Daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti: Podrobný návod k vyplnění

Prodáváte rodinný dům, byt či jinou nemovitost? Pak musíte podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti. Jak si s vyplněním daňového přiznání poradit? Přinášíme podrobný návod "krok za krokem".

Musíte daňové přiznání podávat?

Daňové přiznání k dani z převodu musí podávat vždy ten, kdo má povinnost daň uhradit - a to je vždy ten účastník transakce, od něhož stát předpokládá snazší vymožení dlužné daně. V případě prodeje to je prodávající, který obdrží peníze. Ani kupující ale není zcela z obliga, neboť ho stát uvázal do pozice ručitele. Pokud z nějakého důvodu prodávající daň nezaplatí, může se finanční úřad obrátit na prodávajícího a inkasovat dlužnou částku od něj.

Daň neplatí vždy převodce nemovitosti. V určitých případech je povinnost podávat daňové přiznání přenesena na nabyvatele rovnou. To se týká zejména exekucí, vyvlastnění, konkursu, vyrovnání, vydržení, veřejné dražby apod. V případě výměny nemovitostí je povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň na obou zúčastněných stranách.

V případě povinnosti platit daň ve společném vlastnictví manželů je každý z manželů povinen platit polovinu daně. U podílových spoluvlastníků je míra daňové povinnosti dána podílem vlastnictví.

TIP: Podejte daňové přiznání k dani z příjmů on-line!

Daňové přiznání je podle zákona nezbytné podat do konce třetího měsíce po měsíci, v němž došlo k převodu nemovitosti. Je-li prodej nemovitosti uskutečněn v březnu, musí daňový poplatník daňové přiznání podat a daň zaplatit do konce června. Narozdíl od daně dědické a darovací, u nichž daň vyměřuje finanční úřad, musí sám určit i výši daně.

Co je třeba doložit

Kromě vyplněného daňového formuláře je třeba finančnímu úřadu dodat ověřenou kopii kupní smlouvy (či jiného nabývacího titulu zakládajícího převod vlastnictví a povinnost platit daň z převodu nemovitosti) a odhad ceny nemovitosti (znalecký posudek).

Odhad ceny nemovitosti není podmínkou vždy. Kromě případu, kdy je převod od daně osvobozen, se jedná např. o převod či přechod vlastnictví k pozemku bez stavby a bez trvalého porostu - v takovém případě ale může finanční úřad vyžadovat dodatečné doložení posudku.

Další případ definuje zákon: "Jde-li o úplatný převod vlastnictví k nemovitosti z vlastnictví nebo do vlastnictví územního samosprávného celku, o vydražení nemovitosti nebo o přechod vlastnictví k nemovitosti při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem, anebo při vyvlastnění, není-li základem daně cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu." Obdobným případem je též prodej v rámci oddlužení či konkursu.

Jak vyplnit daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti na základě kupní smlouvy

Při vyplňování daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti budete potřebovat základní formulář k dani z převodu nemovitosti a přílohu č. 1 typu K. Vlastním vyplněním formuláře provází jednak četné informace přímo ve formuláři, jednak rozsáhlé pokyny (pro šestistránkový formulář daňového přiznání vychází pokyny na 4 strany drobným písmem a pro třístránkovou přílohu 2 strany pokynů).

Obr. 1: Úvodní strana - horní část

První komplikací se může stát hned první kolonka - "Finančnímu úřadu v, ve, pro". Stejně jako v případě daně z nemovitostí není vždy zřejmé, ke kterému finančnímu úřadu daná nemovitost patří. Narozdíl od daně z příjmů se přiznání k dani z převodu nemovitosti podává místně příslušnému finančnímu úřadu podle místa nemovitosti, ovšem finanční úřady se nekryjí s katastrálním územím. Na druhou stranu lze formulář podat na kterémkoli finančním úřadu, kde si již zjistí, kam náleží a přepošlou ho na správnou adresu. Pro včasné podání formuláře není rozhodující, na který, ale zda byl podán na finanční úřad.

TIP: Podejte daňové přiznání k dani z příjmů on-line!

Údaje o poplatníkovi (ř. 01) může být další oříšek. Pokyny hovoří o kolonce "zaškrtněte, zda přiznání podáváte jako fyzická osoba nebo právnická osoba". Tudíž by poplatník fyzická osoba mohl usoudit, že kupříkladu křížkem označí pole "fyzická osoba". Jenže hvězdička přímo na formuláři udává jiné pokyny: "Nehodící se škrtněte." Poplatníku, vyber si. V konečném důsledku je to asi jedno, protože následně bude vyplňovat pouze k sobě příslušnou část identifikačních údajů.

DIČ (ř. 02) a IČ (ř. 04) vyplňují pouze ti, kdo ho mají přidělené, většině fyzických osob tak bude stačit vyplnit rodné číslo (ř. 03).

Podáváte-li přiznání včas, podáváte přiznání "řádné". Pakliže zjistíte chybu po jeho odevzdání, můžete podat přiznání "opravné" (pokud jej stihnete podat v řádném termínu), jestliže termín opravy nebo řádné podání daňového přiznání nestihnete, podáváte přiznání "dodatečné". U opravného přiznání bude finanční úřad přihlížet pouze k poslednímu podanému.

Zánik či úmrtí daňového subjektu není standardní záležitostí v období daňového řízení. Nicméně i toto může nastat a v takovém případě je třeba uvést i datum události.

Počty příloh je vhodné doplnit až po jejich vyplnění.

Posledním dnem lhůty pro podání daňového přiznání (ř. 06) je poslední den třetího měsíce po měsíci prodeje nemovitosti. Měla-li by to být sobota, neděle nebo svátek, je posledním dnem lhůty první následující pracovní den.

Obr. 2: Úvodní strana - spodní část

Obr. 3: 2. strana - horní část

Údaje o poplatníkovi - fyzické osobě je snadné vyplnit (kdo je nezvládá vyplnit z hlavy, může si vzít k ruce např. občanský průkaz). Jediné "sporné" místo představuje řádek 11, dotazující se, zda uvedená osoba je společným zástupcem pro účely daňového řízení při výměně nemovitostí. Pokyny mlčí. V přiznání odkázaný § 10 odst. 6 zákona č. 337/1992 Sb. říká:

"Učinilo-li několik daňových subjektů společné podání nebo vystupují-li společně ve stejné věci, případně jsou spoluvlastníky věci, která je předmětem zdanění, jsou povinni si zvolit společného zástupce pro účely daňového řízení. Pokud tak neučiní ani na výzvu, určí společného zástupce správce daně sám a vyrozumí o tom všechny příslušné daňové subjekty."

Obr. 4: 2. strana - střední část

Údaje pro právnické osoby nejsou nyní předmětem našeho zájmu.

Obr. 5: 2. strana - spodní část

Je-li korespondenční adresa odlišná od trvalého bydliště, je nezbytné ji uvést. Zejména při prodeji nemovitosti toto bývá častou okolností.

Kolonky o nástupci a zástupci poplatníka se vztahují k identifikačním údajům na třetí straně daňového přiznání. V případě, že nástupce ani zástupce v daňovém řízení nefiguruje, škrtněte nehodící se "ano" a následující údaje nevyplňujte.

Obr. 6: 3. strana - horní část

Každý list musí být označen identifikačním číslem (IČ) nebo rodným číslem. Ostatní údaje viditelné na Obr. 6 vyplňují jen ti, kdo na předchozí straně zvolili "ano" (škrtli "ne") u nástupce nebo zákonného či zmocněného zástupce daňového poplatníka. Formulář ale zdá se nepočítá se situací, kdy zákonný zástupce nezletilého daňového poplatníka zmocní třetí osobu (např. daňového poradce)...

Obr. 7: 3. strana - střední část

Dostáváme se k údajům o katastrálním úřadu, v jehož pravomoci je převedení vlastnictví. Název a sídlo (ř. 44) i číslo rozhodnutí (ř. 45) je možné vyčíst z rozhodnutí, které katastrální úřad doručí kupujícímu i prodávajícímu.

Forma převodu vlastnictví (ř. 46) je v našem případě "kupní smlouva". Alternativami jsou např. veřejná dražba, exekuce, vypořádání podílového spoluvlastnictví, vydržení, vyvlastnění ad.

TIP: Podejte daňové přiznání k dani z příjmů on-line!

Datum změny vlastnictví (ř. 47) je nejčastěji datem právních účinků vkladu, ale může být též datem příklepu ve veřejné dražbě apod.

Obr. 8: 3. strana - spodní část

Datum počátku běhu lhůty pro podání řádného daňového přiznání (ř. 48) je ve formuláři obšírně popsáno. Je kupodivu shodné (pokud existuje výjimka, nevím o ní) s datem změny vlastnictví (ř. 47). Pro řádné vyplnění přiznání je třeba zakroužkovat variantu v textu a písmeno ještě zapsat do příslušné kolonky.

U dodatečného daňového přiznání uvede poplatník datum, kdy zjistil, že je jeho daňová povinnost vyšší než dříve uvedená finančnímu úřadu. Daňové přiznání pak musí podat do konce následujícího měsíce.

Následuje odbočka k přílohám.

Příloha č. 2

Přílohu č. 2 vyplňují pouze daňoví poplatníci, kteří mají povinnost podat daňové přiznání, ale nemusí dokládat znalecký posudek - tedy v případě převodu pozemků bez trvalých porostů a staveb. Poplatníci podávající dodatečné daňové přiznání využijí prostoru k uvedení důvodů pro podání dodatečného přiznání.

Obr. 9: 4. strana - příloha č. 2

Příloha č. 2 zaujímá celou stranu, přesto daňový poplatník může využít i více listů. Do volného prostoru kromě výměry, druhu a přesné identifikace pozemku uvádí i jeho cenu podle cenových předpisů - de facto sám vypracovává znalecký posudek.

Příloha č. 1

Příloha č. 1 je pro vyplnění daňového přiznání stěžejní. V ní daňový poplatník vypočítává daň z převodu nemovitosti. I ta musí mít každý list označený rodným číslem či identifikačním číslem.

Obr. 10: Příloha č. 1 - 1. strana - horní část

Zatímco tělo daňového přiznání identifikuje prodávajícího - daňového poplatníka, příloha č. 2 typ K (převod na základě kupní smlouvy) identifikuje kupujícího. Pro finanční úřad je to zásadní informace, neboť kupující je ručitelem daňové povinnosti a pro státní úředníky by bylo příliš komplikované podívat se do přiložené kupní smlouvy.

Za poznámku stojí řádek č. 60 dotazující se na příbuzenský či jiný obdobný poměr. Na základě správného vyplnění této kolonky může dojít k osvobození od daně z převodu.

Obr. 11: Příloha č. 1 - 1. strana - spodní část

Nabyvatelem může být i právnická osoba. Ta ale nemůže být v příbuzenském vztahu.

Obr. 12: Příloha č. 1 - 2. strana - horní část

V horní části druhé strany přílohy pokračují ještě údaje o nabyvateli, je-li nabyvatelem právnická osoba. Pokračování je ale mnohem "zajímavější" - ceny nemovitosti.

Zatímco ve standardních ekonomikách existuje jen jedna cena, v Česku máme ceny rovnou dvě - zjištěnou (odhadní) a tržní (kupní). Daň je vyměřena z vyšší z nich. V oddíle A je uvedena cena podle znaleckého posudku (ř. 74), který je přílohou k daňovému přiznání. Je-li více nabyvatelů nebo jedná-li se o převod ze společného jmění manželů, uvede každý daňový poplatník příslušný podíl ze znalecké ceny. V případě manželů každý polovinu.

Část převodu může být osvobozena od daně (ř. 75) a do dalšího zpracování přiznání postupuje díl o osvobozenou část snížený (ř. 76).

Obr. 13: Příloha č. 1 - 2. strana - spodní část

Stejnou procedurou "promele" daňový poplatník i "cenu sjednanou", čili cenu uvedenou v kupní smlouvě.

Obr. 14: Příloha č. 1 - 3. strana - horní část

Daň se vypočítává z vyšší mezi kupní a odhadní cenou. Pro porovnání cen slouží oddíl C, v němž je třeba označit, která cena je vyšší, nebo zda jsou ceny stejné.

Obr. 15: Příloha č. 1 - 3. strana - spodní část

Vyšší z cen je přepsána do kolonky č. 83, zaokrouhlena na celé stokoruny nahoru (ř. 84) a je z ní vypočtena daňová povinnost ve výši 3 % (ř. 85). Daňový poplatník je následně přesměrován zpět do základního formuláře daňového přiznání.

Návrat k hlavnímu formuláři

Po návratu nastává fáze přepisování. Ostatně, daňové formuláře jsou plné přepisování jednotlivých částek z kolonky do kolonky. Proto jsou také v oblibě elektronické formuláře pro podávání daňových přiznání.

Obr. 16: 5. strana - horní část

V našem případě nás z 1. části zajímá pouze kolonka 86a, do níž je vnesena výsledná hodnota daně z přílohy č. 1. Vyplňujeme řádné daňové přiznání, proto se nemusíme zajímat ani o 2. část týkající se dodatečného daňového přiznání. (V případě opravného daňového přiznání je opět důležitá kolonka 86a.)

Obr. 17: 5. strana - spodní část

V seznamu příloh nesmí chybět kupní smlouva, odhad ceny nemovitosti (není-li nemovitost od odhadu "osvobozena") a přílohy z daňového přiznání (tj. příloha č. 2 a počet využitých listů a příloha č. 1 typu K a počet listů).

Obr. 18: 6. strana - horní část

Jako v každém daňovém přiznání nesmí ani zde chybět prohlášení a podpisy. A samozřejmě doručení vyplněného formuláře včetně příloh na finanční úřad (nemusí se jednat o místně příslušný - o to se úřední mašinerie již postará sama) a zaplatit daň (to za vás nikdo neudělá...).

TIP: Podejte daňové přiznání k dani z příjmů on-line!