Co může způsobit největší ztráty při pronajímání bytů?

Nemovitosti přitahují svou podstatou konzervativní investory. Pronajatý dům či byt vám nemůže nikdo ukrást. Nikdo vám jej nemůže vytunelovat. A protože si jej můžete pojistit, o svůj majetek nepřijdete ani v případě požáru. Přesto nese jedno nebezpečí, které na investora číhá téměř každý den.

A možná vás překvapí, co se za tímto nebezpečím skrývá. Mnoho realitních investorů má obavy z vnějších nebezpečí, jejich největší nepřítel na ně ale nečeká „před branami“... ale uvnitř.

Když pozorujete investory v akci, zjistíte, že největším nepřítelem dlouhodobého investování není žádná vnější hrozba... ale samotní investoři. Tedy my sami. Proč? Vysvětlení je jednoduché... a přirozeně lidské.

Přestože je investování do bytů zpočátku zajímavou a vzrušující aktivitou, jakmile byt koupíte a najdete nájemce, ze vzrušujícího zážitku se naopak stává velmi nudná aktivita.

Hodnota nemovitosti není vidět (a do doby, než byt skutečně prodáte, je vlastně vždy jen teoretická). A pokud navíc nestačí nájem na pokrytí celé hypotéční splátky, musíte něco navíc každý měsíc sami doplácet. Většinu investice sice platí nájemce, protože ale musíte sahat do vlastní peněženky, máte pocit, že vás byt „stojí peníze“.

Tato riziková fáze nastane u někoho dříve a u někoho později, přichází ale velmi předvídatelně. A právě proto je nutné se na ni připravit. Opak je totiž nepříjemně drahý.

Mnoho lidí si v takové situaci otevře realitní noviny, vytáhne papír a kalkulačku... a začne počítat, jestli vydělávají dost, jestli má vůbec smysl něco doplácet a jestli by nebylo lepší byt prodat a investovat peníze do něčeho jiného. Vždyť existují mnohem výnosnější investice.

Potíž je ale v tom, že jakmile se po prodeji bytu objeví na účtu investora kulatější suma, v tom samém okamžiku zestárne jeho auto, objeví se hlasy, že by si z toho života měl také něco užít (např. na nějaké luxusní dovolené v Karibiku)... nebo že by si měl alespoň domů koupit větší televizi, nový nábytek, notebook apod.

I když tomuto lákání odoláme a za peníze z prodeje bytu nakoupíme akcie, podílové listy či opce na nákup pomerančové šťávy, které nám prodal záhadný makléř po telefonu, většina z nás se neubrání tomu, aby si odložila alespoň část peněz bokem – jako „železnou“ rezervu. (A někteří dokonce zabrání tomu, aby se železo proměnilo v LCD krystaly, textil nebo dobré jídlo.)

Když pak ale celou situaci na konci dne zhodnotíme, z původního záměru zvýšit výnos a zabezpečení najednou zůstal jen záměr: Výnos naopak poklesl. A léta budovaná rezerva se rychle rozplývá.

Mnoho začínajících investorů do nemovitostí si představuje, že bude během několika let jen cestovat, nakupovat luxusní auta a užívat si peněz. A některým se to i podaří. Základním předpokladem k tomu, aby toho dosáhli, je ale pevná vůle.

Pevná vůle udržet své touhy na uzdě do té doby, než dosáhneme skutečné finanční nezávislosti. Pevná vůle držet se svého plánu. A pevná vůle odolat lákadlům okamžité spotřeby.

Jako vlastníci bytů a nemovitostí máme v tomto ohledu oproti držitelům cenných papírů velkou výhodu: Pro vlastníka bytu je totiž mnohem složitější provést vlastní prodej. Tam, kde u opcí, akcií či podílových listů propadneme ráno panice a do oběda vše prodáme, u nemovitostí musíme naopak několik týdnů či měsíců nemovitost na trhu nabízet.

Toto „zpomalovací“ období nás sice samo o sobě neochrání, mnohdy ale ochladí horké hlavy. A protože investování do nemovitostí je během na dlouhou trať, právě relativní těžkopádnost prodeje nemovitostí je naší nejlepší ochranou před největším nebezpečím, které naši investici ohrožuje: Námi samotnými.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".