Developeři splnili varování: Bytová výstavba klesá!

"Řada plánovaných projektů bude odložena," uvedl Tomáš Pardubický, generální ředitel developerské společnosti FINEP, před rokem a půl v rozhovoru pro Hypoindex.cz. Varovné hlasy o omezení výstavby se staly skutečností.

Čísla jsou neoblomná. Bytová výstavba klesla. A zatímco lidé v květnu začali stavět meziročně o 4,2 % bytů v rodinných domech, developeři zaměření na bytové domy zahájili stavbu dokonce o 49,2 % méně bytů, tedy téměř polovinu počtu z loňského roku. Přitom ani v loňském roce nepadaly rekordy, ale naopak útlum bytové výstavby se již začal projevovat.

U dokončených bytů propady nejsou tak výrazné. Je to pochopitelné. Bytové i rodinné domy, jejichž stavba byla zahájena v letech 2006 až 2008 a jejichž dostavba byla odložena, jsou postupně dokončovány.

"Zatímco stavební výroba se na chvíli vrátila k růstu, výstavba bytů zůstává – podle očekávání – v útlumu. Se slabou bytovou výstavbou můžeme počítat i v dalších měsících," uvedl k výsledkům stavební výroby Petr Dufek, analytik ČSOB.

Ze statistik Českého statistického úřadu lze vyčíst, že developeři postupně dokončují již rozestavěné projekty, a tak pokles dokončených bytových domů není tak hluboký. Nové projekty ale zahajovány nejsou. V prvních pěti měsících letošního roku tak bylo sice dokončeno 5 463 bytů v bytových domech, ale zahájeno jich ve stejném období bylo pouze 2 752.

Tabulka 1: Zahájené byty

Zdroj: ČSÚ

Tabulka 2: Dokončené byty

Zdroj: ČSÚ

Do roku 2008 byl vyšší počet zahájených bytů než dokončený. To zjednodušeně řečeno předpovídá růst počtu realizovaných bytových projektů. V roce 2009, kdy se naplno začaly projevovat známky "realitní krize", se počet zahajovaných a dokončovaných bytů vyrovnal. A v letošním roce přesahuje počet dokončených bytů téměř o čtvrtinu byty zahájené. To znamená, že jsou dokončovány projekty zahájené v předchozích období, ale po jejich dostavbě nejsou zahajovány projekty nové.

"Jaký je konkrétní efekt pro nás? Přípravu a spuštění nových projektů zpomalíme, zejména v oblasti středního cenového segmentu. Zásoba bytů k prodeji se na trhu sníží, odhaduji, že v roce 2010 bude k dispozici zhruba pětina až čtvrtina bytových jednotek ve srovnání s letoškem. V relativním měřítku přibudou především luxusní projekty, jež jsou na současné výkyvy méně citlivé," uvedl Tomáš Pardubický v rozhovoru pro Hypoindex.cz v polovině prosince 2008. A nutno dodat, že jeho odhad byl velmi přesný.

Developeři navzdory nižší poptávce ceny příliš nesnižují. Podle analýzy České národní banky klesly ceny bytů v roce 2009 "pouze" o 14 %. "Ceny bytů se však zřejmě přiblížily svým rovnovážným úrovním - podle ekonometrického modelu jsou v současnosti již blízko hodnot odhadnutých na základě vývoje fundamentů," uvedl v prezentaci ke zprávě o stabilitě Zdeněk Tůma, guvernér ČNB.

Na trhu nejsou jen nové projekty developerských společností, ale i starší nemovitosti, které mění majitele. I sekundární trh nemovitostí ale stagnuje. "Realitní trh zaznamenal radikální pokles specielně v prvním čtvrtletní, zejména v oblasti prodeje bytů. Pokles činil místy až 30 %. Ve druhém čtvrtletí se pokles částečně zastavil, ale stále bylo v řádech 10, 15, 20 % pod minulým rokem," uvedl koncem srpna 2009 David Krajný, CEO a president realitní společnosti RE/MAX.

Ovšem i v letošním roce realitní trh spíše přešlapuje na místě. Kupující vyčkávají na další pokles ceny, prodávající na její růst. Do toho se promítá nájemné, které spíše klesá s ekonomickou nejistotou domácností a které předpovídá, že buď bude muset nastat oživení ekonomiky s růstem mezd a jistoty pro zaměstnance, čímž se bude moci nájemné zvýšit, nebo budou muset ceny nemovitostí ještě klesnout.