Ceny bytů v Praze klesly… praská realitní bublina?

Ceny bytů v Praze klesly... praská realitní bublina?

Petr Zámečník

Bydlení v Praze je pro mnohé zájemce nedostupné. Podle posledních informací o tržních cenách bytů se ale blýská na lepší časy. Po poklesu cen bytů v některých regionech klesly podle červencových údajů i ceny v Praze. Majitelé bytů, plačte, zájemci o bydlení, radujte se!

Radost by mohla být sice ještě předčasná. Přeci jen, červencové snížení průměrné ceny bytů v Praze o 0,93 % není nijak závratné, ovšem jedná se o druhý meziměsíční pokles v řadě. „Zatím není jasné, zda to znamená, že ceny dosáhly svého vrcholu a začínají klesat, či zda je tento mírný pokles zapříčiněn pouze poklidem letní okurkové sezóny. Tržní nájemné starších bytů naopak posílilo, nicméně tím pouze potvrdilo svou dlouhodobou stagnaci,“ uvádí komentář ke zveřejněným číslům Institutu regionálních informací.

Vhodná doba ke koupi bytu? Ještě ne…

K radosti nevybízí ani průměrná cena standardního bytu (tj. bytu o podlahové ploše 68 m2 a 40% opotřebení) ve výši 3,296 mil. Kč. Při současné úrokové sazbě hypoték ve výši 5,63 % odpovídá cena měsíční splátce 22 916 Kč při dvacetileté splatnosti a 18 984 Kč při třicetileté splatnosti. Průměrné tržní nájemné stejného bytu se přitom pohybuje na úrovni 10 404 Kč.

Za uvedených okolností se vyplatí s pořízením bytu počkat a využít raději nájemního bydlení. Pokud bychom uvažovali pouze úroky z částky potřebné na pořízení bytu v ceně 3,296 mil. Kč, došli bychom k částce 15 464 Kč – tedy i tak více než činí současné průměrné nájemné.

Potenciální zájemce o vlastní bydlení se na svou investici může podívat i z jiného pohledu. Buď bude čerpat hypoteční úvěr a splácet téměř 19 tis. Kč, z nichž větší část zejména v prvních letech splácení půjde na úhradu úroků (což je srovnatelné s placením nájemného), nebo může platit nájem a zbylou částku, v tomto případě cca 8 tis. Kč měsíčně, spořit či investovat. Hodnota čistého majetku domácnosti (tedy rozdílu mezi vlastněným majetkem a závazky či dluhy) poroste rychleji než v případě koupě pražského bytu.

Důvodem pro vyčkávání je též v nedávné době nová situace na českém realitním trhu – poprvé v historii nabídka bytů překonala poptávku. Navzdory této skutečnosti stále přibývá nově rozestavěných bytů, jejichž dokončení ještě dále zvýší tlak na snižování cen.

Nic není černobílé…

I v současné situaci se ale může pořízení bytu vyplatit. Statistické údaje jsou sice dobrým orientačním vodítkem, nicméně každá lokalita má svá specifika a v každé se mohou ceny vyvíjet různým směrem. Navíc, pokud toužíte po vlastním bydlení, cena vás asi neodradí. A pokud naleznete byt v preferované lokalitě, který si můžete dovolit, jeho pořízení může být dobrá volba.

Již dnes můžete při troše štěstí najít výhodnou nabídku. V takovém případě se pořízení bytu rozhodně může vyplatit… ale i nevyplatit – není všechno zlato, co se třpytí, jak říká staré dobré přísloví. A prodejci bytů znají řadu triků, jak zamaskovat nespočet jeho nedostatků.

Budou ceny ještě klesat? A kdy?

Ceny bytů zpravidla mají nemalou setrvačnost. Lidé, kteří chtějí svůj byt prodat, nemusí v naprosté většině případů spěchat. Vždyť on se kupec vždycky najde… Tak to alespoň doposud platilo, protože poptávka převyšovala nabídku. Nebylo neobvyklou praktikou, že prodejce bytu stanovil určitou cenu, a pokud se zájemce neobjevil, v pravidelných intervalech ji zvyšoval. Nepochopitelné? Ale dříve funkční.

Současný růst úrokových sazeb hypoték ale řadu lidí překvapil. Před rokem byly sazby o celý procentní bod nižší a před třemi lety ještě nižší. Po ukončení první doby fixace jim banka nabídla úrokovou sazbu takovou, že si nemohou dále dovolit platit splátky hypotéky. A prodej nemovitosti je jedním z řešením nepříjemné situace. Tím se ale zvýší nabídka bytů na trhu.

Naopak hypoteční trh zaznamenává výrazný propad. O hypotéky není takový zájem. Jsou drahé. Klesající hypoteční trh znamená méně lidí, kteří čerpají úvěr na pořízení nemovitosti. A není to proto, že by měli dostatek vlastních prostředků. Je to proto, že si nemohou nebo nechtějí dovolit drahé hypotéky při vysokých cenách bytů.

Vzhledem k setrvačnosti hypotečního trhu by ceny nemovitostí v Praze a dalších lokalitách s vysokými cenami mohly dále klesat. Nasvědčuje tomu bytová výstavba, dražší hypotéky i převis nabídky nad poptávkou.

Zbývající otázkou je kdy a jak dlouho. Na její zodpovězení je třeba křišťálové koule a schopností Sibyly. Osobně se domnívám, že pokles již začal a výrazněji se projeví v zimě a na jaře, pokud se na podzim neukáže, že pokles cen a zájmu o byty byl pouze letní stagnací.

Anketa: Splaskne realitní bublina do jednoho roku?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

12 komentářů k článku “Ceny bytů v Praze klesly… praská realitní bublina?”

  1. Realitní expert napsal:

    Zámečníkova mediální bublina 😉
    Tento článek je typickým příkladem snahy o „nové mediální téma“. Pane Zámečníku, Vy přeci sám víte, že žádná bublina není, a proto nepraskne. Tak proč takové haló? Čekáte hysterii novinářů z televizí, abyste se s Vaším portálem mohl zviditelnit?
    Trošku málo, ne?

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
      To se opravdu tak moc bojíte poklesu cen, že se ho snažíte bagatelizovat?

      1. Realitní expert napsal:

        RE: RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
        A proč bych se měl bát poklesu cen? Toho by se měli bát developeři, ne? Realitní kanceláře to spíš uvítají. Pokles ceny= růst poptávky= růst zisku RK. /pozn. pokles ceny nemovitosti se na výši jednotlivých provizí z prodeje tolik negativně neodrazí./
        Vy tomu ale opravdu moc nerozumíte. ;-P

        1. Jiří Havelka napsal:

          RE: RE: RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
          Klienti, kteří jsou již RK nasmlouvaní, je jim přislíbena nebo je s nimi dohodnutá určitá cena… a teď jim řeknete, že za tu cenu to prodat nejde. Co udělá takový klient? Zanevře na realitní kancelář. Neříkejte, že toto RK uvítají. A co jiní, potenciální klienti, kteří na radu realitního makléře koupili nemovitost s tím, že její cena poroste…

          Ale máte pravdu, že pokles cen se dotkne developerů více než realitních kanceláří.

          Pokles cen nemovitostí může být i dobrou ozdravnou kůrou pro sekundární trh s nemovitostmi. Osobně se domnívám, že řada realitních kanceláří by ho neustálo a přežily by jen ty, které jsou schopné klientům nabídnout vyšší přidanou hodnotu.

          1. Realitní expert napsal:

            RE: RE: RE: RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
            Promiňte, ale Vaší logice moc nerozumím. Aby byl nasmlouvaný klient naštván, protože klesla cena a on počítal s nějakou dohodou – to by přece musely ceny klesnout takříkajíc „přes noc“ – a to ještě v řádu několika (třeba více jak 10) procent.
            Nic takového se ale neděje.
            Spíš to vypadá, že současný statistický pokles odráží jen fakt, že mnoho developerů vyprodává staré etapy. Ty nové budou spuštěny s podzimem.
            Ach jo. Nechcete radši napsat něco o akciích? 😉

          2. Pepik napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
            Vy jste opravdovy cesky hlupak.

        2. Naďa napsal:

          RE: RE: RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
          Jak tedy komentujete současné dění na realitním trhu v Praze a co předpovídáte, pane realitní odborníku? Zajímá mě Váš názor.Ráda se nechám poučit:-)

    2. Miki napsal:

      RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
      No on je to vůbec takový článek o ničem… „pokles již začal a výrazněji se projeví v zimě a na jaře, pokud se na podzim neukáže, že pokles cen a zájmu o byty byl pouze letní stagnací.“ Jinými slovy, nic nevíme, buď to bude klesat, nebo to půjde nahoru. Informační hodnota nula.

      1. Jiří Havelka napsal:

        RE: RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
        Křišťálovou kouli bohužel nemám, abych vám mohl napsat s jistotou, jak to bude. Shrnul jsem základní současná fakta, která dle mého názoru s vyšší pravděpodobností hovoří o obratu na realitním trhu. Fakta jsou stejná, můžete si udělat svůj vlastní obrázek. Můžete k nim přidat i další informace. Je to na vás ;-).

    3. Vojtík napsal:

      RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
      Otázka je,od koho očekáváte,že bude bydlet v panelákovém 3+1 v okrajové části v Praze.Bude to rodina „mladého úspěšného podnikatele“,nebo normální rodina s dětmi,typu On-údržbář,ona učitelka.Ti jsou schopni dneska navařit tak 30-35 tis. měsíčně čistého(spíš 30),pokud oba pracují a ona není na mateřské.No a těch 3+1 stojí minimálně 3 mega,což při 5,5% a 25leté hypotéce činí 18500 měsícně.Z toho můžete vidět,že normální rodina v Praze si takový byt v paneláku nemůže dovolit,poněvadž by se ze zbytku neuživila.
      Takže,věříte-li na další růst ceny v Praze,patrně věříte,že bydlení v paneláku je pro tu ekonomicky nejsilnější třetinu populace a zbylá populace půjde pod most.To je současný stav.

      V ostatních segmentech trhu je přitom situace ještě horší,protože kdyby jste si podobné počty,tzn. koho byste v takovém bytu normálně očekával jako typického vlastníka a porovnal jeho příjmy s cenou toho bytu a splátkou hypotéky,tak to vyjde ještě hůř.

      A pokud věříte,že ceny bytů dál porostou,tak taky věříte tomu,že současný poměr roční nájemné/cena bytu ještě klesne ze současných 3-4,5%.A to ten nejhezčí výnos je právě z panelákových bytů,ty už zdá se klesají,ty horší jsou z novostaveb+stará cihla.Mimochodem,dnes jsou v Praze čtvrti,jako Dejvice nebo Vinohrady,kde je lacinější si byt pronajmout než koupit.

    4. Ivo napsal:

      RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
      Presně. Stagnace ceny v období prázdnin není důvod pro takový novinový titulek.

      Grafuji si ceny bytů z Srealit a je vidět, že to jde spíše jemně nahoru:
      http://jakybyt.cz/vyvoj

      Tento měsíc ceny zase vzrostly o 2,16%.

      1. j2 napsal:

        RE: RE: Zámečníkova mediální bublina 😉
        …ty grafy a mapy máte super – v čem to děláte?

        jinak dělám v RK a mám pocit, že ceny jdou dolů více, než se zdá na první pohled a není to jen létem – to se víceméně moc neprojevovalo ani v minulosti. Teď bude největší problém v prodávajících, kteří jsou zvyklí na ceny ze zimy, a nejsou schopni akceptovat nynější stav. Nám to třba až tak nevadí, protože konečně odpadnou menší RK a trh se pročistí od nereálných nabídek. Takže to spíše vítáme, jen teď bude okurková sezona…

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *