Řada nájemních smluv je totiž sepisována k bytům, které patří více osobám. A mnoho z těchto smluv je ze zákona neplatných. Proč?
Rozhodování spoluvlastníků o společné věci je upraveno v § 139 občanského zákoníku. Zákon zde nejdříve říká, že „z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně“.
Jedná-li se o právní úkon typu žaloba na zaplacení pohledávky nebo převzetí nově zabudované kuchyňské linky, oprávněným jednat (a zavázat ostatní) je kterýkoliv spoluvlastník.
Občanský zákoník ale následně dodává (§ 139, odst. 2), že „o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.“
Zatímco samotný právní úkon může provést kterýkoliv ze spoluvlastníků, platnost tohoto úkonu bude v případě hospodaření se společnou věcí záviset na tom, zda jej odsouhlasila nadpoloviční většina podílníků.
Občanský zákoník sice nikde pojem „hospodaření se společnou věcí“ nedefinuje, Nejvyšší soud ale dovodil, že sem spadá i údržba věci, její oprava, úprava, pronájem, popřípadě její změna. Cílem hospodaření se společnou věcí je tedy v obecné rovině její účelné využití. A sem spadá i pronájem.
Pokud jste např. spolu se třemi sourozenci zdědili po babičce byt a ten nyní chcete pronajmout, nejdříve musí dojít mezi spoluvlastníky k dohodě/hlasování o tom, zda s pronájmem souhlasí a ideálně také, za jakých podmínek.
Není ale potřeba, aby s pronájmem souhlasili všichni. Spoluvlastníci rozhodují v těchto případech většinou a stačí tedy, aby s pronájmem vyslovila souhlas nadpoloviční většina podílníků. Ale pozor.. Většina se neurčuje podle počtu zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.
Vlastní-li např. jeden spoluvlastník 70% podíl a ostatní jen 10% každý, pak při hlasování bude vždy záležet na tom, jak se rozhodne většinový spoluvlastník.
Pokud se váš byt nachází ve spoluvlastnictví více osob, s jeho pronájmem musí nejdříve souhlasit nadpoloviční většina podílníků. A hlasy se počítají ne podle zvednutých rukou, ale podle velikosti podílů.
Jakmile je souhlas s pronájmem tímto způsobem potvrzen, nájemní smlouvu může podepsat kterýkoliv z podílníků. Pokud by ale kterýkoliv ze spoluvlastníků podepsal nájemní smlouvu bez uvedeného nadpolovičního souhlasu, tato smlouva nebude platná.
(Pokud vás v této souvislosti napadlo, zda může většinový vlastník přehlasovat ostatní při prodeji bytu, pak nemůže. Nakládání s vlastnickým právem ke společné věci se nepovažuje za hospodaření se společnou věcí. A stejně tak není možné ani rozhodnutím většiny zřídit k bytu věcné břemeno nebo jej zatížit zástavním právem. V těchto případech musejí projevit souhlas všichni spoluvlastníci jednomyslně.)
Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".
Zdědili jste nemovitost? Starosti začínají! Petr Zámečník | 22.6.2010
Jaké přednosti při prodeji či pronájmu nemovitosti "vypíchnout" Luboš Svačina | 4.1.2010
Spoluvlastnictví. Co dělat, když dohoda nepřipadá v úvahu? Luboš Svačina | 16.12.2008
Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti má k ideálu daleko Luboš Svačina | 3.7.2008
Jak prodat spoluvlastnický podíl nemovitosti Petr Zámečník | 12.8.2011
Daň z nemovitosti 2011: Pozor na spoluvlastníky! | 6.1.2011
Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno | 23.11.2010
Neplatit nájemné... je to normální? | 11.10.2010
Pořízení vlastního bytu dobře zvažte! | 5.10.2010
Pronajímatelé bytů si začínají častěji stěžovat na neplatiče nájemného. Důvodem jsou finančně náročné Vánoce, zvýšení sazby DPH, ale i zvyšující se nezaměstnanost a zpomalení ekonomiky. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Poté, co se v letech 2007 a 2008 pro většinu majitelů domů rozplynul jejich sen o vlastním bydlení, nastalo období rozčarování nad tím, jak lehce mohou o vlastní bydlení přijít. Banky při zabavování nemovitostí nebraly ohledy na nikoho a o střechu nad hlavou přišli i ti, kteří v tom byli nevinně. O vyřešení problému se usilují USA již několik let, ale řešení je stále v nedohlednu. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Podle průzkumu Poštovní spořitelny téměř 70 procent lidí platí za bydlení do 5 tisíc korun měsíčně. Nejde však o plný nájem, nýbrž o úhradu do fondu oprav. Za jídlo lidé v průměru utratí o dva tisíce víc. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Podle analytiků společnosti Trigema se loni realitnímu trhu v Praze dařilo. Minulý rok bylo v hlavním městě prodáno 3 791 nových bytů, což je o 10 procent víc, než analytici očekávali. Celý článek »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 24.1.2012 08:26V posledním čtvrtletí roku 2011 ceny nemovitostí spíše stagnovaly. O jeden procentní bod klesly ceny bytů a rodinné domy naopak o jeden bod zdražily. Údaje vyplývají z HB Indexu Hypoteční banky. Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Podle studie poradenské společnosti Deloitte bude nabídka nemovitostí i v letošním roce převyšovat poptávku a ceny tak budou stagnovat. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Developeři už teď plánují v dalších letech postavit 20 765 v rezidenčních projektech s 50 a více byty. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Průmyslová produkce v prosinci meziměsíčně po sezónním očištění klesla o 0,8 %. Meziročně tak zpomalila tempo růstu na pouhé 2 %. Oproti tomu stavebnictví rostlo meziměsíčně o 5,5 % a meziročně dokonce o 14,6 % (komentář GE Money Bank). Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Seznam odhadců nemovitého majetku registrovaných v České komoře odhadců majetku. Odhad ceny nemovitosti je nejčastěji využíván při žádosti o hypoteční úvěr či vyšší úvěr ze stavebního spoření a při převodu nemovitosti. Celá zpráva »
Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 1.2.2011 11:42Každý finanční úřad má vlastní číslo účtu (matriku). Kód banky je pro všechny finanční úřady stejný - 0710 (účet je veden u ČNB). Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 0Při platbě daní je důležité kromě částky správně vyplnit i další náležitosti platebního příkazu - předčíslí účtu, číslo účtu, kód banky, variabilní symbol a konstantní symbol. Celá zpráva »
Komentářů: 0 / 1 Poslední komentář: 5.3.2010 12:39Daňové přiznání k dani z nemovitostí se podává pouze při změně ve vlastněných nemovitostech. Letos ale někteří majitelé nemovitostí budou muset daňové přiznání podat i beze změny. Proč? A jak naleznete koeficienty pro výpočet daně z nemovitostí? Celý článek »
Komentářů: 0 / 0Vlastnictví nemovitosti zavazuje. Její majitel je povinen nejen se o ni řádně starat, ale navíc musí platit i daně. Jaké daně a kdy je třeba zaplatit? A jaká daňová přiznání bude muset majitel bytu či domu podávat v roce 2011? Celý článek »
Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 17.5.2011 09:08Prodáváte rodinný dům, byt či jinou nemovitost? Pak musíte podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Jak si s vyplněním daňového přiznání poradit? Přinášíme podrobný návod "krok za krokem". Celý článek »
Komentářů: 7 / 7 Poslední komentář: 7.2.2012 21:13Reklama | Podmínky užívání | RSS
