Developeři "fixlují" čísla prodejů

Developeři "fixlují" čísla prodejů

Petr Zámečník

Trh s novými byty v Praze mírně oživil. V prvním pololetí ubylo ležáků a snížil se i počet volných bytů v nabídce. Přitom celkový počet bytů v nabízených projektech vzrostl. Na prodejích se projevily i diskuse o zvýšení DPH… a „kreativita“ zveřejňovaných čísel.

Nových bytů v nabídkách developerů v 1. pololetí 2011 přibylo. Za uplynulých šest měsíců počet nabízených bytů stoupl z lednových 10 649 na červnových 11 697, tedy o více než tisíc bytů. Zároveň poklesl počet volných bytů (ze 7 058 na 6 842) i počet "ležáků" (z 2 722 na 2 654). Vyplývá to z analýzy trhu developerské společnosti Trigema.

Na počtu volných a prodaných bytů se ale projevuje i "kreativita" čísel. "Ze 190 projektů, které byly v prodeji po celý půlrok, jich 161 nezaznamenalo žádné nadměrné výkyvy v počtu nabízených bytů. U zbylých 29 docházelo k pozoruhodným skokovým změnám oběma směry. Zde lze usuzovat na aktivní tvůrčí práci developerů s prezentovanými čísly," uvádí Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Trigema.

Prodej nových bytů ovlivnily do značné míry též diskuse o zvýšení daně z přidané hodnoty. Zejména v březnu a dubnu, kdy vláda připravovala jednorázové zdvojnásobení sazby daně pro stavební práce – ze současných 10 % na 20 %, vylétly měsíční prodeje přibližně o třetinu vzhledem k ostatním měsícům.V červnu se začalo projevovat léto s tradičním ochlazením realitního trhu.

Tabulka: Prodej nových bytů po měsících

Měsíc

Prodej

Leden

184

Únor

274

Březen

347

Duben

349

Květen

246

Červen

184

Zdroj: Analýza trhu Trigema

Na prodeji bytů se pochopitelně nepodepsaly pouze diskuse o zvýšení daně z přidané hodnoty nejprve na 20 % od příštího roku a následně schválené 14 % od příštího a 17,5 % od popříštího roku.

V letošním roce se sešlo několik okolností podporujících poptávku. V prvé řadě loňské a předloňské nízké prodeje znamenaly především odložení nákupu vlastnického bydlení na příznivější období. To nyní navzdory řecké krizi nastává – přinejmenším v představách kupujících. Hospodářská recese a s ní související nejistota zaměstnání, snížení příjmů a nezaměstnanost pomalu ustupují. Zároveň developeři potřebují prodávat – a tak snižují ceny alespoň "v akcích".

Na rostoucí poptávku po bytech zareagovaly též banky. Soupeření o klienty přerostlo pomalu v cenovou válku a úrokové sazby hypoték poklesly meziročně o 88 bazických bodů. V průměru měřeném Fincentrum Hypoindexem se v květnu ustálily na 4,24 % – a nejnovější signály naznačují, že by ještě o něco mohly poklesnout. Významní hráči i v červnu pokračovali ve snižování nabídkových cen, což se promítne do úrokových sazeb skutečně poskytnutých hypoték.

Tip: Databáze Fincentrum Hypoindexu – úrokové sazby, objemy, počty hypoték a další

Nové pražské byty se nejvíce prodávaly na Stodůlkách (165 za letošní rok). Je to dáno zejména největším počtem projektů a bytů, které se v dané lokalitě nachází, ale vliv mělo i snížení cen. Mezi dalšími lokalitami se umístil Zličín (77), Prosek (69) a Libeň (61).

Jak se bude developerský trh vyvíjet dál? Ceny stavebních prací zlevnily. To snižuje developerům náklady a již nyní se novější projekty prodávají levněji než projekty dokončené před dvěma lety. V nákladové straně ale již příliš velký prostor zřejmě nebude – a pokud ano, hrozí (další) snížení kvality. Ta se již dnes napříč developerskými společnostmi významně liší.

Na straně poptávky je Praha jediný region, kde přibývá obyvatel. Lidé z ostatních částí České republiky přijíždí hledat do Prahy práci, a tím zvyšují poptávku po bydlení – ať již nájemním, či vlastnickém. To je ale víceméně jediný faktor, působící ve prospěch růstu cen bytů.

Přestože úroveň výdajů na bydlení je již nyní srovnatelná s evropskými zeměmi, ceny nemovitostí zůstávají v porovnání s příjmem vyšší. Zahraniční poptávka po bytech v Praze již pravděpodobně vyprchala, neboť již nepředstavuje příležitost k rychlému výdělku jako v 90. letech minulého století, a tak z této strany růst cen také není na obzoru.

Do hry o nižší ceny se zapojují i demografické faktory. Populačně silné ročníky "Husákových dětí" již bydlí ve vlastním, nebo si vlastní bydlení nemohou finančně dovolit, a nastupující generace dospívajících je početně slabší. Růst porodnosti se stal otázkou teprve několika nedávných let, a na "silnější" ročníky si tak budou muset developeři tak 15 – 20 let počkat.

Anketa: Jsou byty a domy v Česku drahé?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *