Byt jako investice: Vyhněte se Praze, zamiřte do Teplic!

Koupit byt a pronajímat ho... zdánlivě se jedná o jednoduchý způsob výdělku. Je ale třeba koupit levný byt a draze ho pronajmout. Kde hledat? V Praze je šance na dobrou koupi mizivá, zato Teplice jsou plné příležitostí. A jsou i jiné vhodné lokality.

Vlastnit nájemní dům nebo jen jeden byt není tak snadné, jak si většina lidí, kteří žádný nájemní byt nevlastní, myslí. Není to jen bezpracný příjem z nájemného. V prvé řadě je třeba najít nájemníka, který bude řádně nájemné platit. A v druhé řadě je to o údržbě bytu a domu, placení daní a dalších povinnostech.

Aby byl nájem bytu lukrativní, je třeba koupit byt natolik levně, aby ho dosažitelný nájem v dohledné době zaplatil. Odhlédneme-li od výrazně výhodných koupí a nájemních možnostech a rozhlédneme-li se po průměrných cenách, dojdeme k jednoznačnému závěru: pražské byty jsou naprosto nevýhodné.

Tabulka 1: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejdražšími nemovitostmi

Lokality s nejvyšší cenou bytů			Návratnost
Lokalita	Cena bytu	Nájemné	v měsících	v letech
Praha	3 367 000 Kč	10 268 Kč	327,9	27,3
Brno	2 202 000 Kč	8 228 Kč	267,6	22,3
Beroun	2 170 000 Kč	8 364 Kč	259,4	21,6
Hradec Králové	2 129 000 Kč	7 752 Kč	274,6	22,9
Kladno	2 090 000 Kč	8 092 Kč	258,3	21,5
Mladá Boleslav	2 015 000 Kč	9 384 Kč	214,7	17,9
Plzeň	1 966 000 Kč	7 684 Kč	255,9	21,3
Benešov	1 938 000 Kč	8 092 Kč	239,5	20,0
Pardubice	1 883 000 Kč	7 344 Kč	256,4	21,4
Olomouc	1 837 000 Kč	6 188 Kč	296,9	24,7

Poznámka: Standardní byt - družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

Pražské byty vycházejí v porovnání nejdražších lokalit nejhůře. Z průměrného nájemného se průměrná cena bytu zaplatí za více než 27 let. Za tu dobu ale již bude značně opotřebovaný a bude vyžadovat rekonstrukci. Ještě hůře vycházejí byty v samém srdci hlavního města - návratnost bytů na Hradčanech, Malé Straně a Starém Městě dosahuje neuvěřitelných 30,4 roku.

V drahých lokalitách nelze ani očekávat výraznější růst cen nemovitostí. Oproti levným lokalitám v nich ceny bytů rostou mnohem pomaleji - a v některých případech i klesají. Nejlépe z nejdražších lokalit vychází Mladá Boleslav, která těží z vysokých nájmů.

Nevyplatí se ale ani hledat mezi lokalitami s nejvyšším nájemným, byť zde je již situace pro potenciální investory příznivější.

Tabulka 2: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejvyššími nájmy 

Lokality s nejvyšším nájmem			Návratnost
Lokalita	Cena bytu	Nájemné	v měsících	v letech
Praha	3 367 000 Kč	10 268 Kč	327,9	27,3
Mladá Boleslav	2 015 000 Kč	9 384 Kč	214,7	17,9
Frýdek-Místek	1 389 000 Kč	8 840 Kč	157,1	13,1
Beroun	2 170 000 Kč	8 364 Kč	259,4	21,6
Brno	2 202 000 Kč	8 228 Kč	267,6	22,3
Kladno	2 090 000 Kč	8 092 Kč	258,3	21,5
Benešov	1 938 000 Kč	8 092 Kč	239,5	20,0
Ostrava	1 377 000 Kč	7 956 Kč	173,1	14,4
Hradec Králové	2 129 000 Kč	7 752 Kč	274,6	22,9
Kutná Hora	1 786 000 Kč	7 684 Kč	232,4	19,4

Poznámka: Standardní byt - družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

V některých lokalitách s vysokými nájmy ještě nevzrostly ceny nemovitostí - lze tedy spíše očekávat i růst cen bytů. Jedná se především o Frýdek-Místek a o Ostravu, kde vysoké nájemné je podněcováno růstem pracovních příležitostí, kdežto nízké ceny nemovitostí drží dosud celkově nízká koupěschopnost obyvatelstva. Lidé navíc tuto lokalitu vyhledávají spíše pro pracovní příležitosti než jako místo k trvalému životu, což také může snižovat poměr mezi nájmy a cenou bytů.

Výhodnější než hledat investiční příležitost mezi lokalitami s vysokým nájemným je poohlédnout se v místech s nižšími nájmy. Nižším nájmům odpovídají zpravidla levnější nemovitosti, které navíc dávají prostor k dalšímu růstu ceny.

Tabulka 3: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími nájmy 

Lokality s nejnižším nájmem			Návratnost
Lokalita	Cena bytu	Nájemné	v měsících	v letech
Prachatice	776 000 Kč	4 012 Kč	193,4	16,1
Semily	756 000 Kč	4 012 Kč	188,4	15,7
Most	654 000 Kč	4 284 Kč	152,7	12,7
Sokolov	921 000 Kč	4 556 Kč	202,2	16,8
Jindřichův Hradec	921 000 Kč	4 556 Kč	202,2	16,8
Děčín	842 000 Kč	4 624 Kč	182,1	15,2
Chomutov	696 000 Kč	4 692 Kč	148,3	12,4
Cheb	960 000 Kč	4 692 Kč	204,6	17,1
Tábor	1 250 000 Kč	4 896 Kč	255,3	21,3
Bruntál	1 024 000 Kč	5 032 Kč	203,5	17,0

Poznámka: Standardní byt - družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

Nejlépe vychází investice do bytů v Chomutově a Mostě, kde se návratnost dostává pod 13 let. I u dalších lokalit se návratnost investice pohybuje výrazně níže než v předchozích lokalitách s vysokými nájmy nebo s vysokou cenou bytů.

Nejvýhodnější je ale investice do nejlevnějších bytů, konkrétně do teplických. Zatímco standardní byt v Teplicích stojí nejméně ze všech měst v České republice, nájemné mezi nejnižší nepatří. S návratností 8,6 roku jsou zlatým dolem mezi investicemi do nájemních bytů v ČR.

Tabulka 4: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími cenami bytů 

Lokality s nejnižší cenou bytů			Návratnost
Lokalita	Cena bytu	Nájemné	v měsících	v letech
Teplice	622 000 Kč	6 052 Kč	102,8	8,6
Most	654 000 Kč	4 284 Kč	152,7	12,7
Chomutov	696 000 Kč	4 692 Kč	148,3	12,4
Semily	756 000 Kč	4 012 Kč	188,4	15,7
Prachatice	776 000 Kč	4 012 Kč	193,4	16,1
Děčín	842 000 Kč	4 624 Kč	182,1	15,2
Sokolov	921 000 Kč	4 556 Kč	202,2	16,8
Jindřichův Hradec	921 000 Kč	4 556 Kč	202,2	16,8
Ústí nad Labem	949 000 Kč	6 256 Kč	151,7	12,6
Cheb	960 000 Kč	4 692 Kč	204,6	17,1

Poznámka: Standardní byt - družstevní i osobní vlastnictví, 68 m², opotřebení 40 %.
Zdroj: IRI, vlastní výpočty

Financování hypotékou...

Návratnost ceny bytů ovšem nepočítá s náklady, které jsou s pronájmem spojené - ať už se jedná o daň z nemovitostí či o údržbu, opravy, rekonstrukce nebo odpisy. A nebo s hypotékou.

Pořízení investičního bytu na hypotéku má jednu výhodu - nemusíte využívat vlastní zdroje. A také jednu nevýhodu - musíte platit úroky a splátky jistiny.

U nejvýhodnější - teplické - investice vychází splátka hypotéky ve výši 622 tis. Kč s 20letou splatností a aktuální úrokovou sazbou 5,82 % na 4 392 Kč. Z rozdílu mezi nájmem a splátkou hypotéky ve výši 1 660 Kč je potřeba vytvořit rezervu na opravy, údržbu, daně a případné měsíce, kdy buď nájemník neplatí, nebo je byt prázdný.