Cenové nůžky mezi kvalitním a nekvalitním bydlením se rozevřou

Předvídat cenový vývoj na realitním trhu je obtížné. Na začátku loňského roku převažovaly názory, že ceny bytů jsou již dost vysoké a jejich růst se proto zpomalí. Ceny panelákových bytů měly dokonce klesat. K naplnění těchto předpovědí však zatím nedošlo. Byty v Praze a některých dalších městech opět výrazně podražily. Co bude dál?

Pokles cen bytů v Česku není pravděpodobný

Prodejní cenu bytů v tržní ekonomice určuje poměr nabídky a poptávky na trhu. Je-li bytů nabízených k prodeji méně než zájemců o ně, ceny bytů rostou. Čím větší je přesah poptávky nad nabídkou, tím je růst cen strmější a naopak. Růst cen může přibrzdit nebo zastavit jen pokles poptávky anebo rozšíření nabídky. Důvody mohou být různé – nasycení trhu, snížení dostupnosti úvěrového financování atd.

Výraznějšímu poklesu cen alespoň zpočátku brání psychologické faktory. Nenutí-li prodávající k rychlému prodeji nějaký závažný důvod, často raději prodej bytu odloží, než aby se smířili s nižším výnosem. Uvažuje, že když byli kupující ochotni před pár týdny za podobný byt zaplatit nemalou částku, dříve či později ji určitě zaplatí znovu. Přiznat si, že by kvůli otálení mohli přijít o peníze, je pro většinu lidí obtížné.

Psychologie působí proti snižování cen bytů i v případě developerů. Váznoucí prodej bytů jim působí obtíže při financování další výstavby. Reagovat na něj snižováním cen bytů by však mohlo být vnímáno jako selhání jejich obchodní a marketingové politiky. Potenciální zájemci o byt by také mohli začít vyčkávat, zda ceny ještě více neklesnou. Spíše než snižování ceny tedy přichází v úvahu další reklama, poskytování výhod - třeba kuchyňské linky zdarma atd.

Cenu bytů na trhu by mohl výrazněji srazit jejich nucený výprodej. K tomu by mohlo dojít buď v případě negativních očekávání dalšího vývoje, nebo kdyby dlužníci v masovém měřítku nebyli schopni plnit své závazky, a došlo by na realizaci zástav. To by poškodilo i věřitele a škody by vznikly v celé ekonomice. Pravděpodobnost vzniku takového situace je však celkem malá. Český hypoteční i realitní trh jsou v jiné situaci, než jaká panuje v USA.

Jsou byty v Česku předražené?

Otázka, zda jsou byty v Česku předražené, se zdá mít jednoduchou odpověď: ano, jsou. Ve skutečnosti to ale není zdaleka tak jednoduché! Záleží na úhlu pohledu. Jiný názor bude mít člověk s běžnými příjmy, který nemá kde bydlet, úplně jiný pak třeba developer. Objektivně vzato, v tržní ekonomice žádná cena, kterou je kupující schopen a ochoten za byt zaplatit, není nepřiměřeně vysoká. Byty jsou zboží s cenou určovanou trhem.

Žádný jiný, spravedlivější mechanismus tvorby cen, který by spolehlivě a dlouhodobě fungoval, zatím nikdo nevymyslel. Omezovat nějakým regulačním opatřením prodejní ceny bytů nebo poptávku po nich je holý nesmysl. Na rozšíření nabídky formou dalšího navýšení podpory bytové výstavby z veřejných rozpočtů se nedostává finančních prostředků. Nezbývá než se smířit s tím, že získání vlastního bydlení znamená splácet úvěr téměř po celý život.

Další úhel pohledu na ceny bytů může přinést mezinárodní srovnání. Je však třeba se vypořádat s několika problémy. Například standard bydlení v různě vyspělých zemích se může výrazně lišit. Porovnávání cen bytů může být zavádějící, a to nejen v absolutním vyjádření, ale i po jejich přepočtu podle kupní síly obyvatel. Lze tak zjistit informaci o dostupnosti bydlení v jednotlivých zemích, ale nikoliv o tom, zda jsou někde byty předražené.

Ke spolehlivému vyhodnocení toho, zda na trhu existuje cenová bublina a jak moc je nafouknutá, chybějí objektivní kritéria. Český trh s byty byl dlouhá léta zakonzervován a rozhýbal se až díky větší dostupnosti úvěrů a deregulaci nájemného. Pokřivena byla i struktura výdajů domácností. Současný nárůst výdajů na bydlení znamená její přiblížení  stavu obvyklému v rozvinutých zemích.

Kvalitní bydlení podraží

Nedojde-li k dramatickým změnám v dosavadním ekonomickém vývoji, lze očekávat, že ceny nových i starších bytů nadále porostou, byť ne tak rychle. Kolísání tempa tohoto růstu jistě nelze vyloučit, ale výrazný propad cen v dohledné době nejspíš nehrozí. Prostor pro větší růst cen se otevírá zejména v regionech, kde ceny dosud stagnovaly, a které díky přílivu zahraničních investic a dotací z evropských fondů zažívají ekonomický rozvoj.

Příliš klesat nebudou ani ceny bytů v panelových domech, zvláště nacházejí-li se v dobře dopravně dostupných lokalitách větších měst. Uživatelský komfort, který poskytuje důkladně opravený byt v revitalizovaném panelovém domě, může být i vyšší než v případě bytu v leckteré novostavbě. Nové bytové domy bývají namačkány na ještě menším prostoru než bylo zvykem na panelákových sídlištích. Často pokulhává i kvalita jejich výstavby.

S růstem životní úrovně bude pro stále víc lidí důležité nejen zda, ale také kde a jak bydlí. Ceny nových i starších bytů se budou daleko více lišit nejen podle lokality, ale i dispozičního uspořádání, technického stavu a vybavení bytu i domu. Zájem však bude o všechny cenové kategorie bytů. Poroste nejen počet lidí, kteří si budou moci dovolit luxusní bydlení, ale i těch, kteří si nebudou moci příliš vybírat.

Vývoj na českém trhu rezidenčních nemovitostí bude nadále ovlivňovat především dostupnost úvěrového financování. Další růst úrokových sazeb a větší zdrženlivost bank při poskytování hypotečních úvěrů by mohly růst cen bytů zastavit. Podle prognóz České národní banky a Ministerstva financí však žádná hypoteční krize v Česku nehrozí. Úrokové sazby snad již dosáhly svého maxima a ještě do konce roku by se měly opět snížit.