Chcete stavět s hypotékou? Jde to

Projekt

Petr Zámečník

Hypoteční úvěr poskytnutý na výstavbu nemovitosti se v mnohém podobá hypotéce na její koupi. Má ale několik specifik… a neseženete ji v každé hypoteční bance.

Základní rozdíl mezi hypotékou na výstavbu od hypotéky na koupi nemovitosti je zjevný: Zatímco při koupi nemovitosti již banka vidí, co kupujete, při výstavbě má pouze vaši vizi. Tu pochopitelně nechá doložit patřičnými dokumenty, nejčastěji stavebním povolením nebo ohláškou. A následně kontroluje, zda dochází k řádné výstavbě a zda vám nemovitost pod rukama roste.

Banky poskytují hypotéku na základě odhadní ceny budoucí stavby. To může být v některých oblastech České republiky problém, neboť stavební hodnota (náklady na výstavbu) převyšují tržní hodnotu rodinného domku. Dochází tak k paradoxní situaci, že zároveň s položením poslední cihly a kolaudací klesá jeho cena.

Většina bank je ochotna poskytnout i hypotéku na výstavbu až do výše 100 % (budoucí) zástavní hodnoty nemovitosti. Méně dává GE Money Bank (75 %), Fio banka (85 %) a standardně do 80 % nabízí financování Oberbank, která ale nevylučuje možnost dohody na vyšším úvěru.

Rodinný dům roste… a banka to chce vidět

Budoucí stavba je zastavena ve prospěch banky a slouží jako zajištění pro případ nesplácení hypotéky. I proto banka dohlíží, zda stavba roste v souladu s plány a zda nejsou finanční prostředky utráceny příliš rychle. Zpravidla banky požadují 2krát až 3krát doložit, jak rodinný domek roste.

Jakým způsobem budete muset postup stavby dokládat, určuje banka v závislosti na velikosti a nákladnosti stavby. „Obecně platí, že klient dokládá stav nemovitosti před každým čerpáním fotografiemi stavby. U větších staveb je třeba dokládat protokol o průběhu a stavu výstavby,“ uvádí Zdeněk Kovář z Fio banky.

ČSOB a Hypoteční banka dokládání postupu výstavby ponechává na dlužníkovi. Vždy čerpáme do 100 % aktuální hodnoty nemovitosti, takže dle potřeby klienta,“ sdělila Pavla Hávová z ČSOB a upřesnila: „Úvěr na individuální výstavbu je možné čerpat až do 100 % aktuální zástavní hodnoty nemovitosti +až 500 tis. Kč bez ohledu na LTV úvěru.“ Potřebujete-li tedy více peněz, stačí doložit aktuální hodnotu nemovitosti. Obdobně postupuje i Raiffeisenbank. Pokud stavbou současně zajišťuje úvěr, pak tak často, aby vyčerpaná část úvěru byla stále zajištěna,“ uvedl k dokládání postupu stavby Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank.

Při dostatečném zajištění mohou být banky i benevolentnější. I u tohoto typu hypotéky je důležité, aby byl úvěr zajištěn v dostatečné výši. Pokud má tedy klient již na začátku výstavby LTV blížící se 100 % a nemá k dispozici vlastní zdroje, bude dokládat postup výstavby opakovaně. Pokud naopak disponuje dostatečným zajištěním, je možné celou částku úvěru vyčerpat jednorázově a účelovost prokázat až po dokončení výstavby,“ odpověděl Michal Teubner z Komerční banky.

Minimálně při 50 % vyčerpané hypotéky a před posledním čerpáním vyžaduje doložit postup výstavby UniCredit Bank.

Naprostá většina bank nepožaduje doložení faktur pro jejich proplacení. Např. ale GE Money Bank bez faktur vyplatí 30 % úvěru. Wüstenrot hypoteční banka zálohově proplatí 25 % úvěru, maximálně do částky 500 tis. Kč. To lze obejít např. externím odhadem s průběžnou zprávou o výstavbě.

Komerční banka umožňuje výběr mezi zálohovým vyplácením prostředků a vyplácením na základě předložených faktur. V takovém případě ale bude vyžadovat doložení účelovosti vynaložení prostředků zpětně.

Individuální přístup volí Oberbank. „Buď banka úvěr čerpá na základě prostavěnosti – tzn., že jednou za čas přijde odhadce (dle domluvy a rychlosti stavby) a průběh stavby zkontroluje nebo klient dokládá faktury a fotografie výstavby,“ uvedla Hana Lomarová z Oberbank.

Vyšší poplatky? Jak kde…

Hypotéka na výstavbu obecně stojí stejně jako hypotéka na koupi nemovitosti. Banky si neúčtují ani přirážky k úrokové sazbě ani na ni není stanoven vyšší poplatek za vedení úvěru. Přesto se připravte v některých případech na vyšší cenu.

Požaduje-li banka dokládání postupu stavby odhadcem, zaplatíte za jeho služby i opakovaně. Tomuto poplatku se vyhnete při využití služeb banky, které stačí doložit postup výstavby fotografiemi, nebo proplácí doložené faktury.

Více také klient může zaplatit za postupné čerpání úvěru. Nejvíce si účtuje GE Money bank, která požaduje 500 Kč za každé jednotlivé čerpání. Oberbank si účtuje za každé čerpání 200 Kč, ale je ochotna se individuálně dohodnout na jeho odpuštění. ČSOB, Hypoteční banka a UniCredit Bank dávají první čerpání zdarma, za každé další ale již účtují 500 Kč. Raiffeisenbank neúčtuje první dvě čerpání, za každé další chce také 500 Kč. Ještě o jedno čerpání více zdarma dává Sberbank a za čtvrté a další požaduje stejně jako konkurence 500 Kč. Česká spořitelna nenaúčtuje nic, pokud je čerpáno nejvýše jednou denně. Ostatní banky mají postupné čerpání hypotéky zdarma.

Závěrem

Z českých hypotečních bank je pouze jediná, která se hypotékám na výstavbu zcela vyhýbá – Equa Bank. Ovšem i mezi ostatními je třeba dobře vybírat. Rozhodující přitom nemusí být úroková sazba, ale pružnost a ochota banky proplácet postupující náklady výstavby.

 

Anketa: Splácíte v současnosti hypotéku?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *