Byt má více spoluvlastníků? Pozor!

Byt má více spoluvlastníků? Pozor!

Pavel Řehulka

Řada nájemních smluv je totiž sepisována k bytům, které patří více osobám. A mnoho z těchto smluv je ze zákona neplatných. Proč?

Rozhodování spoluvlastníků o společné věci je upraveno v § 139 občanského zákoníku. Zákon zde nejdříve říká, že „z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně“.

Jedná-li se o právní úkon typu žaloba na zaplacení pohledávky nebo převzetí nově zabudované kuchyňské linky, oprávněným jednat (a zavázat ostatní) je kterýkoliv spoluvlastník.

Občanský zákoník ale následně dodává (§ 139, odst. 2), že „o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.“

Proč je to důležité?

Zatímco samotný právní úkon může provést kterýkoliv ze spoluvlastníků, platnost tohoto úkonu bude v případě hospodaření se společnou věcí záviset na tom, zda jej odsouhlasila nadpoloviční většina podílníků.

Občanský zákoník sice nikde pojem „hospodaření se společnou věcí“ nedefinuje, Nejvyšší soud ale dovodil, že sem spadá i údržba věci, její oprava, úprava, pronájem, popřípadě její změna. Cílem hospodaření se společnou věcí je tedy v obecné rovině její účelné využití. A sem spadá i pronájem.

Jak se to projeví v praxi?

Pokud jste např. spolu se třemi sourozenci zdědili po babičce byt a ten nyní chcete pronajmout, nejdříve musí dojít mezi spoluvlastníky k dohodě/hlasování o tom, zda s pronájmem souhlasí a ideálně také, za jakých podmínek.

Není ale potřeba, aby s pronájmem souhlasili všichni. Spoluvlastníci rozhodují v těchto případech většinou a stačí tedy, aby s pronájmem vyslovila souhlas nadpoloviční většina podílníků. Ale pozor.. Většina se neurčuje podle počtu zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.

Vlastní-li např. jeden spoluvlastník 70% podíl a ostatní jen 10% každý, pak při hlasování bude vždy záležet na tom, jak se rozhodne většinový spoluvlastník.

Jaký je tedy závěr?

Pokud se váš byt nachází ve spoluvlastnictví více osob, s jeho pronájmem musí nejdříve souhlasit nadpoloviční většina podílníků. A hlasy se počítají ne podle zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.

Jakmile je souhlas s pronájmem tímto způsobem potvrzen, nájemní smlouvu může podepsat kterýkoliv z podílníků. Pokud by ale kterýkoliv ze spoluvlastníků podepsal nájemní smlouvu bez uvedeného nadpolovičního souhlasu, tato smlouva nebude platná.

(Pokud vás v této souvislosti napadlo, zda může většinový vlastník přehlasovat ostatní při prodeji bytu, pak nemůže. Nakládání s vlastnickým právem ke společné věci se nepovažuje za hospodaření se společnou věcí. A stejně tak není možné ani rozhodnutím většiny zřídit k bytu věcné břemeno nebo jej zatížit zástavním právem. V těchto případech musejí projevit souhlas všichni spoluvlastníci jednomyslně.)

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Anketa: Máte problémy se spoluvlastníky?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *