Ceny nemovitostí: Porostou podle přání developerů a realitních makléřů?

Zdroj: www.sxc.hu

Jaroslav Kokeš

Pohledy a názory na budoucí vývoj cen nemovitostí se různí a je třeba otevřeně říci, že ty optimistické pocházejí většinou z analýz developerů a realitních makléřů. A hlavně oni mají zájem na oživení trhu s realitami, které by mohlo provázet zvýšení cen. Je optimismus realitních makléřů a developerů oprávněný?

Pracovníci v realitách operují při argumentaci na zvyšování cen s vlivem měnové politiky ČNB, s růstem cen pozemků, zvyšováním ceny stavebních prací i tvrzením, že v okolních státech ceny přece rostou. Tak proč ne i u nás.

Problém je, že s podobnými prohlášeními přicházeli realitní makléři během posledních let poměrně pravidelně a poměrně často se mýlili. Možná účelově. Tehdy se to týkalo dosažení cenového dna. Jak se ukazuje nyní, nešlo o dno, ale o stěnu nějakého cenového srázu, po kterém již tak dost nízké ceny ještě více sklouzly, aby nabyly zase nové nejnižší ceny.

Obávám se, že se pracovníci realit opět mýlí a že vyhlídky jsou pro jejich byznys spíše nepříznivé. Může sice dojít, a snad i dojde, k určitému mírnému navýšení cen, půjde však jen o krátkodobý efekt. Budoucnost realit, a nejen jich, není zrovna růžová. Problémy budou mít i pracovníci ve službách a zcela obecně všichni, kteří dodávají zboží na domácí trh. Ti všichni budou muset změnit a upravit své byznys plány.

Tento kategorický a pro někoho možná překvapivý názor vychází z demografie. Konkrétně z věkového rozložení populace v České republice. Za 25 let nastanou silné problémy pro státní penzijní systém. Osobně se domnívám, že nemusí mít pro občany, budoucí důchodce, fatální dopad. Je to jen otázka priorit státu a státního rozpočtu.

Tip: Více čtěte v článku Důchody a demografický vývoj: Nic není tak horké 

Za 25 let nastane odchod silných populačních ročníků do důchodu. Navíc za těmito silnými ročníky zeje přímo populační propast. Těch, kteří by mohli důchody v průběžném systému financovat, bude velmi málo.

Graf 1: Jaký vývoj populace lze očekávat

demografie-kokes

Zdroj: Důchody a demografický vývoj: Nic není tak horké  

Populaci nyní vévodí velice silné ročníky obyvatel ve věku 30 až 40 let. Kategorie obyvatel ve věku 20 až 30 let má o 300 000 nižší počet občanů a kategorie 10 až 20 let jich má ještě o dalšího půl miliónu méně. Bude to problém pro státní penze a pro státní rozpočet, ale bude to problém i pro reality a služby. V České republice nebudou lidé, kteří by konzumovali nabízené služby, ani lidé, kteří by kupovali nemovitosti a řešili by svoje bydlení. Respektive jich bude propastně méně, ale o to více zde bude uvolněných starších nemovitostí.

Obávám se, že nepříznivý dopad demografického vývoje na reality nastane výrazně dříve než za 25 let. Záleží na tom, nakolik mají současné silné ročníky ve věku 30 až 40 let své bydlení vyřešeno.

Z ekonomického hlediska jsou všechny stimuly předpokládaného růstu cen nemovitostí jen důsledkem působení základního vztahu, totiž poměru nabídky a poptávky. Nabídka je a bude vysoká, kdežto poptávka bude oproti současnému potenciálu mizivá. Mizivá alespoň co se týče poptávky po dobrém bydlení.

Tomuto trendu nepomůže ani vysoká migrace. Imigranti nebudou disponovat tak značnými prostředky a hlavně nebude jistota v jejich stálého přísunu.  Tak drahé investice si budou moci stěží dovolit.

Realitní investoři si nemusí zoufat

Poptávka přece jen bude, ale ve zcela jiném sektoru bydlení. Lze očekávat nedostatek bytů pro seniory, nedostatek domů s pečovatelskou službou, domovů důchodců a hospiců. V souvislosti s vyšší imigrací pak mohou chybět sociální byty nebo startovací byty.  Jenže to je otázka sociální podpory, nikoliv levné výstavby. Péče o seniory, o přestárlé a nemocné důchodce se zdá být záchranou pro poskytovatele služeb a pro stavbaře.

Běžného rodinného bydlení však bude nutně nadbytek. Budou zde vyprázdněné nemovitosti, které se právě nyní staví nebo se již postavily, a na druhé straně zde bude nedostatek zájemců o ně. To musí nutně vést k propadu cen. Pokud se přece jen developerům podaří v následujících několika málo letech poněkud nastartovat růst cen, pak půjde podle všeho o růst dočasný a mírný. Domnívám se, že zákazníci nemají opravdu důvod svoji akvizici uspěchat.

Demografie je ovšem spravedlivá. Bude brát příležitosti i ostatním profesím. Za 20 let začne v České republice klesat prodej spotřebního zboží, automobilů a podobných produktů. Demografický vývoj musí nutně mít následky ve všech oborech výroby.

Nepomůže ani zvýšená porodnost. Ostatně ono stejně nic takového nehrozí, vždyť těch, kteří by mohli mít děti, bude rapidně ubývat. Husákovy děti své děti již měli. Výrazné množství nových obyvatel může dodat jen imigrace. Obávám se však, že současné imigrační zákony a až xenofobní odpor k cizincům spojený s obavami z terorismu tuto možnost výrazně stěžuje. Proti je i současný ekonomický stav a struktura výroby, která méně kvalifikované pracovníky dokáže těžko plně zapojit tak, aby byli pro stát ekonomickým přínosem a nikoliv přítěží. Vyšší sociální zátěž si ale nebudeme moci za 20 let dovolit.

Tabulky demografického vývoje by se měly stát nezbytným doplňkem plánování a ekonomických výhledů. Jinak budou veškeré vize jen zbožným přáním, nikoliv realitou. To platí obecně, ne jen pro realitní makléře a developery.

Anketa: Stoupnou ceny bytů v roce 2014?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *