Ceny realit: Jsou vyzpytatelné?

Ceny nemovitostí v průběhu času kolísají. Doby spíše rostoucích cen a tzv. býčích trhů jsou střídány obdobími, kdy ceny mají tendenci klesat a na trzích převládá medvědí nálada. Jak poznat, zda ceny nemovitostí porostou, nebo budou padat?

Ve Velké Británii začala nemovitostní bublina splaskávat a ještě před čtyřmi měsíci se zdálo, že realitní trhy budou nadále zažívat období propadů a býčí nálady. Nečekaně tam média ale hovoří o zastavení propadů cen a signálech cenového růstu. Někdo tvrdí, že pozitivní signály jsou důsledkem zásahů vlády a úřadu tamější centrální banky, jiný prognózuje další propady po odeznění vládních a měnových balíčků. Budou ceny růst nebo padat?

Různá období: Období růstu střídaná obdobími propadů

Kolísání cen nemovitostí ve Spojených státech v dlouhém období uplynulých 120 let zachycuje Obrázek 1. Odhad americký index bytových domů sestavil Robert Shiller a Karl Case pro zmapování dlouhodobého vývoje cen rezidenčního bydlení. Snahou bylo vystopovat hodnotu bydlení jako investice v čase a vyloučit inflační efekty. Index se opírá o prodejní ceny stávajících standardních domů, nikoliv nové výstavby.

Obr. 1: Case-Shillerův index rezidenčního bydlení ve Spojených státech za posledních 120 let

Rok 1890 je pro srovnání výchozí základnou (1890 = 100). Hodnota domu, která by byla v roce 1890 v dnešních dolarech ohodnocena na 100 tis. dolarů, se v čase měnila. V roce 1900 mohl být rovnocenný standardní dům prodán za nějakých 70 tis. dnešních dolarů (hodnota indexu v tomto roce je 70), v roce 2000 pak za nějakých 120 tis. dolarů (odpovídající hodnota indexu 120). 

Na obrázku je Case-Shillerův cenový index doplněn poukázáním na něčím významná období. Při pohledu na takový graf je možné klást si různé otázky a domněnky, třeba právě o tom, které události cenovou hladinu a náladu na trzích v té které době ovlivnily.

Kupříkladu v době druhé světové války se hospodářství Spojených států díky zbrojení a vysoké poptávce z válkou sužované Evropy začalo přehřívat, což se odrazilo i na boomu na realitním trhu. Podobně lze s vyslovováním podobné hypotézy, v jejich vyvracení či potvrzování pokračovat. Nutno poznamenat, že hlubší vědecký pohled by žádal více studovat konstrukci indexu a zdroj dat, tj. nespoléhat jen na autoritu Shillera a Case.

Okamžiky, kdy bylo dosaženo vrcholů

Pohledem na graf zaznamenáme některé špičkové vrcholy, kdy Case-Shillerův index dosáhl maximálních hodnot. V Obrázku 2 jsou modrou barvou vyneseny šipky, které se některými z těchto vrchů zabývají. Modré šipky vždy směřující od místa, kde cena dosáhla vrcholu k následujícímu vrcholu, respektive okamžiku, kdy došlo k dalšímu růstu.

Vrchol z roku 1894 nebyl překonán po následujících 105 let. Po 85 letech se v roce 1979, v době boomu sedmdesátých let, hodnota indexu k tomuto vrcholu značně přiblížila, pak následoval propad. Vrcholových hodnot z roku 1894 bylo dosaženo po 95 letech, v roce 1989.

Jako by byl vrchol z roku 1894 pro následující století jakousi neviditelnou hranicí, které se Case-Shillerův index dvakrát dotknul a po roce 2000 ji překonal. Toto překonání způsobily nové měnové a fiskální experimenty amerických autorit pro oživení úvěrového trhu a zažehnání problémů z jiných splasknutých bublin. Problémy byly sice odloženy, ale později vyvrcholily v hypoteční krizi.

Obr. 2: Zřejmé vrcholy a dlouhé doby potřebné pro opětovné dosažení podobně vysokých hodnot v průběhu ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)

Okamžiky, kdy bylo dosahováno dna

V posledním, v pořadí třetím obrázku je zvažováno, jak dlouhou dobu trvá, než je dosaženo podobných špičkových minim. Ze zvolených minim jsou vyneseny oranžové, popřípadě zelené šipky. Oranžové šipky směřující k minimu, které odpovídá hodnotě původní. Délka šipky vypovídá, jak dlouho dosažené takového minima trvalo.

Zajímavé je, že v době od roku 1891 až do 1915 existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou Case-Shillerův cenový index nespadl a čtyřikrát se jí dotkl. Následovalo nové dno dosažené v roce 1921. Ve dvacetiletém období mezi lety 1922 a 1942 opět existovala jakási neviditelná minimální hranice, pod kterou index již nespadl a dvakrát se k ní těsně přiblížil. V roce 1950 opět vznikla nová neviditelná hranice, pod která se minima nedostala. Tato hranice vydržela 35 let. V roce 1997 se cenový index k této hranici přiblížil naposledy.

Obr. 3: Dna trhu a doby po kterých bylo dosaženo stejného dna ohodnocení amerických rezidenčních nemovitostí (měřeno Case-Shillerovým indexem)

Závěrečné shrnutí

Ve světě dnes splaskává mnoho realitních bublin. Asi nejenom ve Spojených státech i Velké Británii jsou dnes diskutovány signály o opětovném růstu cen. Proti takovým signálům a možnému obrácení trendu ovšem hovoří ekonomická situace, fundamenty nabídky a poptávky, případně i úvahy v souvislostech, probírané v tomto příspěvku.

Dnešní doba hospodářského poklesu má dopady i na vývoj poptávky na realitních trzích, klesající cenovou tendenci a medvědí náladu. Po růstu následovaly propady. Historie také ukazuje, že doby cenových růstů jsou obvykle podobně dlouhé, jako doby následných propadů. Jdou-li ceny pět let nahoru, lze předpokládat, že půjdou pět let dolů. Zajímavé je, že i v době odpoutání měny od reálného krytí v podobě zlata přetrvala tendence k tomu, aby hodnoty nemovitostí v dlouhém časovém nepřekračovaly jistou neviditelnou hranici jak v oblasti maxim, tak v oblasti minim.

Historie poskytuje vodítka pro to, jak by to mohlo v budoucnosti vypadat. Je ale zapotřebí mít na paměti, že mnoho faktorů se může v čase měnit a leccos může být jinak. Ve Spojených státech by si asi nikdo před rokem 2000 nemyslel, že by se mohla nafouknout obrovská, historicky nevídaná bublina. A tak byl americký historický vrchol nemovitostního indexu z roku 1894 překonán.

Nečekaná a v posledních sto letech nevídaná státní manipulace a souběh okolností dokázal vyvolat několik let cenového růstu a následnou hypoteční krizi. Největšího cenového vrcholu dosáhl americký realitní trh v roce 2006. Mohlo by to být další maximum, které nebude překonáno dalších sto let, jako tomu bylo v případě vrcholu v roce 1894? Nebo se najdou finanční a jiné inovace, které by to změnily?