Budou banky testovat inteligenci klientů?

O trendech, které hýbají českým, ale i evropským hypotečním trhem, diskutovali účastníci odborné konference Hypotéka 2010, kterou pořádala společnost SmithNovak. Přečtete si, co si myslí experti o aktuálním vývoji na trhu hypoték a kam český hypoteční trh směřuje?

Již počtvrté se včera v Praze uskutečnila konference s názvem HYPOTÉKA 2010, na které vystoupili se svými přednáškami odborníci z řad bankéřů, developerů, hypotečních a realitních makléřů, kteří hovořili o aktuální situaci na trhu hypoték a diskutovali o možném budoucím vývoji a trendech na trhu hypotečního financování. Pořadatelem konference Hypotéka 2010 byla společnost SmithNovak,která se dlouhodobě specializuje na pořádání konferencí a seminářů se zaměřením na finanční služby.

V jaké kondici je český hypoteční trh?

V současnosti se trh hypoték nachází na svém novém začátku. Krizi přestál český bankovní sektor bez větších potíží a s odeznívající ekonomickou recesí opět roste zájem o hypotéky. Na trhu opět začala fungovat zdravá konkurence, která tlačí úrokové sazby hypoték dolů, "a někdy možná až nesmyslně nízko ,“ komentoval obchodní strategii některých konkurenčních bank Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky.

Objem poskytnutých hypoték roste, ovšem podle velké části odborníků to není primárně nízkými úrokovými sazbami, ale spíše zlepšující se ekonomickou situací v ČR a zlepšující se náladou, mezi potencionálními žadateli o hypotéku a jejich větší ochotě k pořizování bydlení na úvěr. 

Celkový objem poskytnutých hypoték v letošním roce by se neměl nijak výrazně lišit od výsledků loňského roku. „Propad v loňském roce byl větší, než jsme čekali. Letošní výsledky očekáváme na podobné úrovni jako v loňském roce, kdy klientům – fyzickým osobám byly poskytnuty hypotéky v hodnotě 74,4 mld. Kč,“ uvedl Jan Sadil. O něco optimističtější byl Libor Ostatek z Golem Finance, který odhaduje, že objem letos poskytnutých hypoték by mohl dokonce překonat hranici 80 miliard korun.

Bolestivým místem českého hypotečního trhu však i nadále zůstává neklesající počet hypoték po splatnosti. Růst nezaměstnanosti si vybírá svou daň. Počet sledovaných hypoték se během uplynulých měsíců zněkolikanásobil a stále neklesá. I přesto, že v absolutních číslech podíl problémových hypoték nedosahuje ani 5 % (což je výrazně méně, než v prvních fázích hypoteční krize bankéři očekávali), banky si zachovávají ostražitost a 100% hypoték a hypoték bez dokládání příjmů se v masovém měřítku znovu jen tak nedočkáme. 

Role zprostředkovatelů hypoték roste  

V posledních letech hrají stále větší roli zprostředkovatelé hypoték. A to jak finančně – poradenské společnosti, tak specializovaní hypoteční makléři. Podle Tomáše Prouzy, ředitele poradenské společnosti Partners, činil podíl zprostředkovaných hypoték v letošním prvním pololetí zhruba polovinu z celkového objemu uzavřených hypotečních obchodů. Z čehož 18 % tvořila produkce makléřských společností působících pod hlavičkou Asociace hypotečních makléřů ČR (Hyposervis, Simply, Gepard Finance, Sophia Finance a Fineo) a 25 % trhu tvořily poradenské společnosti sdružené v asociacích AFIZ a USF (např. Partners, Fincentrum, OVB, AWD, Broker Consulting apod.)

Jak podle Tomáše Prouzy, tak Libora Ostatka, ředitele makléřské společnosti Golem Finance, role zprostředkovatelů hypoték v dalších letech poroste. Pro banky bude důležitým tématem retence klientů, tzn. udržení si vlastního klientského kmene. Podle zkušeností zprostředkovatelů si nyní banky stále úplně neuvědomují cenu „bezproblémového klienta“. Nyní zhruba 20 – 30 % klientů, kteří v době refixace úvěru požádají o pomoc makléře či poradce, jelikož nejsou spokojeni s nabídkou sazby pro další fixační období, nakonec přejde ke konkurenci, jelikož stávající banka není klientovi schopna/ochotna ani po intervenci poradce/makléře nabídnout konkurenceschopné podmínky.

Podle všech řečníků, kteří se účastnili panelu na téma BUDOUCNOST DISTRIBUČNÍCH KANÁLŮ, bude hlavním tématem následujících pěti let kvalita poradenství a navazujících služeb, a to jak na straně externích zprostředkovatelů, tak samotných bank. Díky krizi řady hypotečních zprostředkovatelů výrazně prořídly, přesto by „nebylo od věci“ podmínky pro vstup do odvětví zpřísnit a zvýšit nároky na kvalifikaci zprostředkovatelů. Současné podmínky (živnostenský list a bezúhonnost) pro vstup do odvětví zprostředkování hypoték a realitní branže považuje drtivá většina diskutujících za nedostačující.

Ostatně regulace trhu je jedním z dalších důležitých faktorů, které budou ovlivňovat vývoj hypotečního trhu v následujících letech. Hypotéky totiž jako jediný úvěrový produkt zůstaly stranou evropské směrnice o spotřebitelském úvěru a Evropská komise už si na ně „brousí zuby“.

Evropská komise plánuje sjednotit podmínky poskytování hypoték

„Očekáváme, že počátkem příštího roku přijde konkrétní návrh Evropské komise, který bude upravovat podmínky poskytování hypoték v zemích Evropské unie. Formálně bude tento dokument s největší pravděpodobností vycházet z dříve schválené směrnice o spotřebitelském úvěru (CCD), ze které byly hypotéky vyňaty,“ uvedl Dušan Hradil, vedoucí oddělení Analýzy finančního trhu, z Ministerstva financí.

Konečná podoba regulatorních předpisů zatím není známa, nicméně podle Dušana Hradila se regulaci s velmi vysokou pravděpodobností nevyhne marketing a distribuce hypoték. Banky budou muset podle všeho v inzerci uvádět úrokové sazby včetně RPSN, vypočtenou na celou dobu splatnosti úvěru a pokud bude součástí poskytnutí úvěru také podmínka otevření běžného účtu pro splácení úvěru u téže banky, tak RPSN bude muset zahrnovat i tyto náklady .

Poskytovatel, ale i zprostředkovatel hypotéky, ponesou také odpovědnost za to, komu byl úvěr poskytnut. Klienta by měl bankéř nebo zprostředkovatel testovat prostřednictvím modelových situací, zda je vhodný, pro poskytnutí hypotéky, a zda si dobře uvědomuje rizika spojená se splácením úvěru. Na evropské úrovni se prý také uvažuje o zavedení obdoby coolling-off period. Tedy pevně stanovené lhůtě, po kterou si bude moci klient žádost o úvěr nechat „projít hlavou“ a teprve potom podepsat. V praxi by to mohlo vypadat tak, že by klient dostal návrh hypoteční smlouvy a poté by musely obě strany čekat např. 10 dnů, než by mohli hypotéku podepsat (klient by se snad mohl této lhůty vzdát).

„Na evropské úrovni se v souladu s direktivou o spotřebitelském úvěru hovořilo také o právu na předčasné splacení hypotéky mimo období refixace úvěru bez jakýchkoliv sankcí. Proti tomuto návrhu se však zvedla velká vlna odporu ze strany hypotečních bank, takže tato pasáž součástí nového předpisu s velkou pravděpodobností nebude,“ uvedl Dušan Hradil.

Některé záměry EK v oblasti regulace hypotečního trhu znějí opravdu „zajímavě“, nicméně konečná podoba evropské směrnice bude známa až v příštím roce a je zatím zbytečné předjímat, co bude znamenat pro tuzemské poskytovatele hypoték, případně zprostředkovatele. Ministerstvo financí podle Dušana Hradila preferuje spíše liberální přístup k regulaci trhu a tímto směrem se snaží v rámci svých vyjednávacích možností korigovat i návrhy EK. Konečnou podobu direktivy bude nutné následně transponovat do české legislativy, nicméně datum počátku účinnosti zatím nelze ani odhadovat.