EUR 25.305

USD 23.413

REPO sazba ČNB 5.75 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.305

USD 23.413

Text: Jakub Mokroš

04. 03. 2016

0 komentářů

Byt na hypotéku jako investice? Ano, či ne…

 


 

Klíčový je v případě investic do bytu výběr lokality, kde chcete byt koupit. Jednak je pro nás důležité koupit nemovitost, která se dá dobře a rychle pronajmout, a jednak jde samozřejmě i o kupní cenu. Je třeba dát opravdu pozor, protože například byt 2+1 můžete například v severních Čechách koupit za 100 000 Kč, ale v Praze byste se těžko dostávali pod 2 miliony korun. Samozřejmě se bude lišit i cena nájmu v těchto lokalitách, ale určitě ne o tolik.

Druhou otázkou je, jaký byt zvolit. Zpravidla jsou vhodnější byty menší, například 1+1 nebo 2+1, případně i garsonky, neboť takové je mnohem snadnější pronajmout a v případě, kdy současný nájemník odejde, se dají rychle obsadit někým jiným.

Další je podmínka finanční rezervy. Jednak je potřeba zvládnou případné období, kdy v bytě nebude nájemník, ale placení nákladů a splátky hypotéky nepočká. A navíc řešení koupě na hypotéku s vlastními zdroji ve výši 10 – 15 % celkové investice je výrazně levnější než využití 100% hypotéky.

Naprosto zásadní výhodou takového rozhodnutí v tomto období je skutečnost, že se hypotéky dají pořídit za sazbu okolo 2 % p.a., což úvěr velmi výrazně zlevňuje. Dále určitě stojí za zmínku, že se mezi realitkami rozmáhá služba, která řeší spoustu administrativy okolo pořízení bytu a zařizování nájemníků. Některé zašly až tak daleko, že jsou za drobnou úplatu schopny garantovat nájemníka. Tyto dvě skutečnosti přímo vybízí k tomu se do investice do nemovitosti pustit.

Příklad koupě investičního bytu v Ostravě

Byt 2+1 ve výměře okolo 50 m2 po rekonstrukci pořídíte v Ostravě za zhruba 1 mil. Kč.

REKLAMA

Podobný byt má náklady na fond oprav, energie, teplo a internet okolo 5 000 Kč měsíčně. Splátka hypotéky na 30 let se bude pohybovat v rozmezí zhruba 3 320 Kč – 4 320 Kč měsíčně podle toho, zda vložíme 10 % ze svého. Dále by bylo vhodné si byt pojistit, ale to obstaráme za zhruba 100 Kč měsíčně.

Máme tedy byt, který nás stojí měsíčně okolo 8 420 Kč – 9 420 Kč. Za kolik jsme tento byt schopni v dané lokalitě pronajmout?

Pronájmy podobných bytů začínají na úrovni 7 000 Kč s energiemi, ale to jsou byty v ne moc dobrém stavu. Náš byt jsme reálně schopni pronajmout dle situace za 8 000 Kč – 10 000 Kč měsíčně s energiemi. To znamená, že by nám nájemné mělo pokrýt veškeré náklady.

Dlouhodobě by se nám měl rozdíl mezi inkasovaným nájmem a našimi náklady zvyšovat, neboť nájemné poroste o inflaci celé, kdežto naše náklady porostou o inflaci jen u fondu oprav a služeb. Navíc, i přesto, že měsíčně takřka nevyděláváme,  vlastníme byt v hodnotě 1 milion korun, který svou hodnotu zhruba drží a náš úvěr se každým měsícem snižuje.

REKLAMA

Jedná se o ideální případ a je třeba vzít v úvahu níže uvedená rizika.

Pozor na rizika

Je třeba si ale uvědomit i všechna rizika investování do nemovitostí k pronájmu. Je jich spoustu a je opravdu potřeba jim věnovat pozornost.

  1. Neplatící nájemník – Občanský zákoník je v tomto případě výrazně na straně nájemníka, a pokud si do bytu nastěhujeme někoho, kdo nebude chtít platit, tak nám jeho vystěhování a vymožení našich peněz zabere spoustu času a úsilí, ale během tohoto času budeme stále muset platit hypotéku i náklady na byt.
  2. Prodlevy mezi nájemníky – Pokud nám jeden nájemník vypoví smlouvu a odstěhuje se, máme sice velkou šanci, že brzy najdeme nového, ale nemusí to být hned. Snadno nám může vzniknout “hluché místo”, kdy budeme bez příjmů, ale s náklady.
  3. Pokles poptávky po pronájmu – Pokud se na základě situace v regionu začne město vylidňovat, tak se může stát, že nebude nikdo, kdo si bude chtít byt pronajmout. To s sebou ponese pokles ceny nemovitostí, kdy se reálná hodnota našeho bytu sníží, ale výše úvěru, který na něj máme, zůstane stejná.
  4. Zničení bytu nájemníkem – Může se najít nájemník, který svým působením v bytě způsobí značné škody. Opět v tomto případě je velice těžké jej z nájmu vypovědět a zase je tato skutečnost spojena s náklady na naší straně.
  5. Zdražení hypotéky v další fixaci – Nyní si můžeme pořídit hypotéku s nízkou sazbou a tuto sazbu si zafixovat třeba na 5 let. Ale za 5 let se mohou hypotéky poskytovat mnohem dráž a splátka při stejné splatnosti vyroste klidně i o 60 %.

Pokud dokážeme tato rizika snížit nebo eliminovat, máme s drobnými zakolísáními poměrně jisté dlouhodobé aktivum, které nám během naší ekonomické aktivity může přinášet nějaké drobné na přilepšenou, a v důchodu můžeme těžit z nájmu. Navíc byt se svojí hodnotou je stále součástí našeho majetku a můžeme jej prodat, nebo odkázat další generaci.

Obecně jde o spíše konzervativní investici, kde dlouhodobě vytváříme majetek a budujeme pasivní příjem. Před takovým rozhodnutím je ale potřeba zvážit rizika a připravit se, zejména potřebnou finanční rezervou.

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

spořit na bydlení

Jak si spořit na bydlení, když už nechcete stavební spoření

Podpora stavebního spoření byla omezena na pouhých tisíc korun státní podpory za rok. A to při úložce 20 000 Kč ročně. Pokud vezmeme v úvahu to, že výkonnost stavebního spoření je velmi nízká a v posledních letech nedokázala ani porazit inflaci, tak je možná čas najít si jiný způsob spoření na bydlení.

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

21. 03. 2024

Nový vzestup na trhu: Hypotéky a ceny nemovitostí nabírají dech

O českém trhu rezidenčních nemovitostí a trhu hypotečním není špatné pohovořit s někým, kdo se o dění zajímá. Zájem o hypotéky opět stoupá a s ním i ceny nemovitostí, které začínají nabírat dech. Očekávání a uvolnění parametrů obezřetnosti DTI a DSTI při poskytování úvěrů hraje svou roli. Nedostatek nabídky není jen otázkou poptávky, ale i „zelené“ […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

19. 03. 2024

Komentář: Blíží se znovu do USA nemovitostní krize?

Po delší odmlce se znovu vynořují důkazy o možné krizi v sektoru amerických nemovitostí. Otřesy na tomto trhu negativně ovlivňují tamní finanční domy, které drží velké množství dluhů směrem k developerům a majitelům nemovitostí. S prudkým nárůstem úrokových sazeb má mnoho firem problémy s refinancováním svých dluhů, což některé banky nutí zvyšovat rezervy na opravné […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

18. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *