Řada nájemních smluv je totiž sepisována k bytům, které patří více osobám. A mnoho z těchto smluv je ze zákona neplatných. Proč?
Rozhodování spoluvlastníků o společné věci je upraveno v § 139 občanského zákoníku. Zákon zde nejdříve říká, že „z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně“.
Jedná-li se o právní úkon typu žaloba na zaplacení pohledávky nebo převzetí nově zabudované kuchyňské linky, oprávněným jednat (a zavázat ostatní) je kterýkoliv spoluvlastník.
Občanský zákoník ale následně dodává (§ 139, odst. 2), že „o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.“
Zatímco samotný právní úkon může provést kterýkoliv ze spoluvlastníků, platnost tohoto úkonu bude v případě hospodaření se společnou věcí záviset na tom, zda jej odsouhlasila nadpoloviční většina podílníků.
Občanský zákoník sice nikde pojem „hospodaření se společnou věcí“ nedefinuje, Nejvyšší soud ale dovodil, že sem spadá i údržba věci, její oprava, úprava, pronájem, popřípadě její změna. Cílem hospodaření se společnou věcí je tedy v obecné rovině její účelné využití. A sem spadá i pronájem.
Pokud jste např. spolu se třemi sourozenci zdědili po babičce byt a ten nyní chcete pronajmout, nejdříve musí dojít mezi spoluvlastníky k dohodě/hlasování o tom, zda s pronájmem souhlasí a ideálně také, za jakých podmínek.
Není ale potřeba, aby s pronájmem souhlasili všichni. Spoluvlastníci rozhodují v těchto případech většinou a stačí tedy, aby s pronájmem vyslovila souhlas nadpoloviční většina podílníků. Ale pozor.. Většina se neurčuje podle počtu zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.
Vlastní-li např. jeden spoluvlastník 70% podíl a ostatní jen 10% každý, pak při hlasování bude vždy záležet na tom, jak se rozhodne většinový spoluvlastník.
Pokud se váš byt nachází ve spoluvlastnictví více osob, s jeho pronájmem musí nejdříve souhlasit nadpoloviční většina podílníků. A hlasy se počítají ne podle zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.
Jakmile je souhlas s pronájmem tímto způsobem potvrzen, nájemní smlouvu může podepsat kterýkoliv z podílníků. Pokud by ale kterýkoliv ze spoluvlastníků podepsal nájemní smlouvu bez uvedeného nadpolovičního souhlasu, tato smlouva nebude platná.
(Pokud vás v této souvislosti napadlo, zda může většinový vlastník přehlasovat ostatní při prodeji bytu, pak nemůže. Nakládání s vlastnickým právem ke společné věci se nepovažuje za hospodaření se společnou věcí. A stejně tak není možné ani rozhodnutím většiny zřídit k bytu věcné břemeno nebo jej zatížit zástavním právem. V těchto případech musejí projevit souhlas všichni spoluvlastníci jednomyslně.)
Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".
Máte problémy se spoluvlastníky?
Úsporná opatření pokračují. Vláda včera schválila další balíček nových daní a škrtů. Změny nyní putují do Parlamentu ČR. Pokud projdou, zdraží i bydlení. Vzrostou daně z energií i z převodu nemovitostí. Naopak klesnou sociální dávky. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Koupíte si byt, vyřešíte papírování s hypotékou a konečně bydlíte ve svém. Tím ale vaše starosti nekončí. I když už máte všechno zařízené, nezapomeňte si přehlásit trvalé bydliště. Zapomenout na takovou v uvozovkách drobnost se nevyplácí. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Bytová dostupnost se poslední dobou podle mnohých zlepšuje. Podle většiny lidí je možnost získání bytu sice v podstatě špatná, ale situace je příznivější než v minulých letech. Ležáků, tedy bytů, které jsou prázdné a za momentální cenu takřka neprodejné, je stále mnoho. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Jsou ceny nových bytů v Česku příliš vysoké nebo nízké? Záleží na úhlu pohledu. Problém je zjistit už jen to, kolik vlastně tyto byty stojí. Věrohodné souhrnné údaje totiž nejsou k dispozici. Nejasnosti přetrvávají i v počtech rozestavěných a prodaných bytů. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Momentálně je podle developerské společnosti Trigema v Praze na prodej skoro sedm tisíc volných nových bytů. Nově prodávané byty mají oproti loňskému roku menší výměru a v přepočtu na metr čtvereční jsou v průměru o 11 tisíc levnější. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Na stránkách SFRB byla dnes spuštěna kalkulačka úvěrových programů, kterou Fond připravil speciálně pro úvěrové formy podpor v oblasti bydlení. Speciální je hlavně ve funkci „hlídání“ limitu veřejné podpory – de minimis. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Píšeme na Investujeme.sk: Ceny realít klesali podľa štatistík NARKS a NBS v prvom štvrťroku medziročne (-2,3%) i medzikvartálne (-0,1%). Až na výkyvy v roku 2010 strácajú nehnuteľností na hodnote nepretržite od roku 2009. Súčasné makroekonomické prostredie nenaznačuje, že trend by sa mohol otočiť. Navyše vládne zámery by mohli vyvolať tlak na ďalšie znižovanie. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Nejvíce neprodaných dokončených bytů v Praze je podle údajů developerských firem na Praze 3 a Praze 4, kde se nachází téměř polovina těchto ležáků. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Momentálně má povinnost platit daň z převodu, tedy tři procenta z ceny nemovitosti, prodávající. Kupující ale ručí za to, že daň bude řádně zaplacena. Od roku 2014 ale bude muset tuto daňa zaplatit kupující. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Březnová statistika vývoje stavební produkce potvrzuje setrvávající pokles českého stavebnictví a to především v oblasti inženýrského stavitelství (komentář KPMG). Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Jakou fixaci úrokových sazeb hypoték upřednostňujete?
Bytová dostupnost se poslední dobou podle mnohých zlepšuje. Podle většiny lidí je možnost získání bytu sice v podstatě špatná, ale situace je příznivější než v minulých letech. Ležáků, tedy bytů, které jsou prázdné a za momentální cenu takřka neprodejné, je stále mnoho. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Reklama | Podmínky užívání | RSS
