Developeři: Zlevňovat se nebude

Developeři: Zlevňovat se nebude

Petr Zámečník

Ceny nemovitostí rostly bez přerušení několik let. První zaškobrtnutí zaznamenaly na jaře a v létě letošního roku – vždy se ale opět vzpamatovaly a zamířily vzhůru. V dobách „hypoteční a realitní“ krize by mohlo dojít k obratu. Spoléhat ale na něj nelze.

Na trhu nemovitostí panuje jeden mýtus: „Ceny nemovitostí jenom rostou, neklesají.“ Na jeho vyvrácení prodělal nejeden investor a rozpoutala se nejedna finanční krize. Pád trhu s nemovitostmi stál u hospodářské deprese a desetileté stagnace japonské ekonomiky v 90. letech – a ani dodnes se Japonsko z potíží zcela nevyléčilo. A pád cen nemovitostí v USA stál v počátcích aktuální finanční krize.

Realitní a hypoteční krize se rozrostla do finanční krize a způsobila zpomalení růstu ekonomiky na celém světě včetně České republiky. A dotýká se i v Česku působících developerů.

Zatímco ve Spojených státech ceny realit klesly od svého vrcholu v roce 2006 o více než 20 %, v Česku k poklesu cen zatím nedochází. V létě sice ceny starších bytů poklesly, jak ale ukázal poprázdninový vývoj, jednalo se pouze o sezónní výkyv. Naopak – v některých lokalitách za půl roku vzrostly ceny bytů až o 40 %!

Klesnou ceny novostaveb?

Pryč jsou časy, kdy byl nový bytový projekt rozprodán ještě před zahájením stavby. Stále více bytů zůstává neobsazeno i po kolaudaci. Kupující jsou stále náročnější a cena bytů v novostavbách vysoká. To zvyšuje nároky na zajištění financování ze strany developerů.

Banky zpřísňují podmínky poskytování hypotečních úvěrů a postupně zastavují poskytování hypoték na 100 % ceny nemovitosti. Nepůjčují ale již tak ochotně ani developerům. Příkladem může být zlevnění při doprodeji bytů v projektu Tyršův Vrch. Důvodem je snaha o uvolnění peněz od banky. "Jsou nastaveny určité parametry na uvolňování peněz od banky, a proto chceme iniciovat rychlejší prodej, abychom tyto podmínky splnili,"
uvedl ke zlevnění  Aleš Vobruba, viceprezident Orco Property Group.

V případě Tyršova Vrchu se jednalo o první vlašťovku zlevňování novostaveb. Aleš Votruba ale ve včerejším rozhovoru pro Hospodářské noviny uvedl, že se jedná o vlaštovku ojedinělou: „Že bychom chystali nějaké plošné zlevnění u všech projektů Orca, tak to rozhodně ne.“

Ojedinělé zlevnění ale možné bude. „Nevylučuji další podobné akce, jako byl Tyršův vrch. Šlo by ale jen o jednorázovou časově omezenou nabídku, aby se doprodalo posledních několik bytů,“ uvádí Aleš Votruba.

Nebudou-li developeři zlevňovat, při snižující se poptávce a obtížnějším financování zbývá jediné – omezit výstavbu. I na tuto variantu se připravují: „Zvažujeme, zda určité projekty vůbec zahajovat.“

Zájemce o byt v novostavbě má tedy dvě možnosti. Buď zaplatit plnou současnou cenu, nebo vyčkat na „akční nabídky“. Druhá varianta ale znamená spokojit se s byty přebranými zájemci, kteří byli ochotni zaplatit nezlevněnou cenu… a některé projekty se i přes snížení poptávky na zlevněný trh nedostanou.

Zlevňovat se nebude…?

Přestože developeři preferují omezení výstavby před snížením cen, může dojít i na masivní slevy a výprodeje. Pokud se současná finanční krize protáhne nebo prohloubí a developeři nezískají důvěru investorů, mohou být dotlačeni do kouta a nuceni prodávat téměř za každou cenu.

Držet ceny nemovitostí vysoké je v zájmu developerů. Vysoké ceny udrží jen zájem kupujících. A kupující budou akceptovat vysoké ceny jen v případě, že nebudou očekávat jejich snížení. Proto jakýmkoli náznakem možného snížení cen by si představitelé developerských společností „podřezávali vlastní větev“.

Zlevňovat se tedy v nejbližší době nebude. Ale nechme se překvapit.

Anketa: Klesnou ceny nových bytů?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

5 komentářů k článku “Developeři: Zlevňovat se nebude”

  1. Kruton napsal:

    Řeč se mluví...
    …voda teče, říkavá moje babička – a platí to i v tomto případě. Většia prohlášení, v nichž developeři tvrdě odmítají byť i pouhé pomyšlení na zlevnění, je podle všeho jen kouřovou clonou. Jejím cílem je odvrátit dojem, který nevyhnutelně vyvolávají a vyvolají veškeré „časově“ i jinak omezené „marketingové akce“, které de facto snížení cen znamenají. Vůbec mám pocit, že stávající hospodářské těžkosti mohou změnit leckteré v tuzemsku oblíbené obchodní praktiky – kupříkladu populární princip „stoupá-li poptávka, zdražuji, abych zvýšil zisk, klesá-li poptávka, zdražuji, abych si kompenzoval ztrátu“. Veškerá politická prohlášení o „ostrůvku v moři krize“ či „koruně, která nás chrání před otřesy“ mají cenu jen a pouze politických figur, které jsou jisich autory, tedy žádnou. Ekonomické realitě prostě nikdo neuteče, bez ohledu na tisková prohlášení.

  2. Vojtík napsal:

    Představte si třeba prodejce elektrických sekaček....
    Představte si třeba prodejce elektrických sekaček,který na vystavené sekačky dá ceduli:“Zítra udělám 10% slevu!“
    Kolik by jich ten den prodal?Ani jednu,všichni by si počkali.

    Takže očekávat od managementu nějakého developera,že na takovou otázku odpoví,že zítra slevu udělá,svědčí jen o naprosté debilitě dotyčného novináře,ne o budoucím vývoji cen bytů.

  3. Vojtík napsal:

    A další blbost...
    A další blbost,kterou se lze dočíst,je,že cena paneláků půjde (nebo že už jde)dolů,ale cena novostaveb ne.
    Když bude 12 lidí,kteří si chtějí koupit byt,4 znich mají peníze a koupí si jen novostavbu,4 nemají a připadá pro ně v úvahu jen panelák a 4 váhají.Chtěli by pochopitelně do novostavby,ale zvažují,zda to,co si za to musí připlatit,není moc.Klesnou-li paneláky,rozdíl cen se zvětšuje a oni zvolí panelák.Pak pan stavitel místo potencionálních 8 zájemců o novostavbu má 4-co to udělá s cenou,si přečtěte v učebnici ekonomie pro mateřské školky.

    Ceney novostaveb a paneláků jsou dvě spojité nádoby svého druhu-ačkoliv hladina je v nich rozdílná,klesne-li cena v jedné z nich,klesne i v druhé.

  4. Ještě další ukrutná blbost napsal:

    Vojtík
    Ještě další ukrutná blbost,kterou naši novináři šíří od developerů je,že srovnávat poptávku v roce 2007 s rokem 2008 je nesprávné,protože v roce 2007 byla poptávka vyšroubovaná kvůli změně DPH,takže letošní poptávka,srovnatelná s roky 2005 a 2006 je vlastně v pohodě.
    Není,protože extrémní poptávce v roce 2007 taky odpovídaly extrémní ceny v roce 2007.

  5. Vojtík napsal:

    Místo poklesu ceny bytů pokles výstavby?
    Mnoho se lze dočíst,že současné podmínky na trhu nepovedou ke zlevnění nových bytů,nýbrž k omezení výstavby.U výroby a prodeje tatranek by to platilo spolehlivě.
    Je ale nutno si uvědomit,že projekt pro developera začíná nákupem pozemku,vyprojektováním stavby,získáním stavebního povolení od prvního kopnutí do země stavbu dokončíte obvykle za rok až dva.(U jednouchých projektů,věže na Pankráci jsou jiná káva)

    Když budu uvažovat,pravděpodobně docela optimistiky,že koupíte pozemek a začnete vymýšlet co s ním,za rok získáte stavební povolení a můžete začít nabízet byty prvním koupěchtivým.Za ten rok jste v tom utopili peníze za pozemek,architekta,projektanta a získání stavebního povolení.Z těcchto peněz,pravděpodobně získaných od banky,platíte úroky a tržby zatím žádné.

    A první koupěchtivý zákazník vám nedá 5 mega v balíku-bude své peníze uvolňovat postupně,jak bude stavba pokračovat.To je normální postup.Z těchto peněz budete platit stavbu samotnou.
    Nakonec,po kolaudaci,vám kunčofti doplatí zbytek a vy budete mít stále jisté procento neprodaných bytů.A až zprodeje těchto bytů budete realizovat většinu svého zisku z projektu.Za normálních okolností.K čemu ten zisk ale budete používat?

    Soudně viděno,dnes si majitelé přebírají byty,které stojí na pozemcích,keteré developeři koupili nejspíše v roce 2005.Tehdy byly vyhlídky optimistické a těhle kšeftů developeři litovat nebudou.Jenže,meztím v letech 2006-2007-2008 nakoupili pozemky na nové projekty.No ale když na začátku roku 2007 budeme kupovat nový pozemek na nový projekt, určitě si jako developer uvědomíme,že v září 2008 bude pomalu končit předchozí projekt,který se určitě snadno prodá(je jaro 2007,prodeje letí),takže si z banky vezmeme úvěr menší a ze zisku z předchozího projektu zaplatíme část tohoto.Jak snadné!Fungovat to ovšem může jen tehdy,pokud nepoklesnou prodeje.Protože pak v září 2008 můžeme mít už již zaplacený projekt z roku 2005 a v něm pár ještě neprodaných bytů(nulový nebo malý peněžní zisk) a rozestavěný barák,na jehož dokončení nemáme peníze a banka je tak snadno nedopůjčí.Jenže zisk z projektu 2005 stejně činí jen menšinu peněz,většinu nám půjčila stejně banka, a úroky a penále hrozí.
    Co můžete jako developer v takovém okamžiku dělat?No prostě buď zkrachovat,nebo se smířit s menším či žádným výnosem z projektu 2005.To znamená zbylé byty z něj prodat pod cenou,ale rychle a peníze vrazit na financování projektu 2007.
    To,že nezačne žádný projekt 2008,v takové situaci žádného developera nezachrání.

    Takže,to že poklesne bytová výstavba je nabíledni a já to nepopírám,ale výsledky tohoto poklesu budou k vidění nejdříve za 2 roky.A to je dostatečná doba na to,aby se tu roztočila cenová spirála směrem dolů.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *