EUR 25.305

USD 23.413

REPO sazba ČNB 5.75 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.305

USD 23.413

Text: Radovan Novotný

27. 01. 2014

1 komentář

ČNB: Nemovitostní bublina není aktuální, přísnější regulace pomůže

 


 

Protože zdánlivě vysoké ceny zastavených nemovitostí přispívají k úvěrovému boomu a nadměrnému zadlužení domácností, uvažuje se o přísnější regulaci. Uvažuje se o stanovení předepsaných limitů LTV a uplatnění požadavků na proticyklické kapitálové polštáře finančních institucí.

Ceny nemovitostí a riziko jejich dalšího poklesu

Ceny nemovitostí se se podle Zprávy o finanční stabilitě 2012 – 2013, vydané úřadem ČNB, pravděpodobně pohybují blízko fundamentálních hodnot. Vnímané riziko dalšího poklesu cen nemovitostí podle zprávy kleslo. Trh nemovitostí prý nevykazuje výraznější známky přehřívání, stejně jako trh hypotečních úvěrů. V postlehmanovském období ovšem ceny nemovitostí v ČR vykazují znatelné známky cykličnosti. Pokles cen nemovitostí, ke kterému došlo, byl doprovázen poklesem počtu nemovitostních transakcí a zpomalením dynamiky úvěrů na bydlení. Vyšší závislosti změny cen na hospodářském cyklu pak v minulém období dosáhl vývoj cen bytů než rodinných domů.

Obrázek 1: Cyklus v cenách nemovitostí. Zrychlující růst cen nemovitostí v letech 2006–2008, byl vystřídán jejich propadem v roce 2009 a pokračujícími poklesy v letech 2010–2011. 
cyklicnost-cen-nemovitosti
Zdroj : ČNB, Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013

Utlumená poptávka po úvěrech a riziko nízkých úrokových sazeb

REKLAMA

Zpráva o finanční stabilitě vydaná ČNB v roce 2013 dále konstatuje, že i přes historicky nízkou úroveň úrokových sazeb zůstává poptávka po úvěrech a rizikových aktivech utlumená. Jak banky čelí tlakům na pokles úrokových výnosů z úvěrových portfolií, úrovně jejich marží klesá. U nově poskytovaných úvěrů tak marže podle ČNB nemusí vždy odpovídat ocenění rizik: „Existují náznaky, i když jen velmi mírné, že některé banky používají pokročilé interní modely způsobem, který riziko ztrát podhodnocuje a odhadované rizikové váhy jsou vychýleny směrem dolů.“ Důvodem podceňování rizika ze strany bank má být levnou strategií v podobě odkládání přiznání úvěrového rizika a mírnění nákladů na plnění požadavků na kapitálovou přiměřenost.

Obrázek 2: Projevy sestupné fáze úvěrového cyklu na českém úvěrovém trhu. Reálná ekonomika je v útlumu, vládne averze k riziku, což znamená útlum poptávky po riziku a rizikových aktivech.  

  tabulka-nemovitosti_1

Bilance českých bank se mohou v případě pokračování či dokonce prohlubování recese stát více citlivé na vývoj příjmové situace podniků a domácností, což by se mohlo odrazit v nelineárně rychlém nárůstu míry defaultu. Současná nízká hladina úrokových sazeb z úvěrů také může maskovat napjatou situaci řady dlužníků, pokud jde o schopnost obsluhovat dluhy při existujících příjmových tocích.

REKLAMA

„Pozorovaný postupný růst podílu hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou nebo s velmi krátkými úrokovými fixacemi je v prostředí nízkých úrokových sazeb přirozený, nicméně ČNB bude analyzovat rovněž citlivost úvěrového rizika hypotečních portfolií na případný růst úrokových sazeb, který by mohl ztížit některým dlužníkům splácení svých závazků.“ ZDROJ: Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013, ČNB

Úvěrové limity dlužníků určené oceněním zajištěných aktiv

Z pohledu úvěrového cyklu je nutné vyzdvihnout, že nemovitosti hrají dvojí roli –  nejen, že jsou faktory produkce (třebas ve smyslu že byty slouží k bydlení), ale fungují také jako zástava pro úvěry. Ceny nemovitostí jsou tak nutně ovlivněny dostupností úvěrů a velikostí úvěrových limitů. Pokud dlužník koupil nemovitost na dluh a půjčoval si proti hodnotě této nemovitosti, pak je v případě růstu ceny této nemovitosti více bonitní – jeho majetek se zvětšil. Pokud ovšem cena zástavy klesla, majetek se zmenšil a úvěrová bonita poklesla.

Obrázek 3: Čím vyšší cenu nemovitost má, tím vyšší pravděpodobně bude úvěr, na který lze dosáhnout. Úvěrové limity ovlivňují cenu nemovitostí (a naopak).
obrazek-nemovitosti

REKLAMA

„V některých fázích úvěrového cyklu může docházet jak ze strany bank, tak ze strany domácností k možnému podcenění rizik budoucího vývoje a k přílišné benevolenci vůči potenciální neschopnosti úvěr splácet. Tato benevolence přitom může být zapříčiněna právě zdánlivě vysokou hodnotou zástavy ve formě nemovitosti v období rychlého růstu cen. Podobná situace vzniká často v době propojeného úvěrového a nemovitostního boomu a vede k nadměrnému zadlužení domácností a k akumulaci úvěrů se zvýšenou pravděpodobností selhání v aktivech bank. V případě prudkého zhoršení makroekonomických podmínek se tato akumulovaná rizika projeví na straně dlužníků v nesplácení úvěru a následném nuceném odprodeji nemovitosti, na straně bank pak v rostoucích ztrátách z poskytnutých úvěrů.“ ZDROJ: Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013, ČNB

Regulace omezením limitů LTV a požadavku na „kapitálové polštáře“ banky

Jistá rizika v oblasti investic do nemovitostí v ČR ovšem může znamenat odlišný vývoj cen i počtu transakcí v různých regionech a nižší poklesy, respektive i růsty v Praze. Rizika se mohou zvyšovat společně s vyšší výhodností nákupů nemovitostí jako investice dané nárůstem výnosu z nájemného a poklesem výnosů alternativních aktiv a úroků z úvěrů na bydlení. I když samotné ceny nemovitostí porostou relativně mírnými tempy, může zhoršování fundamentálních faktorů souvisejících s nemovitostmi znamenat „charakter bubliny „zezdola““, zaznívá v diskutované zprávě úřadu ČNB. Na agregované úrovni se pak souběh nucených prodejů nemovitostí může projevit v dalším dodatečném tlaku na pokles cen nemovitostí nad rámec zhoršení fundamentálních faktorů.

„ČNB jako makroobezřetnostní autorita (…) připravuje sadu vhodných nástrojů, které by umožnily na případná rizika spojená s vývojem cen nemovitostí i úvěrů do tohoto sektoru reagovat. Takovými nástroji mohou být například sektorově specifické rizikové váhy pro výpočet požadavků na kapitál bank či limity podílu výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti.“ ZDROJ: Zpráva o finanční stabilitě 2012 – 2013, ČNB

Regulace by tak mohla do budoucna přijít s dodatečnými požadavky na kapitál finanční instituce, tzv. kapitálové polštáře. Jedná se o polštář pro systémové riziko, odvozený od globálního nebo domácího systémového významu dané banky a proticyklický polštář. V období poklesu ekonomické aktivity by mohl být proticyklický polštář „rozpouštěn“ na krytí úvěrových ztrát.

V dobách velmi silného úvěrového boomu by také mohl být ze strany ČNB jako regulátora stanoven požadavek na nižší hodnotu LTV – tedy přísnější horní limit pro poskytnutou výši úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti sloužící jako zástava. Zatímco kapitálová regulace a požadavek na kapitálový polštář představuje omezení pro banku, (na úvěry s vyšší rizikovou váhou musí být držen větší objem kapitálu), limit na poměr LTV představuje spíše omezení pro výpůjční kapacitu dlužníků.



Loading

Vstoupit do diskuze 1 komentář

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Obrat cyklu, příliv a odliv na realitních trzích

Co se týká cen nemovitostí, čeká se růst. Aktuální prognóza ČNB naznačuje od prvního čtvrtletí tohoto roku návrat meziročního tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí do mírně kladných hodnot. Trh s hypotečními úvěry zažil v roce 2023 útlum, objem nových hypotečních úvěrů se snížil o čtvrtinu. Trend se změnil a ČNB očekává v roce 2024 oživení […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

22. 03. 2024

spořit na bydlení

Jak si spořit na bydlení, když už nechcete stavební spoření

Podpora stavebního spoření byla omezena na pouhých tisíc korun státní podpory za rok. A to při úložce 20 000 Kč ročně. Pokud vezmeme v úvahu to, že výkonnost stavebního spoření je velmi nízká a v posledních letech nedokázala ani porazit inflaci, tak je možná čas najít si jiný způsob spoření na bydlení.

Text: Hana Bartušková

Foto: Shutterstock

21. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

 
 
 

 
  • x

    29 ledna, 2014

    Jaké rizko poklesu cen, pro boha??????????

    Pro každého normálního člověka je riziko zvestup!!!!!!!!

    Odpovědět