientům, nikoli krátkodobý spekulativní profit. 

Je vhodná doba pro investice do realit? 

Z dlouhodobého pohledu, v horizontu několika let, považuji investice do nemovitostí zcela jistě za velmi lukrativní.

Do jakých nemovitostí v současné době investovat, čemu se naopak vyhnout?

Odpovím vám jednoduše takto: Průměrná cena metru čtverečního obytné plochy v Praze činila v minulém roce něco málo přes 50 000 korun. Přesto se prodávaly nemovitosti, jejichž hodnota tuto částku překročila několikanásobně. A to z celé řady víceméně známých důvodů. Atraktivita a výlučnost místa, zajímavé architektonické ztvárnění objektu, použití v interiéru velmi kvalitních materiálů atd. A nemám na mysli pomyslné zlaté kohoutky u armatur a hedvábné tapety na stěnách. Ale spíše ten fakt, že pomalu přichází doba, kdy kvalitně navržený objekt kvalitním renomovaným architektem určuje zcela přirozeně kvalitativní standardy, které se budou v průběhu let zhodnocovat lépe než ostatní.

A co taková investice do pozemků? Hodně se například v poslední době hovoří o zemědělských pozemcích...

Jestliže se tento typ nemovitosti podíváte čistě z ekonomického hlediska, kdy cena metru čtverečního je u zemědělské půdy velmi nízká, pak může jít o atraktivní investici. Ale znovu bych chtěl podotknout, že častokrát jen z dlouhodobého hlediska a se spekulativním podtextem, kdy kupující usilují o vyjmutí takových pozemků a jejich přeměnu na stavební parcely.

Děkuji vám za rozhovor.