Americká hypotéka – spása nebo cesta do pekel?

30.05.2012
Zdroj: www.sxc.hu

Petr Bukač

Před osmi lety přinesl nový zákon o dluhopisech jinou definici hypotečního úvěru a umožnil těmito úvěry financovat nejen investice do nemovitostí. Na hypotéku si tak lze pořídit nejen byt či dům, ale třeba i automobil nebo dovolenou. Pro marnotratníky je to jeden ze způsobů, jak přijít o střechu nad hlavou.

Hypoteční úvěr je …

Hypoteční bankovnictví se v Česku (tehdy ještě Československu) začalo rozvíjet v první polovině devadesátých let minulého století. Tehdy platný zákon o dluhopisech umožňoval využívat zdroje získané emisí hypotečních zástavních listů pouze na „stavební půjčky“ zajištěné zástavním právem k nemovitostem. Novela tohoto zákona z roku 1995 přinesla několik významných změn včetně nové definice hypotečního úvěru. Jeho účelovost ale zachovala. Změnu přinesl až rok 2004. Dlouhých 13 let tedy bylo možno hypoteční úvěr použít pouze na financování nákladů souvisejících s výstavbou či pořízením nemovitosti.

Až do roku 2004 platný, několikrát novelizovaný zákon o dluhopisech byl v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie zrušen. Nový zákon o dluhopisech s účinností od 1. května přinesl jinou, obecnější definici hypotečního úvěru, a také mj. zrušil dosavadní omezení pro využití prostředků získaných emisemi hypotečních zástavních listů. Hypotečním bankám tak rozšířil pole jejich působnosti tím, že umožnil poskytovat hypoteční úvěry i bez sledování účelu jejich využití. Určujícím znakem hypotečního úvěru zůstalo jen jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti.

Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. (§ 28 odst. 3  zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech)

Relativné levné peníze téměř na cokoliv

Neúčelové úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti tradičně byly velmi oblíbené zejména v USA. Proto bývají hypoteční úvěry poskytované k financování jiného účelu, než jsou investice do nemovitostí, označovány jako „americké hypotéky“. Zprvu byly řešením především jako pro zájemce o financování pořízení družstevního bytu.  Klasické hypotéky takovéto financování zpravidla neumožňovaly, protože se nejednalo o získání vlastnického práva k bytu, ale jen družstevního podílu spojeného s právem byt užívat. Postupem času se ale nabídka amerických hypoték podstatně rozšířila.

Klientům, kteří prokázali svou bonitu a byli schopni zajistit splácení úvěru odpovídající nemovitostí, banky začaly půjčovat téměř na cokoliv. V porovnání s běžnými hypotečními úvěry americké hypotéky nabízejí nižší poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV do 50 % – 70 %) a vyšší úrokovou sazbu. Jejich podmínky jsou ale pořád výhodnější, než u jiných druhů financování – různých spotřebitelských úvěrů nebo leasingů. Jedná se však spíše o doplňkový produkt, který zatím neměl příliš velkou marketingovou podporu. Banky si totiž asi uvědomují, že ho využívá jen specifická skupina klientů.

 

Zájemce o americkou hypotéku musí splňovat obdobné podmínky, jako zájemce o hypoteční úvěr na bydlení, tedy prokázat dostatečně vysoké příjmy, nemít záznamy v registrech dlužníku a zajistit svou schopnost splácet úvěr včetně jeho příslušenství zástavním právem k nemovitosti odpovídající požadavkům banky. To vše nemá smysl absolvovat kvůli menším než řádově statisícovým částkám. Banky bývají při schvalování těchto úvěrů obezřetnější, protože jsou pro ně spojeny s vyšším rizikem.

Mejdan na hypotéku?

Není pravda, že americkou hypotéku banky rádi a ochotně poskytnou každému a úplně na cokoliv. Ve svých materiálech sice tvrdí, že účel použití prostředků u tohoto typu úvěru nezjišťují, ale praxe může být trochu jiná. Člověk, který by přišel do banky s tím, že zastaví svůj byt, aby získal hotovost na hru v kasinu, by nejspíš odešel s nepořízenou. Stěží by se totiž našel bankovní úředník, který by se pod schválení takovéhoto úvěru podepsal. Daleko lépe působí, když zájemce o americkou hypotéku prohlásí, že peníze potřebuje například na financování studia svých dětí v zahraničí nebo na rozvoj podnikání.

Na co skutečně klient získané prostředky použije, je ale jen na něm. Úvěrová smlouva ho v tomto směru obvykle nijak neomezuje a doložení účelu použití prostředků nepožaduje.

Ještě benevolentnější bývají nebankovní poskytovatelé půjček a úvěrů, které účel použití prostředků většinou opravdu vůbec nezajímá. O to tvrdší ale bývá jejich postup, pokud dlužník úvěr nesplácí. Benevolenci k nedodržování splátkového kalendáře nelze očekávat ani od bank. Konečný výsledek – realizace zástavy dražebním prodejem nemovitosti – je v tomto případě stejný bez ohledu na to, kdo úvěr poskytl.

Americkou hypotéku má smysl využít k financování investic se zajištěnou návratností nebo opravdu nutných mimořádných výdajů. Pořízení drahého automobilu nebo dovolené na hypotéku, je spíše jen „řeckou cestou“ k blahobytu. Americká hypotéka také může představovat šanci, jak zvládnout neutěšenou finanční situaci pro ty, kteří se touto cestou již vydali. Lze ji totiž využít i ke konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů. Úroková sazba nižší než u kreditních karet a spotřebitelských úvěrů a delší doba splatnosti umožní snížit měsíční splátky na únosnější úroveň. Jen je třeba takovéto řešení zvolit včas.

Kolik je amerických hypoték?

Údaje o počtu a objemu amerických hypoték či jejich podílu na všech hypotečních úvěrech banky nezveřejňují. Podle souhrnných statistik Ministerstva pro místní rozvoj byl největší zájem o hypoteční úvěry poskytnuté hypotečními bankami na jiné účely než na bydlení v roce 2008. Tehdy tvořily téměř třetinu poskytnutých hypotečních úvěrů (měřeno objemem smluvní jistiny). V letošním prvním čtvrtletí je to ale jen něco málo přes 13 %. Nakolik tyto údaje vypovídají o celkovém počtu amerických hypoték, bohužel není zřejmé, protože metodiku sběru a zpracování dat ministerstvo nezveřejnilo.

Tabulka 1: Hypoteční úvěry poskytnuté hypotečními bankami podle účelu

Rok

Hypoteční úvěry celkem

Hypoteční úvěry na bydlení

Hypoteční úvěry ostatní

Podíl HÚ ostatních na HÚ celkem

 

Počet

Smluvní jistina (tis. Kč)

Počet

Smluvní jistina (tis. Kč)

Počet

Smluvní jistina (tis. Kč)

Počet

Smluvní jistina (tis. Kč)

2004

41 814

68 126 005

37 490

50 706 759

4 324

17 419 246

10,34%

25,57%

2005

52 386

98 320 399

47 441

73 357 197

4 945

24 963 202

9,44%

25,39%

2006

69 189

140 659 780

62 953

115 190 045

6 236

25 469 735

9,01%

18,11%

2007

85 757

184 052 949

77 915

147 629 711

7 842

36 423 238

9,14%

19,79%

2008

66 448

178 310 603

57 165

123 108 289

9 283

55 202 314

13,97%

30,96%

2009

44 614

88 568 367

40 022

71 086 781

4 592

17 481 586

10,29%

19,74%

2010

51 380

94 731 143

46 382

81 317 328

4 998

13 413 815

9,73%

14,16%

2011

71 738

139 454 369

65 608

116 963 911

6 130

22 490 458

8,54%

16,13%

1.Q 2012

16 974

30 939 988

15 377

26 841 325

1 597

4 098 663

9,41%

13,25%

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj

Kam pro americkou hypotéku?

Nabídka amerických hypoték v Česku je velmi široká. Kromě bank vybavených příslušnou licencí České národní banky úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti poskytuje celá řada dalších subjektů. Rozdíl spočívající v tom, že oproti zmíněným hypotečním bankám nemohou ostatní poskytovatelé získávat zdroje pro tyto úvěry vydáváním hypotečních zástavních listů, zájemce o hypotéku asi příliš trápit nebude. Zajímat by se ale vždy měl o podmínky, za kterých úvěr získá, jaké další povinnosti kromě splácení úvěru bude muset plnit a co může očekávat, pokud je z nějakého důvodu nesplní.

Výhodou amerických hypoték je, že se na ně vztahuje zákon o spotřebitelském úvěru poskytující spotřebitelům zvýšenou ochranu. Ve smyslu tohoto zákona je i hypoteční úvěr do výše 1 880 000 Kč, který není poskytnut na účely bydlení, spotřebitelským úvěrem. Jednou z  výhod je rozsáhlá informační povinnost poskytovatele úvěru, jejíž porušení pro něj může mít neblahé následky. Před uzavřením smlouvy o úvěru musí být spotřebitel informován nejen o úrokové sazbě, ale také mj. o celkové částce, kterou zaplatí, o roční procentní sazbě nákladů (RPSN) i o veškerých poplatcích vyplývajících z úvěrové smlouvy.

Dále musí poskytovatel úvěru spotřebitele informovat o  případné povinnosti sjednat si doplňkovou službu související se smlouvou o úvěru (např. pojištění) i o sankcích vyplývajících z prodlení se splácením úvěru. Spotřebitel rovněž musí obdržet informaci o právu odstoupit od smlouvy (do 14 dnů od jejího uzavření) a právu na předčasné splacení úvěru a s výší tím spojených nákladů (nejvýše 1 % z předčasně splacené části úvěru). Pokud by stanovené informace neobsahovala smlouva o úvěru, měl by věřitel nárok pouze na úrok ve výši diskontní sazby vyhlášené Českou národní bankou a platné při uzavření smlouvy. 

Tabulka 2: Příklady amerických hypoték – výše úvěru: 500 000 Kč, doba trvání úvěru: 10 let, LTV: 50 %, fixace úrokové sazby: 5 let

Česká spořitelna:

Druh úvěru:

Americká hypotéka – spotřebitelská )

Orientační úroková sazba – min.:

7.0 %

RPSN – od:

7,99 %

Orientační měsíční splátka:

5 825 Kč měsíčně

Celková částka splatná spotřebitelem:

715 715 Kč

) Hypoteční úvěr s uvedením účelu.

 

Druh úvěru:

Americká hypotéka – hotovostní

Orientační úroková sazba – min.:

7.3 %

RPSN – od:

8,32 %

Orientační měsíční splátka:

5 904 Kč měsíčně

Celková částka splatná spotřebitelem:

725 114 Kč

Hypoteční banka

Druh úvěru:

Americká hypotéka

Orientační úroková sazba:

7,14 %

RPSN:

9,3 %

Orientační měsíční splátka:

5 842 Kč měsíčně

Celková částka splatná spotřebitelem:

753 008 Kč

ČSOB

Druh úvěru:

Americká hypotéka

Orientační úroková sazba:

7,14 %

RPSN:

10,76 %

Orientační měsíční splátka:

5 842 Kč měsíčně

Celková částka splatná spotřebitelem:

797 365 Kč

Raiffeisenbank

Druh úvěru:

Americká hypotéka Univerzál

Orientační úroková sazba:

8,29 %

RPSN:

10,02 %

Orientační měsíční splátka:

6 143 Kč měsíčně

Celková částka splatná spotřebitelem:

779 192 Kč

mBank

Druh úvěru:

Americká hypotéka

Orientační úroková sazba:

6,34 %

RPSN:

6,53 %

Orientační měsíční splátka:

5 637 Kč měsíčně

Celková částka splatná spotřebitelem:

676 413 Kč

Volksbank

Druh úvěru:

Americká hypotéka

Orientační úroková sazba:

7,19 %

RPSN:

7,54%

Orientační měsíční splátka:

5 880 Kč měsíčně

Celková částka splatná spotřebitelem:

705 600 Kč

Zdroj: Kalkulátory hypoték na webových stránkách jednotlivých bank

Anketa: Čerpal/a jste americkou hypotéku?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Americká hypotéka – spása nebo cesta do pekel?”

  1. martin napsal:

    My jsem s manželkou řešili americkou hypotéku přes tuhle stránku: http://www.iho­tovost.cz/ame­ricka-hypoteka
    S dokazovaním přijmu jsme to měli obtížne, nakolik máme firmu ve stratě tak jsme museli zkusit nebankovku a vyšlo to.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *