Chcete spořit s hypotékou? Žádný problém!

100% hypotéka, hypotéka bez doložení příjmů, hypotéka na cokoli... ale co třeba "spořící hypotéka"? I takovou je možné získat! Dokonce i v České republice. A jejich nabídka se v dohledné době ještě rozšíří.

Hypotéku zpravidla čerpají lidé, kteří nemají dostatek prostředků na pořízení nemovitosti. Díky úvěru zaplatí nejčastěji jen do 30 % ceny bytu nebo rodinného domku a na zbytek poskytne peníze banka. Žádná domácnost by se ale neměla zbavit veškerých prostředků - měla by si ponechat určitou finanční rezervu.

Nově pořízená nemovitost vyžaduje další finanční prostředky. Nejvyšším nákladem mohou být nejen nejrůznější opravy, ať už se s nimi před koupí počítalo či nikoli, ale také vybavení. Finanční rezerva by měla být ale připravena nejen na úvodní investice do nového bydlení, nýbrž by měla krýt i neočekávané události, které mohou snížit příjem domácnosti (vč. delšího onemocnění či ztráty zaměstnání) nebo zvýšit její výdaje (i nesouvisejících přímo s bydlením - např. porucha automobilu). A otázka zní: Kam s ní?

Finanční rezerva je určená pro nenadálé okolnosti. Proto musí být dostupná téměř okamžitě (tj. musí být velmi likvidní). Nabízejí se tak spořicí účty u bank. Ale... ani nejlépe úročený spořicí účet nedosahuje takových výnosů, které by se vyrovnaly úrokovým nákladům hypoték. Obdobně je tomu u fondů peněžního trhu, které by měly dosahovat výnosů o něco vyšších. Je zde ale ještě jedna alternativa: Offsetová hypotéka.

Co to je offsetová hypotéka

Pod cizojazyčně až nebezpečně znějícím názvem se neskrývá v zásadě nic jiného než "bilanční mechanismus", jak jej jako první do České republiky přivedla se svými hypotékami mBank. A offsetovou hypotéku připravuje i Raiffeisenbank.

Jak offsetová hypotéka funguje? Klient má otevřený vedle "úvěrového účtu" ještě tzv. "bilanční účet", na který může přesouvat prostředky z běžného účtu a úroky z hypotéky platí pouze z rozdílu mezi výší hypotéky a prostředky uloženými na souvisejícím bilančním účtu. Obdobu tvoří tzv. CAM - current account mortgage, tedy hypotéka, která je přímo spojená s běžným účtem a výše hypotéky tak tvoří jakýsi úvěrový rámec "přečerpání".

Výhodou bilančního účtu je, že z něj lze prostředky kdykoli převést zpět na běžný účet a využít libovolným způsobem. Klient tak de facto získává úroky z úspor ve výši úrokové sazby z hypotéky. Např. pokud klient má volné zdroje ve výši 100 tis. Kč a uloží je na spořicí účet s úrokovou sazbou 2,5 %, získá roční výnos po zaplacení daní ve výši 2 125 Kč. Pokud převede prostředky na bilanční účet k hypotéce s úrokovou sazbou 5 %, ušetří i po odečtení daňového zvýhodnění úroků z hypoték na bydlení 4 250 Kč. Peníze jsou přitom stále stejně dostupné.

Offsetová hypotéka může mít nespočet podob a variací. Jednou z extrémních možností je hypotéka, u níž jsou klientem placeny pouze úroky, ale jistinu nesplácí. Protipól tvoří hypotéka s klasickými anuitními splátkami. Mezi nimi mohou být nejrůznější variace s odkladem splácení jistiny.

Nevýhody offsetové hypotéky

Nic není zadarmo. Každou výhodu klient zaplatí. U offsetové hypotéky je cenou zpravidla vyšší úroková sazba než u klasické hypotéky bez "bilančního mechanismu". Vyšší cena je pochopitelná - banka nikdy nemá jistotu, kolik prostředků klientovi půjčí a klient může de facto čerpat celý objem úvěru i nic, podle toho, kolik prostředků na bilanční účet vloží. Banka tak potřebuje mít peníze neustále v pohotovosti pro případ, že klient svůj bilanční účet vyprázdní.

U offsetové hypotéky bez splácení jistiny (takovou v České republice zatím žádná banka nenabízí) je nebezpečím pro klienta splatnost úvěru. Pokud si klient sám nevytvoří dostatečnou rezervu nebo sám dobrovolně úvěr nesplácí, v době splatnosti hypotéky může zjistit, že jediným řešením je prodej nemovitosti. Obdobný problém může nastat u hypoték s odkladem splácení jistiny úvěru, kdy po "období hájení", v němž klient hradí pouze úroky, výrazně vzroste povinná splátka.

Offsetové hypotéky na českém trhu

V České republice dosud poskytuje offsetovou hypotéku pouze mBank. Před rokem zpřísnila pravidla pro poskytování "mBILANS", čili bilančního účtu. Od 16. 3. 2009 si o tuto službu musí klient požádat a lze ji získat pouze k hypotékám s variabilní úrokovou sazbou. "Novinkou" je také nezbytnost na bilanční účet peníze aktivně přeposílat (do změny vše probíhalo automatickým převodem z běžného účtu).

Pokud stav běžného účtu poklesne pod klientem stanovený limit, který může být nastaven minimálně na maximální výši splátky hypotéky (tedy splátky hypotéky vč. úroků, které by klient platil bez využití bilančního mechanismu), z bilančního účtu jsou automaticky prostředky na běžný účet o půlnoci doplněny.

Službu mBILANS nabízí mBank bez dodatečných poplatků.

Raiffeisenbank oznámila, že uvedení offsetové hypotéky na český trh připravuje. V současnosti ale ještě nejsou známy její parametry.

Co zvážit při volbě offsetové hypotéky

Výběr offsetové hypotéky by měl probíhat v zásadě stejně jako u kterékoli jiné hypotéky - tedy zvážit, zda má domácnost prostředky a rezervy na její splácení, zda je pro její situaci vhodnější nákup nemovitosti nebo zvolit pronájem, a zda se najde banka, která po zhodnocení ze strany domácnosti je ochotna hypotéku v dostatečné výši poskytnout.

Navíc by se domácnost měla soustředit především na to, zda se jí offsetová hypotéka vyplatí oproti klasické. Rozhodující v tomto směru je výše úrokové sazby hypotéky (zpravidla vyšší než u hypotéky bez bilančního mechanismu) a aktuální či očekávaný objem úspor, které mají být likvidně dostupné. Při větším objemu úspor (např. při plánovaných opravách či nákupech automobilu) pak může být offsetová hypotéka optimálním řešením pro uložení volných peněz.