ČNB krátí úrokové sazby, hypotéky však nezlevňují. Proč?

Jakým způsobem se promítají rozhodnutí České národní banky ve výši úrokových sazeb hypoték? Může vůbec ČNB jejich úroveň ovlivnit a jaká je aktuální situace na hypotečním trhu?

Podobně klidný začátek roku, jakým odstartoval rok 2008, hypoteční trh do té doby ještě nezažil. Průměrné úrokové sazby nově poskytnutých hypoték, měřené souhrnným FINCENTRUM HYPOINDEXem, až do června 2008 oscilovaly kolem 5,50 %. V polovině roku však přišel zlom. Sazby začaly nebývale růst a v srpnu 2008 chybělo k prolomení 6ti procentní hranice opravdu málo. Proč nyní, když Česká národní banka oproti létu snížila své úrokové sazby téměř na polovinu, úrokové sazby hypoték jsou stále tak vysoko? 

Graf 1: Fincentrum Hypoindex

Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Faktory ovlivňující výši úrokových sazeb hypoték

Cena peněz

Konečnou výši úrokových sazeb hypoték ovlivňuje několik faktorů. Za nejdůležitější z nich lze považovat cenu peněz, ze kterých banka hypotéky financuje.

Zdrojů pro financování může být několik, mezi dva nejdůležitější patří jednak vklady klientů (vlastní zdroje) a jednak krátkodobé výpůjčky na finančních trzích a emise dluhopisů (externí zdroje). V případě hypotečních bank jsou to velmi často emise speciálních dluhopisů tzv. hypotečních zástavních listů.

Hypoteční zástavní listy (HZL): Druh dluhopisu, jehož nominální hodnota včetně úroků je plně zajištěna pohledávkami z hypotečních úvěrů. Je vydáván hypotečními bankami, které tak získají zpět půjčené prostředky.

Od čeho se odvíjí cena peněz?

Hlavní autoritou, která významně ovlivňuje cenu peněz na finančních trzích je Česká národní banka (ČNB). Ta v rámci své měnové politiky formou operací na volném trhu usměrňuje vývoj úrokových sazeb v ekonomice. Klíčovým nástrojem je v tomto směru nastavení tzv. dvoutýdenní repo sazby, tedy sazby, za kterou centrální banka půjčuje peníze komerčním bankám.

Od nastavení základních úrokových sazeb ČNB se následně odvíjí výše úroků, za které si banky poskytují úvěry navzájem. Působením nabídky a poptávky se následně formuje cena peněz na mezibankovním trhu.  Úroková sazba mezibankovních operací se značí zkratkou PRIBOR ( Prague InterBank Offered Rate ). 

Česká národní banka každý den sleduje vývoj úrokových sazeb na finančních trzích a denně provádí tzv. fixing úrokových sazeb. Z těchto dat potom průměrováním vypočítává měsíční, kvartální, pololetní a roční průměry (PRIBOR 1m, 3m, 6m a 1r). Kromě PRIBORU statistici České národní banky pravidelně sledují také průměrné úrokové sazby dluhopisů.

Souvislost mezi vývojem úrokových sazeb na finančních trzích a úrokovými sazbami hypoték, jak demonstruje graf (č. 2.) je evidentní. Zde je jednak zobrazena průměrná výše úrokových sazeb nově sjednaných hypoték s dobou fixace 1 a 5 let (data jsou v rámci Hypoindexu k dispozici bohužel až od roku 2005) a jednak úrokové sazby na mezibankovním trhu a trhu dluhopisů.

Graf 2: Vývoj úrokových sazeb na finančních trzích a úrokových sazeb hypoték (2003 – 2008)

Zdroj: Fincentrum Hypoindex,  ČNB

Bankovní marže

Cena peněz, jak již bylo řečeno v úvodu, je sice tím hlavním faktorem, který ovlivňuje výši úrokových sazeb hypoték, ale zdaleka ne jediným. Vedle „nákladů“ na získání finančních zdrojů navyšuje cenu úvěru (úrokovou sazbu) také celá řada dalších nákladů souvisejících s realizací úvěrového obchodu. Jednotlivé položky navyšující cenu úvěru by se daly označit jako zpracovatelská a riziková marže. Nad to si banky stanovují svou obchodní marži, tedy zisk z úvěrového obchodu.  

Zpracovatelská marže zahrnuje náklady, které bance vznikly, nebo i vzniknou v souvislosti se získáním, vyřízením a správou úvěrového obchodu (provize zprostředkovatelům, výplaty zaměstnancům, správa IT systémů atp.) Riziková marže vyjadřuje náklady na zabezpečení banky proti případnému nesplacení úvěru.  

Výši jednotlivých marží si banky stanovují samy s ohledem na nákladovost obchodu, rizikovost klienta a konkurenční prostředí na trhu. Kolik tato marže činí?

Velikost marže je tedy zjednodušeně řečeno rozdíl mezi konečnou úrokovou sazbou hypotéky a cenou pořízení finančních zdrojů. V rámci celého trhu by se tedy dala průměrná marže z hypotečního obchodu pro určitý měsíc vyjádřit jako rozdíl mezi celkovou průměrnou úrokovou sazbou hypoték a průměrnou cenou peněz, za kterou bylo možné (v daném měsíci) peníze na finančním trhu pořídit.

Vývoj těchto dvou ukazatelů zobrazuje graf č. 3. Červená křivka značí průměrnou úrokovou sazbu všech poskytnutých hypoték, bez ohledu na sjednanou dobu fixace (souhrnný ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX) a modrá křivka vyjadřuje průměrnou výši úrokových sazeb PRIBOR 1m, 3m, 6m a 1r, dluhopisy 1r, 3r, 5r.

Graf 3: Vývoj úrokových sazeb a sazeb na finančních trzích

Zdroj: Fincentrum Hypoindex, ČNB

Úrokové sazby hypoték klesají jen pomalu

Z grafu č. 3 je patrné, že přibližně od začátku roku 2004 průměrná úroková sazba hypoték tvarem kopíruje průměrnou úrokovou sazbu vyjadřující cenu peněz. Přičemž rozdíl mezi oběma sazbami v jednotlivých měsících zřídka kdy přesáhl 1,5 procentního bodu (graf 4).

Graf 4: Rozdíl mezi tržními úrokovými sazbami a průměrnými sazbami hypoték

Zdroj: Fincentrum Hypoindex, ČNB

Bod zlomu však nastal v létě 2008. Zatímco Česká národní banka od té doby v rámci stimulace ekonomiky základní úrokové sazby několikrát razantně snížila, úrokové sazby hypoték téměř neklesají. Rozdíl mezi cenou poskytnutých hypotečních úvěrů a cenou, za kterou lze získat volnou likviditu na financování úvěrových obchodů rapidně roste, a to až k úrovni 2 procentních bodů (graf 4). 

Závěr

Úrokové sazby na finančních trzích v současnosti vykazují neuvěřitelnou kolísavost a je dost možné, že banky nestíhají, a ani nechtějí na tyto výkyvy reagovat, což se může částečně projevovat v pouze omezeném pohybu úrokových sazeb hypoték. Nicméně řada indicií nasvědčuje tomu, že hlavní podíl na výše zmíněné disproporci bude mít spíše navyšování bankovních marží.

Za stávající situace, kdy na hypotečním trhu panuje vysoce konkurenční prostředí, je však pravděpodobně, že příčinou nebude ani hromadné navyšování obchodních marží, ani nenadálý růst operativních nákladů. Impulz hledejme spíše v oblasti řízení rizika.

Hypotečním trhem v současnosti cloumá nejistota. Útlum hospodářství následovaný vlnou propouštění zaměstnanců, a tedy poklesem jejich příjmů, poskytovatele úvěrů samozřejmě nenechává chladnými. Ty na vzniklou situaci musí reagovat a nejčastějším důsledkem je potom jejich zvýšená ostražitost (váží komu úvěr poskytnout), ale také právě navyšování rizikových marží.

Kolik toto navýšení činí, a zda je skutečnou příčinou jsme se z odpovědí bank (viz. anketa) bohužel nedozvěděli. Podle našich velmi hrubých propočtů to může 0,2 – 0,3 procentního bodu.

ANKETA

1. Jaké jsou zdroje peněžních prostředků (a jejich podíly) pro financování vašich hypotečních obchodů?

2.Splácí vaši klienti hypotéky řádně? Kolik evidujete v rámci svého hypotečního portfolia hypoték po splatnosti nebo hypoték dlouhodobě nesplácených?

3. Navyšovali jste v poslední době u hypoték tzv. rizikovou marži?

Česká spořitelna

1.HZL, vlastní zdroje, ostatní dluhopisy.

2. Hypoteční úvěry, které většinou financují střechu nad hlavou rodiny, jsou už svoji podstatou úvěry, které se splácejí velmi dobře. Klíčový je pro nás kvalitní credit scoring (prověřování klientovi schopnosti dlouhodobě splácet), který nám pomůže stanovit optimální výši úvěru a měsíčních splátek. Podíl nesplácených hypoték se dlouhodobě nemění.
 
3. Odpověď na otázku ohledně výše rizikové marže považujeme za interní.

Raiffeisenbank

1. Velká většina poskytnutých úvěrů byla v loňském roce financována z vlastních zdrojů banky. Poskytli jsme hypotéky za 21 miliard korun, HZL jsme vydali v objemu pět miliard korun.

2. Podíl nesplácených hypoték je dlouhodobě hluboko pod jedním procentem z celkového portfolia, s nesplácenými hypotékami nemáme žádný výraznější problém.

3. Výše rizikových marží je interní záležitost banky.

Hypoteční banka

1. Hypoteční banka se dlouhodobě specializuje pouze na poskytování hypotečních úvěrů. Z tohoto důvodu jsou poskytované hypoteční úvěry z 85 % financované vydanými HZL, dalšími zdroji jsou pak kapitál banky a mezibankovní vklady.

2. Zhruba 1 % klientů má v Hypoteční bance problémy se splácením hypotéky, což je úroveň, která je dlouhodobě stabilní a v porovnání s jinými úvěrovými segmenty extrémně nízká.

3. U převážné většiny naší produkce, což jsou hypoteční úvěry do 70 % a do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti jsme rizikovou marži neupravovali.

Komerční banka

1. Hypotéky KB jsou financovány z vkladů klientů a z emisí HZL z předchozích let. Banka má dostatek prostředků pro poskytování úvěrů. Poměr čistých úvěrů a depozit dosáhl k 30.9.2008 více než 64 %, což činí KB nezávislou na mezibankovních zdrojích likvidity.

2. Problémy se splácením hypotečních úvěrů nejsou. Nevidíme zhoršování kvality úvěrového portfolia ani zvyšování počtu lidí, kteří by měli problémy se splácením. Klientům, u nichž jsme přesvědčeni, že jsou schopni úvěr splácet, jsme ochotni financovat 100 % hodnoty nemovitosti.

Volksbank

1. Volksbank refinancuje hypoteční obchody z vlastních vydaných HZL, dále pak primárními klientskými vklady a depozity od ostatních bank.

2. Významný nárůst počtu nesplácených hypoték ani hypoték po splatnosti jsme nezaznamenali. Situaci hodnotíme v současné době jako stabilní.

3. Rizikovou marži jsme však v posledních měsících neupravovali.

mBank

1. Hypotéky financujeme z vlastních zdrojů, protože nám to umožňuje vysoká likvidita, která bohatě pokrývá naše potřeby!

2. Momentálně nemáme ani jedinou hypotéku po splatnosti! A to nám potvrzuje správnost naší obchodní strategie - specializace na refinancování a hypotéky s nižší LTV.

3. Výše rizikových marží je interní informací. 

LBBW Bank

1. HZL nevydáváme. Další informace v této oblasti, kromě informací uvedených ve výroční zprávě, nezveřejňujeme.

3. Otázka rizikových marží je interní informací.

Wüstenrot hypoteční banka 

1. Hypoteční obchody jsou přibližně ze 75 % refinancovány prostřednictvím hypotečních zástavních listů, zbytek z ostatních zdrojů (vlastní zdroje apod.) 

2. Podíl klasifikovaných úvěrů je trvale velmi nízký a pohybuje se kolem 1 %. 

Co je to FINCENTRUM HYPOINDEX

FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka.

(Článek byl publikován v měsíčníku FINMAG)