Anuitní splátka hypotéky: Co přináší?

Úroková sazba hypotéky je zpravidla fixovaná na určité období. I v jeho průběhu se ale mění výše placených úroků. Může za to „anuitní splácení“. Jaké důsledky má na splacenou jistinu - úvěr, který jste si půjčili?

Anuitní splátka

Anuitní splátka je nejčastější způsob splácení hypotečního úvěru v České republice. Klient splácí po celou dobu fixace úrokové sazby stále stejnou částku. „Uvnitř“ splátky se pak mění poměr mezi placenými úroky a splátkou jistiny.

Při delší splatnosti hypotéky po vyčerpání úvěru připadá nejvyšší část anuitní splátky na úhradu úroků a jen malá část na splácení půjčených peněz. S postupným splácením jistiny se snižuje podíl placených úroků a zrychluje se splácení úvěru.

Co ovlivní výši úroků a splátky jistiny v anuitní splátce

Podíl úroků a splátky úvěru v anuitní splátce ovlivňuje celá řada faktorů - od délky splatnosti, přes úrokovou sazbu po počet již uskutečněných splátek.

Délka splatnosti
S přibývající délkou splatnosti roste podíl placených úroků oproti splátce jistiny. Například u milionové hypotéky s úrokovou sazbou 5 % činí podíl úroků v první splátce při splatnosti úvěru 10 let 38,61 %, při splatnosti 20 let již 62,31 % a při 30leté 76,86 %.

Úroková sazba
S rostoucí úrokovou sazbou roste podíl placených úroků. Je-li u milionové hypotéky se splatností 20 let úroková sazba 5 %, podíl úroků na první anuitní splátce činí 62,31 %. Vzroste-li úroková sazba o jeden procentní bod, stoupne podíl úroků na splátce na 68,82 %. Naopak klesne-li sazba na 4 %, podíl úroků klesne na 54,36 %.

Počet uskutečněných splátek
Zatímco v první splátce milionové hypotéky na 20 let s úrokovou sazbou 5 % tvoří úroky 62,31 %, po pěti letech splácení již jen 52,09 %. V posledním roce splácení budou úroky tvořit jen mizivé procento anuitní splátky - konkrétně 0,41 %.

Výše úvěru
Výše úvěru narozdíl od ostatních parametrů hypotéky podíl úroků a splátky jistiny neovlivní. Jediné, co změní, je výše anuitní splátky. Zatímco u milionové hypotéky na 20 let s úrokovou sazbou 5 % bude činit celková anuitní splátka 6 538,36 Kč, u dvoumilionové hypotéky 13 076,73 Kč, tedy dvojnásobek (rozdíl je způsoben zaokrouhlením).

Splacení části hypotéky... důvod ke slevě

Každý, kdo čerpá hypoteční úvěr, by si měl uvědomit, že samotný úvěr zpočátku splácí výrazně pomaleji než v posledních letech splatnosti. Důležité je to zejména při uvažování o refinancování úvěru po ukončení fixace úrokové sazby.

Je-li splácen milionový úvěr se splatností 20 let a úrokovou sazbou 5 % po dobu pětileté fixace, činí po jejím skončení dlužná částka 832 890,62 Kč. Je-li tedy původní úvěr na 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, klesne při použití stejného odhadu (což je běžná praxe při refinancování úvěru) dlužná částka k hodnotě nemovitosti pod 85 %. Tím se dostává u většiny bank do méně rizikového pásma, které je „oceněno“ nižší úrokovou sazbou. Pokud by tuto skutečnost původní banka nezohlednila při nabídce nové úrokové sazby, byl by to jednoznačně důvod pro poohlédnutí se po konkurenčních nabídkách.

Byla-li by za jinak stejných parametrů úvěru úroková sazba fixována na 3 roky, klesl by poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti pouze na 90,5 %, což odpovídá stále pásmu 100% hypotéky.

Standardní hypotéku lze nejčastěji čerpat na 70 % hodnoty nemovitosti (nejméně rizikové s nejnižší úrokovou sazbou), na 85 % hodnoty a na 100 % hodnoty nemovitosti. Činí-li za jinak stejných podmínek poměr hypotéky k ceně nemovitosti 70 %, bude mít nižší úrokovou sazbu než při poměru 85 %, která ale bude výhodnější než 100% hypotéka. Na tyto hranice je vhodné dávat pozor při konci fixace a i při volbě délky fixace úrokové sazby. Při splacení na nižší poměr hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti by měla být nabídnuta výhodnější sazba než v případě setrvání ve vyšším pásmu.

Refinancování hypotéky... pozor na novou splatnost

Představte si opět milionovou hypotéku se splatností 20 let a úrokovou sazbou 5 %. Pokud se po pětileté fixaci úrokové sazby rozhodnete změnit banku, mohou nastat dvě situace - buď budete dál splácet v původní splatnosti hypotéky (tedy dalších 15 let), nebo budete čerpat hypotéku s jinou dobou splatnosti. Pro zjednodušení předpokládejme na nových 20 let, za nezměněných podmínek.

Po pěti letech splácení anuitní splátky klesne jistina na 832 890,62 Kč. Pokud by splatnost refinancované hypotéky byla nových 20 let, měsíční splátka by klesla z 6 538,36 Kč na 5 445,74 Kč. Ovšem po dalších pěti letech by jistina klesla jen na 693 706,78 Kč, zatímco při dodržení původní doby splatnosti by činil zůstatek jistiny jen 619 611,99 Kč.

Závěr?

Uvedené výpočty jsou pouze orientační a jejich cílem je ukázat vliv jednotlivých faktorů na splácení jistiny. To ale není zdaleka jediným atributem, který rozhoduje o vhodnosti jednotlivých variant hypotéky - pro někoho může být mnohem důležitější jistota úrokové sazby (a za delší fixaci je ochoten si připlatit... byť podle aktuálních sazeb je delší fixace levnější než kratší), pro někoho nízká splátka hypotéky (a preferuje delší splatnost před rychlostí splacení jistiny) a pro jiného, zda vůbec projde skóringem banky. Nemluvě o dalších vlastnostech hypotéky.