Ceny bytů a rodinných domů: Další pád se nekoná

Finanční krize odložila nákupy i prodeje nemovitostí. Prodával jen ten, kdo musel. Nyní dochází k oživení realitního trhu – ovšem po prvotním propadu se další pokles cen nekoná. Ceny bytů a rodinných domů „jen“ stagnují. Zato pozemky míří do cenových výšin.

Ceny bytů i rodinných domů stagnují již od loňského roku. Tehdy trh zamrzl a kupující i prodávající začaly vyčkávat. První čekali na další pokles cen, druzí na obrat a opětovný růst hodnoty jejich majetku. Ani jedni se ale nedočkali.

Podle HB indexu Hypoteční banky ceny bytů mírně poklesly – oproti minulému čtvrtletí o 0,7 procentního bodu. To lze zahrnout do položky „chyba měření“. Ceny bytů v tomto tempu ovšem poklesávají již třetí čtvrtletí v řadě. Jejich index se dostal na 98,4 % počátku roku 2010.

Graf 1: Vývoj cen bytových jednotek podle HB indexu

Zdroj: Hypoteční banka

„Tržní ceny rezidenčních bytových jednotek v České republice reagují na změny poptávky a nabídky na nemovitostních trzích nejcitlivěji ze všech sledovaných kategorií. Faktorem, který má aktuálně největší vliv na ceny bytů, je současný převis nabídky nad poptávkou,“ komentuje vývoj HB indexu Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.

Zato vývoj cen rodinných domů zaznamenal lokální dno ve 2. čtvrtletí roku 2010. Od té doby se ceny zvýšily téměř o dva procentní body – aby v období jara letošního roku opět nabraly negativní směr. Přesto zůstávají nad úrovní roku 2010 s výsledkem 101,2 – tedy o 1,2 % výše než začátkem roku 2010.

„Vývoj cen směrem dolů byl způsoben i snížením poptávky po rodinných domech určených k rekonstrukci, u kterých noví majitelé nestihnou úpravy dokončit před zvýšením sazby DPH,“ uvádí Petr Němeček.

Vývoj daně z přidané hodnoty se stává strašákem vždy, když vláda začne uvažovat o jejím zvýšení. Do značné míry se ale jedná o iracionální histerii, které jsme byli svědky např. před zvýšením snížené sazby daně z 9 % na 10 % - i jediný procentní bod stačil, aby se zvýšila poptávka po nemovitostech. A s poptávkou vzrostla pochopitelně i cena.

Nyní se připravuje dokonce sjednocení sazeb daně z přidané hodnoty na 19 %. To by znamenalo nárůst zdanění stavebních prací od příštího roku o 9 procentních bodů. Tato hrozba nepochybně nenechá potenciální kupce chladné.

Graf 2: Vývoj cen rodinných domů podle HB indexu

Zdroj: Hypoteční banka

Rodinné domy mívají stabilnější ceny než byty. Jejich dispozice jsou více unikátní a domácnosti pořizující si rodinný dům ho užívají zpravidla déle než domácnosti pořizující si byt. Krom toho investoři vkládají své prostředky častěji do bytů a bytových domů, které se snáze a častěji pronajímají. Tento „spekulativní“ kapitál také dále zvyšuje výkyvy cen bytů oproti rodinným domům.

Zato pozemky mají dlouhodobě jednosměrný pohyb, se kterým příliš nezahýbala ani finanční krize ani hospodářská recese. A v posledním čtvrtletí podle HB indexu vzrostly o 2 procentní body. Oproti počátku roku 2010 tak vzrostly ceny pozemků již o 6,6 %.

Graf 3: Vývoj cen pozemků podle HB indexu

Zdroj: Hypoteční banka

Pozemky jsou specifická komodita oproti ostatním nemovitostem. Je jich limitované množství. Zatímco bytový dům lze „nastavit“, kancelářské prostory lze stavět až do nebes, pozemky „natahovat“ nelze. Asi není ani překvapením, jaké pozemky na ceně přibraly nejvíce. „Nejvíce rostly ceny pozemků v blízkém okolí velkých měst, kde je poptávka nejvyšší,“ sdělil Petr Němeček.

Index? Jen indikátor vývoje…

Není snad nic méně realistického než si myslet, že podle vývoje cenového indexu lze vytvářet vlastní cenovou politiku. Budete-li chtít svou nemovitost prodat, bude vždy cena záviset na jejích specifikách – a na prodejních schopnostech vašich či vašeho realitního makléře. A budete-li chtít nemovitost koupit, bude finální cena záviset především na prodejních dovednostech. A pochopitelně na konkurenci, ať již ze strany dalších nabízených obdobných nemovitostí, nebo zájemců na koupi.