Co nesmí chybět v kupní smlouvě?

Chystáte se na prodej nebo koupi nemovitosti? Ať už se bude jednat o transakci, kterou vám zprostředkuje realitní kancelář, nebo se bez jejích služeb obejdete, budete muset podepsat kupní smlouvu. Co musí taková smlouva obsahovat?

Obecná ustanovení týkající se jakékoliv kupní smlouvy upravuje Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve své osmé části týkající se závazkového práva (§ 588 - 627). Podle paragrafu §588 tohoto zákona "na základě kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu." Z toho vyplývá, že nutně musí být ve smlouvě uveden předmět koupě a cena, za jakou k převodu vlastnictví dochází - kupní cena.

Konkrétní podoba kupní smlouvy se odvíjí od předmětu koupě. V případě převodu nemovitosti platí určitá specifika, která je potřeba ve smlouvě náležitě "ošetřit". Jaká to jsou? V následujícíh několika bodech přinášíme jednoduchou strukturu kupní smlouvy včetně důležitých ujednání, která musí smlouva obsahovat. 

Kdo je účastníkem smlouvy?

Prodávající a kupující musí být ve smlouvě přesně identifikováni (jméno, příjmení, bydliště). Vždy musí být uvedeno, kdo je prodávající a kdo kupující. Navíc identifikace prodávajícího musí odpovídat tomu, jak je zapsán na listu vlastnictví, jako vlastník nemovitosti, v katastru nemovitostí (např. jméno včetně druhého křestního jména). Manželé musí být ve smlouvě uvedeni jako "manželé". Právnické osoby musí být specifikovány názvem, identifikačním číslem a sídlem společnosti, přičemž by ve smlouvě měla být uvedena také osoba, která při prodeji nemovitosti jedná jménem právnické osoby. 

Předmět prodeje - specifikace nemovitosti

V tomto odstavci je potřeba co nejpřesněji specifikovat prodávanou nemovitost včetně jejích součástí a kompletního příslušenství. Nemovitost - budova - je definována číslem popisným a parcelním číslem pozemku na kterém stojí. Potřeba je také uvést parcelní čísla všech dalších pozemků, které jsou předmětem prodeje (zahrada, přístupová cesta apod.) a nemovitostí, které k nemovitosti náleží (garáž, zahradní domek apod.). Všechny potřebné údaje lze dohledat v listu vlastnictví, který eviduje příslušný katastrální úřad (obec, katastrální území, katastrální úřad, číslo listu vlastnictví, vlastnické podíly, druh pozemku apod.),

Prohlášení o způsobu nabytí vlastnictví a vadách

Prodávající ve smlouvě prohlásí, že je vlastníkem prodávané nemovitosti, přičemž zmíní také způsob, jakým nemovitost získal - tzv. nabývací titul (smlouva o výstavbě, kupní smlouva, závěť apod.). Nezbytnou součástí je také identifikace příslušné listiny (datum sepsání, číslo jednací atp.).

Prodávající je povinnen v kupní smlouvě upozornit kupujícího na případné právní a jiné vady na nemovitosti, pokud tedy o nich ví. Za právní vadu se považují například sjednaná zástavní práva k nemovitosti, věcná břemena, předkupní práva atp. Stejně tak je povinnen upozornit na skutečné vady, které mají negativní vliv na plnohodnotné užívání nemovitosti (narušená statika, ucpané odpady, nefunkční elektroinstalace apod.).

Prohlášení o projevu vůle

Součástí kupní smlouvy musí být bezpodmínečně vyjádření o tom, že prodávající tuto konkrétní nemovitost prodává (opět následuje specifikace nemovitosti) a prohlášení kupujícího, že uvedenou nemovitost za dohodnutou cenu kupuje. 

Kupní cena

Musí být uvedeno, v jaké měně byla cena dohodnuta, a cena musí být uvedena jak číslem, tak i slovem. Výše kupní ceny vychází z dohody smluvních stran.

Způsob úhrady kupní ceny

Způsobů úhrady existuje několik. Je možné sjednat zaplacení v hotovosti při předání nemovitosti či při podpisu smlouvy, nebo převodem na účet (uvede se také lhůta, do kdy musí být uhrada provedena). V úvahu připadá také zaplacení pouze části ceny s tím, že zbytek bude uhrazen v budoucnu, nebo je možno vyjednat postupné splácení. Pak je potřebné vypsat přesný splátková kalendář, uvést data splátek, jejich výši i způsob převodu financí. Důležité především v případě, kdy koupi nemovitosti financuje kupující bankovním úvěrem.

Součástí tohoto odstavce může být také ujednání o odstoupení od smlouvy, pokud nebude kupní cena uhrazena podle dohodnutého scénáře. 

Předání a převzetí nemovitosti

Ve smlouvě se obě strany dohodnou, kdy a na základě jaké skutečnosti dojde k předání nemovitosti (uhrazení kupní ceny, zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí, případně pouze podání návhu na vklad vlastnického práva apod.). V případě budov a bytů je důležité také určit, kdy dojde k odpočtu stavu elektro/vodo a plynoměru, a faktickému předání klíčů.

Závěrečná ustanovení, podpisy 

Závěrečná ujednání obsahují počet stejnopisů smlouvy a jejich rozdělení mezi účastníky, ujednání o účinnosti smlouvy a prohlášení o souhlasu s obsahem smlouvy. Podpisy všech účastníků smlouvy musí být na stejném listě, přičemž je potřeba pamatovat na to, aby podpisy všech smluvních stran byly alespoň na jednom vyhotovení kupní smlouvy úředně ověřeny pro katastrální úřad.