Byt jako investice: Vyhněte se Praze, zamiřte do Teplic!

Byt jako investice: Vyhněte se Praze, zamiřte do Teplic!

Petr Zámečník

Koupit byt a pronajímat ho… zdánlivě se jedná o jednoduchý způsob výdělku. Je ale třeba koupit levný byt a draze ho pronajmout. Kde hledat? V Praze je šance na dobrou koupi mizivá, zato Teplice jsou plné příležitostí. A jsou i jiné vhodné lokality.

Vlastnit nájemní dům nebo jen jeden byt není tak snadné, jak si většina lidí, kteří žádný nájemní byt nevlastní, myslí. Není to jen bezpracný příjem z nájemného. V prvé řadě je třeba najít nájemníka, který bude řádně nájemné platit. A v druhé řadě je to o údržbě bytu a domu, placení daní a dalších povinnostech.


Aby byl nájem bytu lukrativní, je třeba koupit byt natolik levně, aby ho dosažitelný nájem v dohledné době zaplatil. Odhlédneme-li od výrazně výhodných koupí a nájemních možnostech a rozhlédneme-li se po průměrných cenách, dojdeme k jednoznačnému závěru: pražské byty jsou naprosto nevýhodné.

Tabulka 1: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejdražšími nemovitostmi

Lokality s nejvyšší cenou bytů

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

v měsících

v letech

Praha

3 367 000 Kč

10 268 Kč

327,9

27,3

Brno

2 202 000 Kč

8 228 Kč

267,6

22,3

Beroun

2 170 000 Kč

8 364 Kč

259,4

21,6

Hradec Králové

2 129 000 Kč

7 752 Kč

274,6

22,9

Kladno

2 090 000 Kč

8 092 Kč

258,3

21,5

Mladá Boleslav

2 015 000 Kč

9 384 Kč

214,7

17,9

Plzeň

1 966 000 Kč

7 684 Kč

255,9

21,3

Benešov

1 938 000 Kč

8 092 Kč

239,5

20,0

Pardubice

1 883 000 Kč

7 344 Kč

256,4

21,4

Olomouc

1 837 000 Kč

6 188 Kč

296,9

24,7

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

Pražské byty vycházejí v porovnání nejdražších lokalit nejhůře. Z průměrného nájemného se průměrná cena bytu zaplatí za více než 27 let. Za tu dobu ale již bude značně opotřebovaný a bude vyžadovat rekonstrukci. Ještě hůře vycházejí byty v samém srdci hlavního města – návratnost bytů na Hradčanech, Malé Straně a Starém Městě dosahuje neuvěřitelných 30,4 roku.

V drahých lokalitách nelze ani očekávat výraznější růst cen nemovitostí. Oproti levným lokalitám v nich ceny bytů rostou mnohem pomaleji – a v některých případech i klesají. Nejlépe z nejdražších lokalit vychází Mladá Boleslav, která těží z vysokých nájmů.

Nevyplatí se ale ani hledat mezi lokalitami s nejvyšším nájemným, byť zde je již situace pro potenciální investory příznivější.

Tabulka 2: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejvyššími nájmy 

Lokality s nejvyšším nájmem

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

v měsících

v letech

Praha

3 367 000 Kč

10 268 Kč

327,9

27,3

Mladá Boleslav

2 015 000 Kč

9 384 Kč

214,7

17,9

Frýdek-Místek

1 389 000 Kč

8 840 Kč

157,1

13,1

Beroun

2 170 000 Kč

8 364 Kč

259,4

21,6

Brno

2 202 000 Kč

8 228 Kč

267,6

22,3

Kladno

2 090 000 Kč

8 092 Kč

258,3

21,5

Benešov

1 938 000 Kč

8 092 Kč

239,5

20,0

Ostrava

1 377 000 Kč

7 956 Kč

173,1

14,4

Hradec Králové

2 129 000 Kč

7 752 Kč

274,6

22,9

Kutná Hora

1 786 000 Kč

7 684 Kč

232,4

19,4

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

V některých lokalitách s vysokými nájmy ještě nevzrostly ceny nemovitostí – lze tedy spíše očekávat i růst cen bytů. Jedná se především o Frýdek-Místek a o Ostravu, kde vysoké nájemné je podněcováno růstem pracovních příležitostí, kdežto nízké ceny nemovitostí drží dosud celkově nízká koupěschopnost obyvatelstva. Lidé navíc tuto lokalitu vyhledávají spíše pro pracovní příležitosti než jako místo k trvalému životu, což také může snižovat poměr mezi nájmy a cenou bytů.

Výhodnější než hledat investiční příležitost mezi lokalitami s vysokým nájemným je poohlédnout se v místech s nižšími nájmy. Nižším nájmům odpovídají zpravidla levnější nemovitosti, které navíc dávají prostor k dalšímu růstu ceny.

Tabulka 3: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími nájmy 

Lokality s nejnižším nájmem

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

v měsících

v letech

Prachatice

776 000 Kč

4 012 Kč

193,4

16,1

Semily

756 000 Kč

4 012 Kč

188,4

15,7

Most

654 000 Kč

4 284 Kč

152,7

12,7

Sokolov

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Jindřichův Hradec

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Děčín

842 000 Kč

4 624 Kč

182,1

15,2

Chomutov

696 000 Kč

4 692 Kč

148,3

12,4

Cheb

960 000 Kč

4 692 Kč

204,6

17,1

Tábor

1 250 000 Kč

4 896 Kč

255,3

21,3

Bruntál

1 024 000 Kč

5 032 Kč

203,5

17,0

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

Nejlépe vychází investice do bytů v Chomutově a Mostě, kde se návratnost dostává pod 13 let. I u dalších lokalit se návratnost investice pohybuje výrazně níže než v předchozích lokalitách s vysokými nájmy nebo s vysokou cenou bytů.

Nejvýhodnější je ale investice do nejlevnějších bytů, konkrétně do teplických. Zatímco standardní byt v Teplicích stojí nejméně ze všech měst v České republice, nájemné mezi nejnižší nepatří. S návratností 8,6 roku jsou zlatým dolem mezi investicemi do nájemních bytů v ČR.

Tabulka 4: Návratnost investice do bytu v lokalitách s nejnižšími cenami bytů 

Lokality s nejnižší cenou bytů

Návratnost

Lokalita

Cena bytu

Nájemné

v měsících

v letech

Teplice

622 000 Kč

6 052 Kč

102,8

8,6

Most

654 000 Kč

4 284 Kč

152,7

12,7

Chomutov

696 000 Kč

4 692 Kč

148,3

12,4

Semily

756 000 Kč

4 012 Kč

188,4

15,7

Prachatice

776 000 Kč

4 012 Kč

193,4

16,1

Děčín

842 000 Kč

4 624 Kč

182,1

15,2

Sokolov

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Jindřichův Hradec

921 000 Kč

4 556 Kč

202,2

16,8

Ústí nad Labem

949 000 Kč

6 256 Kč

151,7

12,6

Cheb

960 000 Kč

4 692 Kč

204,6

17,1

Poznámka:
Standardní byt – družstevní i osobní vlastnictví, 68 m2, opotřebení 40 %.
Zdroj:
IRI, vlastní výpočty

Financování hypotékou…

Návratnost ceny bytů ovšem nepočítá s náklady, které jsou s pronájmem spojené – ať už se jedná o daň z nemovitostí či o údržbu, opravy, rekonstrukce nebo odpisy. A nebo s hypotékou.

Pořízení investičního bytu na hypotéku má jednu výhodu – nemusíte využívat vlastní zdroje. A také jednu nevýhodu – musíte platit úroky a splátky jistiny.

U nejvýhodnější – teplické – investice vychází splátka hypotéky ve výši 622 tis. Kč s 20letou splatností a aktuální úrokovou sazbou 5,82 % na 4 392 Kč. Z rozdílu mezi nájmem a splátkou hypotéky ve výši 1 660 Kč je potřeba vytvořit rezervu na opravy, údržbu, daně a případné měsíce, kdy buď nájemník neplatí, nebo je byt prázdný.

Anketa: Je lepší nájem, nebo hypotéka?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *