Chcete peníze na investování? Zastavte nemovitost

Kolegův známý se zajímá o investice, ale řeší jeden ze základních problémů většiny investorů, a to je nedostatek prostředků. Jak je získat? Jednou z možností je podle něj založení nemovitosti. Na první pohled to zní skutečně lákavě a jednoduše, ale skutečnosti to ale až taková výhra není.

Jsou v podstatě dva způsoby, jak využít peníze z hypotečního úvěru k investici. A i když jsou si na první pohled podobné, je mezi nimi několik podstatných rozdílů. Prvním případem je kolegův známý, který má nemovitost (a nemusí v ní nutně bydlet), ale nemá peníze. Druhý případ je, když jsou peníze k dispozici, ale nemovitost ne, přičemž namísto platby v hotovosti si koupí nemovitost na hypotéku a volné peníze investuje. Případ, kdy zainteresovaná osoba nemá ani peníze, ani nemovitost, ale využívá kombinaci hypotéky a investice nebo životního pojištění, je sice také o investování a hypotéce, ale princip je poněkud jiný a popsáno již o něm bylo dost.

Celkově se dá říci, že případ, kdy má investor peníze, ale nemá nemovitost, se jeví jako výhodnější, zejména co se týče úroků na hypotéce. V tomto případě si totiž člověk bere klasickou hypotéku na bydlení. V případě, že zakládá vlastní nemovitost, jde o neúčelový úvěr jištěný nemovitostí, tedy americkou hypotéku, kde jsou úroky poněkud vyšší a tím pádem je k jejich překonání potřeba vyššího zhodnocení.

Klient, který vlastní nemovitost, nemusí dávat do zástavy nutně své bydlení, na druhé straně ale banky raději berou do zástavy nemovitosti, v nichž dlužník bydlí, protože pro ně je to větší jistota, že se bude snažit hypotéku splácet. V obou případech musí člověk počítat s tím, že bude platit hypotéku bez přičinění investice. Banky jednak chtějí u klienta určitou bonitu a s tím, že investice bude konzistentně vydělávat, se velmi počítat nedá. A to je právě ten problém. Úspěch, nebo neúspěch takové investice záleží na tom, do jakých produktů investor vloží své volné prostředky a jak se budou vyvíjet jejich výnosy.

Pokud bychom počítali s hypotékou na 15 let ve výši jednoho a půl milionu korun, při pětiprocentním úroku hypotéky bychom zaplatili měsíčně 11 862 korun a dohromady by nás to stálo 2 135 160 korun. Pokud bychom počítali s americkou hypotékou s úrokem o procento vyšším, tak bychom měsíčně zaplatili 12 658, což by bylo po patnácti letech 2 278 440 korun. V prvním případě bychom půjčenou sumu přeplatili o 42,34 %, ve druhém o bezmála 52 %.

Budou stačit nízké výnosy?

Výnos investora by tedy musel být vyšší, aby se mu investice vyplatila. Na první pohled to není nic složitého, k dosažení výnosu  45 % nebo 55 % za patnáct let nám stačí, když vložíme peníze do produktu, který nám každý rok udělá 2,5 nebo 3 %. Minulost nám ale ukázala, že najít dnes produkt, který takové výnosy bude dosahovat konzistentně, je docela problém.

Mezi produkty s nízkými, ale potenciálně stálými výnosy můžeme počítat jak termínované vklady, nástroje peněžního trhu, státní dluhopisy, zajištěné fondy apod. Jejich výnosy jsou však příliš nízké (termíňáky, peněžní trh), nebo je jejich investiční horizont příliš krátký (zajištěné fondy), případně výnosy nejsou stabilní (dluhopisy). Poslední krize nás naučila, že stabilní výnos dnes očekávat nemůžeme prakticky nikde a blížící se dluhová krize nás naučí, že dluhopisy již dávno nejsou konzervativním nástrojem s nízkým rizikem, a to ani v krátkém horizontu.

Vyšší výnosy, i když při vyšší volatilitě mohou přinést rizikovější nástroje, jako jsou dluhopisy s vysokým výnosem, nebo dluhopisy rozvíjejících se zemí (většinou prostřednictvím podílových fondů), dále pak akcie a na ně navázané produkty, (certifikáty, ETF, nebo podílové fondy), případně dnes tolik populární komodity (také prostřednictvím ETF, certifikátů, nebo fondů). Akcie sice byly stále považovány za produkt, který v delším horizontu vydělal kolem deseti procent ročně, poslední roky však znamenají spíše zklamání a odráží se to také na ročních výnosech. Komodity jsou v posledních letech hitem, který vydělává, ale to nemusí platit i v budoucnu.

Diverzifikace je řešením

Jedním z mála řešení je pak diverzifikace do různých tříd aktiv, které nabízí různý výnosový potenciál v různém investičním horizontu a jejich výnosy nejsou velmi korelovány. Celkové výnosy tak nemusí být příliš vysoké, ale ztráty jedné skupiny pak mohou mírnit zisky jiného produktu.

Řešením při dynamickém investování může být postupná realokace prostředků z rizikových nástrojů do těch, které slouží spíše jako uchovatel hodnoty. Toto řešení má ještě jeden zádrhel. Předpokládá totiž, že v prvních, řekněme deseti, letech rizikové a potenciálně výnosnější nástroje vydělají nadprůměrně, takže nižší výnosy, nebo mírné ztráty nebudou v dalších letech problém. Pokud ale první léta budou na trzích s akciemi, nebo rizikovými dluhopisy špatná, nebude co zajišťovat a investor nakonec bude rád, že má po několika letech alespoň to, co investoval.  

Pokud by se pak investor rozhodl platit z výnosů samotnou hypotéku, musel by ročně vydělat alespoň 9,5 % (resp. 10,2 %), aby byl schopen splátky z výnosů zaplatit. A takový výnos byl schopen každý rok dosahovat snad jen Bernard Madoff. Spoléhat se na to, že investor bude v prvních letech nadprůměrně úspěšný, vydělá více a pak mu již budou stačit nižší výnosy, je spíše snem a počítat s touto možností moc nejde. Ano, jsou produkty (zejména ty, které využívají páku, jako jsou futures, opce, nebo obchody měnovém trh forex), které svým investorům přináší mnohem vyšší výnosy, ale ty jsou určeny pouze pro zkušené investory a pro běžné investory skutečně nejsou vhodné.

Suma sumárum by se dalo říci, že hypotéka a investování peněz je sice lákavá kombinace, ale určitě není určena pro každého. Většina domácích, hodně konzervativních, investorů by o něčem takovém nemělo ani přemýšlet (a pravděpodobně ani nebudou) a ti ostatní si musí připravené pevné nervy.