Co se stane s cenami bytů?

Co se stane s cenami bytů?

Radovan Novotný

Je na trhu s byty cenová bublina? Budou byty ještě dražší nebo zlevní? Takové otázky se objevují často. Při hledání odpovědi a vytváření odhadů budoucího vývoje je možné použít uvažování čtyř faktorů rovnice směny.

Čtyři proměnné rovnice směny

Existuje hypotéza vzájemného vztahu čtyř ekonomických proměnných: množství peněz v oběhu M, oběžné rychlosti peněz V, cenové hladině P a množství statků nabízených ke směně Q. Tato hypotéza je včleněna do tzv. rovnice směny (kvantitativní rovnice peněz), kterou jako první publikoval Američan Irving Fisher (1867 – 1938) v knize Kupní síla peněz (The Purchasing Power of Money) v roce 1911.

Rovnice směny představuje model, který může být použit k běžným úvahám o dění na trzích a rozborem situací, které na trzích vznikají. V tomto příspěvku je uvedeno zamyšlení nad působením principů rovnice směny na realitním trhu.  

Ve standardním tvaru se rovnice zapisuje MV = PQ, kde M (z anglického money) je množství peněz v oběhu, V (z anglického velocity) udává oběžnou rychlost peněz, P (z anglického prices) cenovou hladinu a Q (z anglického quantity) množství směňované produkce.  

Pro účely popularizace tohoto modelu mohou být dvě strany rovnice přirovnány ke dvěma miskám vah. Pokud se na jednu stranu a misku vah přidá závaží nějaké hmotnostní hodnoty, váhy jsou v nerovnováze. Pro dosažení rovnováhy je pak nutné na druhou stranu a misku vah přidat závaží odpovídající hmotnostní hodnoty, popřípadě z první misky odpovídající závaží odebrat.

Podobně jako vyrovnání misek vah funguje rovnice směny MV = PQ. Roste-li například M, pak pro dosažení rovnováhy musí klesat V nebo růst P, respektive Q. K vyrovnání rovnováhy podle rovnice směny například nastává, jestliže lidé s obavami o budoucnost začnou více šetřit (klesá V), pak pokud nabídka peněz M nevzroste, musí být prodáno méně produkce (Q klesá) nebo musí klesnout ceny (P klesá). Příklad uvažování v duchu rovnice směnu ukazují tři níže uvedené scénáře.

Scénář první: pokles dostupnosti hypoték

Uvažujme situaci, kdy z nějakého důvodu zásadně klesá dostupnost hypoték. Z pohledu rovnice směny zde klesá množství peněz v oběhu (klesá M, množství peněz nakupujících na realitním trhu). Podle výše uvedeného bude mít situace na trhu, v souladu s rovnicí směny MV = PQ, tendenci směřovat k rovnováze. Pokud se množství peněz v oběhu nezvýší jinými způsoby (třeba dotacemi na nákup realit), k vyrovnání může dojít pouze nárůstem oběžné rychlosti peněz V, poklesem cenové hladiny na realitním trhu P, popřípadě poklesem množství směňovaných realit Q.

Jelikož asi neexistuje důvod, proč by snížení dostupnosti úvěrů mělo zvýšit ochotu držitelů peněz vynakládat peníze za nemovitosti, lze konstatovat, že změna oběžné rychlosti peněz V k vyrovnání nepomůže. K rovnováze tak pravděpodobně povede pokles cenové hladiny nemovitostí P, anebo snížení množství směňovaných nemovitostí Q.

Prodávající, tj. developeři a držitelé nemovitostí mohou na pokles koupěschopné poptávky zareagovat snížením nabízeného množství. Příkladem reakcí, které přispívají ke snížení směňovaných množství Q, mohou být konstatování občana prodávajícího byt „to si to raději nechám, než abych to prodal za tuto cenu“ nebo konstatování na poradě developerské společnosti „tento projekt výstavby v této situaci raději zakonzervujeme, než abychom do toho lili další peníze“.

Jako aktuální příklad z našeho prostředí může posloužit anonymní komentář na internetovém diskusním fóru, ze dne 13. 1. 2009: „My máme panelový byt 3+1 a také pozemek, na kterém můžeme stavět. S prodejem a stavbou jsme nepospíchali. Teď se náš byt prodává za nižší cenu a ještě je o něj menší zájem. No a co? Tlačí nás něco do stavby domu? Netlačí. Můžu si v pohodě bydlet v našem rekonstruovaném bytě a rekonstruovaném panelovém domě.“

Scénář druhý: nadprodukce bytů

V jistém prostoru v jistém čase může existovat nedostatek nebo nadbytek realit, například bytů. Na území bývalé Německé demokratické republiky se v souladu s tehdejším centrálním plánováním vystavěl velký počet bytů v panelových domech. Po sjednocení Německa se ovšem poptávka po bytech v této oblasti značně změnila. Došlo k úbytku obyvatelstva, lidé se začali stěhovat za prací a ve východní části země byl z těchto důvodů přebytek bytů, o které nebyl zájem.

Z pohledu rovnice směny zde nastala situace, kdy se zvýšil počet bytů, tj. množství statků nabízených ke směně Q. Jelikož se v takové situaci jedná o událost, která pravděpodobně nemá vliv na množství peněz v oběhu M, ani na oběžnou rychlost peněz V, rovnováhy se dosáhne zejména snížením cenové hladiny bytů (lze očekávat, že ceny bytů klesnou).

Z dalšího vývoje v Německu je známé, že některé panelové domy byly rozhodnutím vlády zbourány, což umožnilo dosažení rovnováhy nikoliv pádem cen, ale snížením množství směňovaných statků. Jelikož se tímto vládním zásahem snížil počet bytů nabízených ke směně, Q, podle rovnice směny se hledala nová rovnováha.

Scénář třetí: nárůst dostupnosti levných hypoték

Díky expanzivní monetární politice centrální banky, projevující se zejména snižováním úrokových sazeb, se mohou stát úvěry na vlastní bydlení velmi dostupné. Prodejci hypoték využívají ziskové příležitosti a usilují o maximální počet uzavřených hypoték. Prodej hypoték může být navíc podporováno masivními reklamními kampaněmi o trendech bydlení ve svém a jedinečné situaci využití levných hypoték. Počet uzavřených hypoték za takové situace pak může rapidně růst.

Z pohledu rovnice směny se pak na trhu nemovitostí zvyšuje množství peněz v oběhu M a k rovnováze podle rovnice směny musí přispět změna zbývajících tří proměnných. Je velmi pravděpodobné, že v takové situaci znatelně dochází k nárůstu cen realit (cenové hladiny P). K dosažení rovnováhy bude v takové situaci také pravděpodobně přispívat rostoucí počet rozestavěných a nově postavených nemovitostí, protože podnikatelé ve stavebnictví budou chtít využít vzniklou ziskovou příležitost na trhu. V důsledku toho může počet nemovitostí nabízených ke směně Q růst.

Podle tohoto scénáře může nastat situace, kdy dostupnosti úvěrů a zvýšená poptávka dává impulsy k růstu cen, vznikne cenová bublina. Taková bublina se přímo dotkne mnoha z těch, kdo nějakou nemovitost používají pro uspokojování svých potřeb. Situace se odráží nejen ve výši tržní ceny nemovitosti, která je v takové situaci vzhledem ke kupní síle obyvatelstva přemrštěná. Větší ceny nemovitostí se dříve či později promítnou do výše nájmů a tedy i do životních nákladů.

Pohled na dnešní situaci a spekulace o možném vývoji

Globální hodnocení stavu realitního trhu v ČR je těžké až nemožné provádět, protože v různých regionech a různých časech se může situace lišit aktuální nabídkou i poptávkou. I tak lze vyslovit několik obecných domněnek o současné situaci.

Dnešní situace připomíná první scénář, kdy se snižuje množství peněz nakupujících na realitním trhu. Dochází nejenom k poklesu objemu poskytnutých úvěrů z hypoték M, ale i k poklesu rychlosti oběhu peněz V (subjekty na trhu mají strach a obavy z poklesu budoucích příjmů a mají tendenci zadržovat peníze). Je zřejmé, že dynamika na trzích v dílčích místech a regionech nutně bude, v souladu s rovnicí směny, směřovat k rovnováze. K rovnováze tak bude pravděpodobně přispívat pokles cen i pokles počtu bytů nabízených ke směně.

Mohl by ovšem také navázat scénář kalamitní, kdy by se díky ekonomické krizi a rostoucí nezaměstnanosti zhoršila platební schopnost a narostl počet neplatičů hypotečních úvěrů. Pak by se mohl na trhu zvýšit počet bytů nabízených ke směně (roste Q), a podle rovnice směny MV = PQ by k dosažení rovnováhy pravděpodobně nejvíc přispělo další snížení cen.

V Hospodářských novinách byl 12. 1. 2009 publikován článek „Byty v prosinci zdražily o 6 %. Ceny malých bytů však stále klesaly“. Článek popisuje růst nabídkových cen bytů, který se nedůvěryhodně opírá jen o nabídkové ceny, zveřejněné na jednom realitním serveru. V názorech čtenářů http://reality.ihned.cz článek komentuje čtenář, který se představuje jako Jirka z USA. Tento čtenář s nadhledem článek komentuje:

„To, že ceny nebudou klesat, si dnes snad může myslet jen hlupák (anebo člověk, který nechápe, co se dnes ve světě děje). Vzhledem k příjmům je v Česku mnohem větší realitní bublina než v USA. Průměrná cena domu v USA je dnes někde kolem 180 000 USD a čeká se další pokles o 10 až 15 procent. Přitom platy jsou cca 3 až 4 x vyšší než v Česku. A to nemluvím o zdanění a cenové úrovni. V Česku vlastním a pronajímám 2 byty (v centru Brna), které jsem koupil před 7 lety. K dnešnímu dni z pronájmu získám ročně sotva 3 procenta hodnoty bytu, což je přesně to, co bych dostal na termínovaný vklad bez práce. Zkrátka k dnešnímu dni ekonomicky nesmysl a to přesto, že na bytech nemam žádné dluhy. I člověk s hotovostí nemůže dnes do českého trhu s nemovitostmi vrazit ani korunu! Pro zajímavost podobný nesmyslný poměr byl i tady v Kalifornii, kde se vyplatilo posledních pár let pronajímat. Dnes se to obraci a po 40 procentním poklesu cen nemovitostí se výnos z pronájmu (které mimochodem stoupají) zase blíží k 5 až 6 procentům. Investovat na českem realitním trhu má smysl jen za dvou předpokladu: pád cen aspoň o 25 až 30 procent a nebo výrazný propad koruny (pro investory s jinými měnami).“ Zdroj: Názory čtenářů, http://reality.ihned.cz , cit. 13. 1. 2009

Nad komentářem se lze zamyslet opět ve vztahu k rovnici směny MV = PQ. Na závěr uveďme jednu z možných úvah. Pokud se budou investoři zdráhat „vrazit korunu“, protože je to „ekonomický nesmysl“, pravděpodobně se to odráží v poklesu M a V, což vede k výše diskutovaným dopadům na pokles cen a množství bytů nabízených ke směně.

Anketa: Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2009?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

16 komentářů k článku “Co se stane s cenami bytů?”

  1. ibid napsal:

    Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
    I z toho vyplývá, že úplně jasně nelze říct, o kolik ceny klesnou, spíš je třeba se zaměřit na faktory, které s trhem hýbou. Měl bych k tomu pár poznámek:
    1) Pokles dostupnosti hypoték je zřejmý a nějaké procento od státu to nezachrání. Je jasné, že někteří si budou říkat, že to za takovou cenu radši neprodají, jenže jsou tady taky investoři a ti chápou, že když to neprodají zítra o 10% levněji, tak to za půl roku může ztratit 30%. A tihle poženou cenu dolů. Lidí jako z ukázky, kteří maj pozemek a ještě panelák, moc není…
    2) K nadprodukci bytů tady evidentně došlo
    3) Cenová bublina – přesně k tomu v ČR došlo a následky pociťujeme právě teď.

    add spekulace – chybí tady jeden důležitý bod: spousta lidí, kteří nemohou prodat tak, jak by chtěli, byt pronajmou, aby aspoň nějaký peníze z toho měli, navíc stejně musej platit teplo a do fondu oprav. To samozřejmě přinese snížení v oblasti nájemnho bydlení, což bude mít za následek menší ochotu lidí pořizovat si vlastní bydlení (proč si pořizovat hypotéku na 25 let, když mohu za polovinu splátku v pohodě bydlet v pronájmu?)

    1. dibi napsal:

      RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
      Proč si pořizovat vlastní bydlení? Protože si ho můžu upravit, jak chci, protože budu mít v důchodu kde bydlet, resp. nebudu muset platit nájem.

      Lidi, kteří prodávají nemovitosti, tak činí zpravidla proto, aby si pořídili jinou nemovitost. Takže prodej bytu za cenu o 30% nižší než byla před rokem vůbec nemusí být katastrofa. Protože i ten větší byt, do kterého se hodlám s rozšiřující se rodinou stěhovat, bude o 30% levnější. Tohle je jedna z možných situací.

      1. Vojtík napsal:

        RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
        Katastrofa to ovšem bude pro spekulanty.Tj lidi,kteří bydlí někde jinde a koupili byt,aby zajistili naspořené prachy proti inflaci,vždyť „cena bytů přeci pořád roste a nikdy neklesá!“
        Je reálné předpokládat,že například v pražských novostavbách tahle poptávka činila 20-40% procent kupců.
        No,tihle lidi mají hodně peněz,protože jim rozumějí víc,než je obvyklé.Takže až se to rozjede pořádnou rychlostí(a ono už to pomaličku jede),jako první budou prodávat,aby za rok neprodělali ještě víc.

        A to ani nemluvím o spekulantech,kteří byty nakoupili na hypotéky,s vidinou toho,že to pronajmou a že jim nájemné poplatí (skoro) celou splátku.Si představte,že jste za 3 mega v roce 2007 koupili panelákové 3+1,pronajímáte ho za 12 tisíc Ukrajincům,platíte 18,5 tisíc splátek a tak 2 tisíce do fondu+další výdaje,máte s pronájmem fůru starostí a cena vaší investice hrozí klesnout o 1mega/rok.
        Myslíte si,že byste měli v takové situaci lehlké spaní?

        1. Honza napsal:

          RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
          v Praze 4(11) cena 2+1 v OV 2.5M. Hypoteka 14 000 (30 let). 2+1 pronajem 11tis. Takze rozdil cca 3000 (nepocitam odpis uroku z dani).

          Jediny problem pri nakupu nemovitosti mit na ucte alespon 350 000 (odhad je nizsi)

          1. Vojtík napsal:

            RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            Máte šaptné informace.Za 11,5 tiscíce jsem na Praze 11 za 2 minuty hledání našel 3+1 s rekonstruovaným jádrem:
            http://www.sreality.cz/byty-3+1-pronajem-praha-4-1976524046
            Obdobný,o něco větší byt ve stejné ulici stojí 2,8 mega(ejlevnější)
            http://www.sreality.cz/byty-3+kk-prodej-praha-4-haje-1976551622
            Splátka hypotéky na 30 let pak bude 15 900.
            Ty počty jsou pak trochu někde jinde.A to zdůrazňuji,že hledáním jsem strávil celkem ne více než 5 minut!Kdybych byl hledal levnější,našel bych.

            Jako potenciální majitel pak zcela pomíjíte,že držení nemovitosti přináší další náklady,které vás jako nájemníka nezajímají:Jednou za 30 let výměna oken a modernizace jádra,platba do fondu,jednou za 20 let výměna linky,kotle,opravy,daň z nemovitosti,malování-celkem tak odhadem 1,5% z ceny nemovitosti ročně-tedy cca.40-45tis.ročně.
            A když se vám jako nájemníkovi nebude líbit olezlá linka nebo stará okna?Řeknete majiteli,ať ji vymění,nebo sníží nájem,protože o ulici vedle je byt,který je lepší.nezajímá vás to.
            Když těch 42 tisíc vynásobíte 30 lety,je to 1 260 000,které byste k ceně svého bytu měl připočítat,abyste mohl srovnávat cenu vlastnictví bytu s nájmem.

            Stručně-udělal jsem komplikovaný výpočet za vás a ročně na vlastnictví tohoto bytu vyděláte 1,3% nad inflaci.A za to podstupujete 30 leté riziko.je na vás,zdali se vám to vyplatí.

          2. Vojtík napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            Kromtoho,pokud se vrátíme k původnímu tématu-pozici spekulanta,těch 11,5 tisíce nedostanete každý měsíc.Nájemníci se mění a v každé příručce pro začínající spekulanty se dočtete,že se má uvažovat,že byt zůstane v průměru měsíc nebo dva v roce neobsazen kvůli fluktuaci nájemníků.
            Takže zatímco hyposplátku 15,9 platíte furt,nájemné 11,5tis.dostáváte 11 měsíců(trochu optimisticky),což ročně je rozdíl 64,3 tis.
            64 300 rozdíl hypo-tržba nájem
            42 000 výdaje
            ——-
            106 300 roční platba.
            Takže spekulant za byt platí ročně 106 tis,přičemž,pokud jeho hodnota klesá o skromných 10% ročně(letos to bude tak dvojnásobek),tratí dalších 280 000,celkem tedy 386 tisíc.
            To jsou sice počty míchající hrušky a jabka,za než by mi šlo oprávněně vynadat,ale v jednoduchosti ukazují,že i v případě předpokládaného poklesu jen o 10% je to i pro každého malospekulanta s jedním bytem noční můra.

          3. Radek napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            Aha, až teď jsem si přečetl, že o fluktuaci nájemníků píšete dále :-).

          4. Radek napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            Jj, to riziko není malé. Nájemníci se zpravidla střídají, ale zpravidla si nepodávají dveře, někteří dokonce, světe, div se, neplatí! :-)

          5. Honza napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            Dekuji za tak rozsahlou reakci. Nechci se hadat, ale myslim si, ze stejne tak bych za 5 minut nasel ve stejne lokalite byt 3+1 za 2600 000.

            Dale bych rad vedel, zda 15900/m/30let je 100proc hypoteka a od jakeho ustavu.

          6. Vojtík napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            To je obyčejný výpočet,dá se udělat třeba na http://hypoindex.cz/nastroje/kalkulacky/vypocet-mesicni-splatky-hypoteky/. Uvažoval jsem úrok 5,5%.

            Jde taky o to,že musíte vyhledávat byty v osobním vlastnictví-ty v družstevním jsou podstatně lacinější,ale nedají se pořídit na hypotéku.

            Mimochodem,teď jsem hledal jen velice zběžně,ale ve stejné ulici stejný byt v polovině minulého roku byl nabízen minimálně za 3,2 milionu.

          7. Honza napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            Ja jsem se nikde nedostal s urokem pod 6 procent.
            Ty inzeraty ktere jste odkazoval bohuzel uz nejsou v databazi.

            Druzstevni byt pokud vim, se da poridit na hypoteku v pripade, ze je prevod do OV realizovan do dvou let.

            No uvidime, budu poptavat byt 3+1 do 2500 000. Mnoho lidi nasazuje vysokou cenu a pak jde dolu.

    2. Vojtík napsal:

      RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
      Je krásné sledovat,jak to,co jsem tvrdil loni v květnu,
      začíná se objevovat i v odborném tisku.
      K masivnímu růstu cen bytů v letech 2005-2008 přispělo 5 faktorů:
      1)Růst hospodářství a s ním růst mezd.
      2)Dostupné a laciné(3,6%) hypoteční úvěry
      3)Strach ze zvýšení DPH a tímpádem z dalšího růstu cen.
      4)Zvýšená poptávka Husákových dětí.
      5)Spekulativní poprtávka.

      Žádný z nich dnes už neplatí.Kdyby zůstaly alespoň 2(spíše 3) a více faktorů platných,dalo by se ještě věřit ve stagnaci,ale takto v ní může věřit jen blázen.

      1. eso napsal:

        RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
        další faktor:
        cena ropy, plynu a ruští investoři do českých nemovitostí – nyní nastal pokles cen ropy a s tím spojené chudnutí rusáků a oslabení rublu vůči koruně. rok 2005 cca 1.2RUR/CZK, rok 2009 cca 1.6RUR/CZK.

        1. Demon napsal:

          RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
          Pokud rubl proti koruně klesá a rusák má investováno do nemovitosti v Česku, čili do koruny, nemá důvod prodat a měnit zpátky na ruble, ne? Je rád, že má svoje bohatství v korunách.

          1. Radek napsal:

            RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            Ano. Ale nekoupí nové…

          2. eso napsal:

            RE: RE: RE: RE: Ano, to je velmi správné zhodnocení situace
            rozlisuj situaci ex-post a ex-ante. ze rubl klesl neznamena nutne, ze bude klesat i nadale. naopak rusak majici trable s penezi bude rad, ze koruna vuci rublu posilila, nemovistosti se zbavi a promeni na rubly, kterych dostane vyrazne vice nez za kolik nemovitost koupil.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *