Daň z nemovitostí. Současnost a budoucnost

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí upravuje podmínky pro vyměřování a placení daně z pozemků a ze staveb. V současné době je v Parlamentu projednávána novela zákona, která ruší dvě výjimky z osvobození staveb od plateb. Celý zákon jako takový je pak předmětem diskuzí o jeho budoucí úpravě. Mantinely jsou opravdu široké. Možné je úplné zrušení daně, až po její výrazné navýšení. Hlavním argumentem proti jejímu rušení je skutečnost, že příjmy z této daně náleží obci.

Daň z pozemků

Poplatníkem daně z pozemku je vlastník pozemku nebo právnická osoba, která má právo trvalého užívání, případně nájemce.

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území ČR vedené v katastru nemovitostí. To se netýká pozemků zastavěných stavbami v rozsahu půdorysu stavby. Základem daně je cena půdy stanovená součinem výměry pozemku a její průměrnou cenou. Ta je zase stanovena vyhláškou ministerstva zemědělství.

Výčet druhů pozemků, které jsou od daně osvobozeny je poměrně rozsáhlý, netýká se však obecně vlastníků – fyzických osob. I když v některých případech se jich mohou dotýkat. Jde např. o veřejné cesty, rekultivované pozemky, pozemky vyčleněné pro rozvody energie atp. Nárok na osvobození od daně uplatňuje poplatník v daňovém přiznání.

Sazba daně je u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů 0,75 % a u trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb 0,25 %.

U ploch, jejichž sazbu nestanovuje vyhláška Ministerstva zemědělství, je sazba stanovena v Kč takto. U zastavěných ploch a nádvoří 0,10 Kč, u stavebních pozemků 1,00 Kč a u ostatních ploch, pokud jsou předmětem daně, je sazba rovna 0,10 Kč.

Tato sazba se ještě násobí koeficientem v hodnotě 1 – 4,5 stanoveným zákonem podle počtu obyvatel obce, který je dán stavem podle posledního sčítání obyvatel. Obce mohou ještě svojí vyhláškou posunout tento koeficient pro jednotlivé části obce o 1 až 3 kategorie nahoru nebo dolů. Praha ale takto může zvýšit svůj koeficient z 4,5 pouze na 5,0.

Daň ze staveb

Předmětem daně jsou obecně stavby, byty a nebytové prostory a poplatníkem je vlastník.

Předmětem daně nejsou stavby, v nichž jsou byty nebo samostatné nebytové prostory, které samy o sobě jsou předmětem daně. Dále stavby, které mají vodárensko-kanalizační charakter nebo slouží pro rozvody energie nebo veřejnou dopravu. 

Od daně jsou osvobozeny stavby ve vlastnictví státu, obce nebo kraje, církví, škol, vysokých škol, výzkumných institucí. Dále stavby, jejichž majitelé pobírají příspěvky na živobytí atp.

Od daně jsou dále osvobozeny:

• po dobu 15 let nové stavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob nebo byty ve vlastnictví fyzických osob v nových stavbách obytných domů
• stavby na dobu pěti let po provedení změny systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, anebo změny spočívající ve snížení tepelné náročnosti stavby (zateplení), na které bylo vydáno stavební povolení.

Připravované změny 
V současné době je projednávána novela zákona, která zavede na osvobození od daně přechodné období. Pro nové byty bude možné osvobození uplatnit naposledy v roce 2009 a pro zateplení je konečným termínem pro osvobození od daně rok 2012. 

U nových staveb lze toto opatření chápat jako reakci na stav nabídky a poptávky po nových stavbách. Druhý případ mně již tolik nezapadá do proklamované státní ekologické strategie a snah o úsporu energie.

Výpočet daně
Základem daně je u staveb zastavěná plocha a u bytů jeho podlahová výměra.

Základní sazba daně je u bytů 1 Kč, u rekreačních staveb 3 Kč a samostatné garáže 4 Kč za 1 m². (zvláštní, vyšší sazby, jsou u staveb sloužících k podnikání). Za každé další nadzemní podlaží se sazba zvyšuje o 0,75 Kč za 1 m²  .

Tato sazba se dále násobí koeficientem v rozsahu 1 až 4,5 podle počtu obyvatel v obci. Obec může tento koeficient zvýšit 1,5x a u rekreačních staveb 2x.

Připravované změny
V současné době se hodně diskutuje možnost obcí zvýšit místní úpravou daň z nemovitostí a některé z nich to již také využily nebo se toto navýšení využít chystají. Umožňuje jim to § 12 zákona a zvýšení může být opravdu radikální, od dvou do pětinásobku stanovené daňové povinnosti oproti zákonné úpravě.

Jak pro daň z pozemků, tak staveb platí...

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Ke změnám, ke kterým došlo v průběhu jednoho období (přístavba, pořízení nemovitosti atp.) se nepřihlíží. Určitou výjimkou je případ, kdy v jednom roce byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, který nebyl do 31. 12. vyřízen. V tom případě je povinnost podat daňové přiznání do konce třetího měsíce od zapsání vkladu. Nicméně daňová povinnost bude platit až v třetím roce.

Daňové přiznání se podává vždy do konce předchozího roku a to jen případě, že došlo ke změně sazeb (to jsou ty stavební úpravy), průměrné ceny půdy, změně koeficientu a zániku osvobození od daně. Vlastní platba daně musí být provedena do 31. 5, případně do 30. 11 (pokud se platilo zálohově).

Závěr

Obávám se, že budoucnost směřuje spíše ke zvýšení (výraznému) daně. Avizované zrušení osvobození od plateb tomu napovídá. Možností snadného zisku v souvislosti s touto daní se chopila skupina odhadců, která navrhuje, aby východiskem pro stanovení daně byl odhad ceny nemovitosti zpracovaný školeným odhadcem. Lze jenom doufat, že předkladatelé zákona tomuto lobbistickému tlaku nepodlehnou tak, jak se stalo v jiných případech u notářů a advokátů.

Za prvé je to, podle mého názoru, nesmysl. Vždyť i pojišťovny si vystačí při odhadu ceny nemovitostí se svými manuály. Za druhé by to výrazně zvýšilo náklady majitelů staveb, poplatek za odhad by šel na jejich vrub. A za třetí by to odhadci snad ani nemohli za jeden rok stihnout. Jaké by to mohlo mít následky pro poplatníka raději nedomýšlejme.