Ceny bytů stoupají. Rekordních úrovní ale zdaleka nedosahují

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

Růst cen bytů začátkem letošního roku zrychlil. Přesto mají k rekordním úrovním ještě daleko. Jak se vyvíjí nabídkové a realizované ceny bytů? A je již vhodný čas k nákupu?

Nabídkové ceny bytů v prvním letošním kvartálu vzrostly. Oproti poslednímu čtvrtletí loňského roku stouply o 0,8 % a meziročně si připsaly rovná 3 %. V Praze přitom rostly ceny rychleji (meziročně +3,8 %) než v ostatních částech České republiky (+2,2 %).

Graf 1: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů

(průměr roku 2010 = 100)

ceny-bytu-2014-01

Zdroj: ČSÚ

Realizované ceny bytů jsou zatím známé pouze za druhé čtvrtletí loňského roku. Pokud ale bude jejich vývoj kopírovat vývoj nabídkových cen, dosáhnou průměrné úrovně z roku 2010 pravděpodobně ve třetím čtvrtletí, nejpozději do konce minulého roku. Pražské nemovitosti již cen referenčního roku 2010 dosáhly.

K rekordním úrovním mají jak nabídkové, tak realizované ceny ještě daleko. Nejvyšší úrovně dosáhly v druhém pololetí roku 2008 (u nabídkových cen dosahovaly 111,9 % roku 2010 a u realizovaných cen dokonce 123,1 %).

Finanční krize cenami bytů zamávala poměrně zásadně. Realizované ceny nabraly dech až na přelomu roku 2012 a 2013. Do té doby ztratily v nominálním vyjádření 20,02 % z maximálních dosažených cen. Ve stejném čase vzrostla inflace měřená indexem spotřebitelských cen o 8,77 %. Reálný pokles cen bytů se tak blíží 30 %.

Poučka realitních makléřů, že v dobrých lokalitách jsou ceny stabilnější, je v hrubém nástřelu potvrzena i v datech realizovaných cen. Za „lepší“ lokalitu je považována Praha, která má širší pracovní příležitosti spojené s vyššími příjmy. Realizované ceny v Praze mezi vrcholem v „realitní bublině“ a dnem po „realitní krizi“ poklesly o 17,8 %, zatímco ceny v ostatních částech republiky se snížily o 21,3 %.

Nabídkové ceny tak vysoké výkyvy jako realizované ceny nemají. Od svého vrcholu v závěru roku 2008 ke svému dnu ve třetím čtvrtletí 2012 poklesly pouze o 14,2 % v nominálním vyjádření.

Graf 2: Vývoj rozdílu mezi realizovanými a nabídkovými cenami bytů

ceny-bytu-2014-02

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČSÚ

Zajímavostí je vývoj rozdílu mezi nabídkovými a realizovanými cenami bytů. Rozdíl uváděný v Grafu 2 není absolutní, neboť vychází z průměrných nabídkových a průměrných realizovaných cen roku 2010. Ukazuje tak velikost odchylky od rozdílu mezi nabídkovými a realizovanými cenami od odchylky v roce 2010.

Nejvyšší rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami byl v roce 2007 a v roce 2008 před pádem banky Lehman Brothers a začátkem finanční krize. Rozdíl oproti roku 2010 dosahoval nejvíce 16,5 procentních bodů ve 2. čtvrtletí 2007 a poté se držel další 4 čtvrtletí nad 15 procentními body. V roce 2009 rozdíl významně klesal, jak se realizované ceny snižovaly rychleji, než jak stihly reagovat nabídkové ceny v realitní inzerci.

Je-li rozdíl mezi realizovanými a nabídkovými cenami výrazně vyšší, než jaký je obvyklý stav, pak je vhodné nákup nemovitosti přehodnotit. Ceny v takovém případě také rostou, ale nabídkové nestačí růst tak rychle, jako realizované.[1] Realitní trh se přehřívá a pravděpodobně se jedná o cenovou bublinu.

V roce 2007 docházelo velmi často k situacím, kdy byla nemovitost inzerována za určitou cenu a následně prodána za cenu výrazně vyšší, neboť poptávka byla v realitním boomu enormní. Kupující brali téměř cokoli za téměř libovolnou cenu pod dojmem, že nemovitosti nikdy neklesají. A pak přišel jejich strmý pád.

V současné době je rozdíl mezi nabídkovou a poptávkovou cenou nemovitostí stabilizovaný a pod úrovní roku 2005 – 2006, které předcházely přehřátí trhu. Z tohoto pohledu se jeví doba pro nákup nemovitosti jako příznivá.


[1] Může dojít i k situaci, kdy ceny klesají – a realizované ceny klesají rychleji než nabídkové. To ale znamená, že je vhodné s nákupem počkat, protože je velmi pravděpodobné, že ceny ještě klesat budou.

Anketa: Jak se budou vyvíjet ceny bytů v roce 2014?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

3 komentářů k článku “Ceny bytů stoupají. Rekordních úrovní ale zdaleka nedosahují”

  1. petr.f napsal:

    Když koukám na ten graf, tak cena bytů po krizi u nás vlastně ani moc nepoklesla, což mě překvapuje, protože se předpovídaly větší propady. Pořád si myslím, že ceny bytů v panelácích v Praze jsou absurdně vysoké, ale někdo je asi kupuje, když se ceny drží. Divné.

    1. mk napsal:

      Re:

      cena bytu odpovida mnozstvi pracovnich prilezitosti. V Praze je nizka nezamestnanost, takze se tam sunou lidi ze Slovenska a z Moravy. Ti co v Praze makaji musi nekde bydlet. Proto cena v Praze prakticky neklesla.

      Pak si vem byty treba v Bruntale. Z 20 tisicoveho mesta ti odejde 2500 lidi (papirove je tam stale 19500, ale realene se 2500 lidi odstehuje z praci).
      O byty neni zajem a tak se cena propadne treba o 40% na 400 tis za 2+1.

      No a kdyz to vsechno vezmes pro vsechny nemovitosti, mesta, nebo kraje (to ten graf nerika, odkud to bere) a kompletne zprumerujes, vyjde ti nicnerikajici paskvil. Pro Prazaka ten graf nema zadnou vypovidajici hodnotu stejne jako pro cloveka z Bruntalu.

      Ten graf neber vazne…

  2. petr.f napsal:

    Tak u nás v Mostě se 2+1 i v cihlových domech prodávají za 200 tis (v panelácích i za méně).
    Pořád nerozumím vysokým cenám panelákových bytů v Praze, protože ti nezaměstnaní se stěhují do nájemních bytů a ceny nájemného v Praze spíše klesá, takže to neodpovídá tomu, co píšete (přece by mělo nájemné růst, když roste zájem, ale není tomu tak)

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *