Dusí vás hypoteční splátky: Prodej nemovitosti - jedno z možných řešení

V průběhu splácení hypotéky se může stát cokoliv. Existuje několik možností, jak si parametry hypotéky upravit a s platební neschopností se vypořádat. Někdy však nezbyde než nemovitost prodat. Jak to nejlépe udělat?

První pravidlo při vyřizování hypotéky zní: správně odhadnout své finanční možnosti - hypotéka vám nesmí zruinovat rodinný rozpočet. Důležitá je především prevence. O různých variantách opatření, jak se vyhnout platební neschopnosti jsme psali v článku Co dělat, aby mi hypotéka nepřerostla přes hlavu?. Jedním z takových opatření je například uzavření pojištění proti platební neschopnosti, tvorba rezerv apod.

I pro případ, že se klient dostane do úzkých, existuje několik řešení, jak z takové patové situace lidově řečeno vybruslit. Jednotlivými cestami jsme se zabývali v článku Co dělat, když vám hypotéka přerostla přes hlavu? Jenže někteří lidé preventivním opatřením nevěnují dostatečnou pozornost, případně dostatek prostředků (např. se nedostatečně pojistí) anebo nastane situace, kdy existující nápravná opatření k řešení situace nestačí (nelze již prodloužit dobu splatnosti hypotéky). V této chvíli klientovi v platební neschopnosti nezbývá, než se pro něho přiliš drahé nemovitosti co možná nejelegantněji zbavit. Jak?

Prodej nemovitosti a jednorázové uhrazení dlužné částky

Jednodušší variantou je nalezení vhodného kupce, který je ochoten nemovitost odkoupit a prodejem získanými prostředky zbývající částku úvěru uhradit. 

Výhodou této varianty řešení je určitá jednoduchost. Nicméně ještě před realizací této varianty je dobré se podívat do úvěrové smlouvy na parametry dosud spláceného úvěru. Stále velká část u nás poskytnutých hypoték totiž neumožnuje tzv. předčasné splacení mimo předem smluvený termín - nejčastěji ve chvíli ukončení fixačního období (1, 3, 5 let). Za porušení smlouvy a předčasné splacení hypotéky uprostřed fixačního období může banka klientovi naúčtovat penalizační poplatek zpravidla v rozsahu 0,25 – 1 % ze zůstatkové ceny úvěru. Hypotéku kdykoliv bez problémů umořit umožňuje nyní umožňuje mBank a  Raiffeisenbank. Zbývající banky tuto službu nabízí v rámci speciálních hypotečních produktů, kde je potřeba se s bankou dopředu domluvit.

Podmínkou zdárného provedení prodeje a včasného nalezení kupce je transparentní zajištění převodu peněžních prostředků a vlastnických práv. Banka klientovi nemovitost uvolní až po zaplacení zbývající částky úvěru, nicméně kupující vám dá jednoduše peníze bez toho, aniž by mu vznikl vlastnický nárok na nemovitost. Využít lze v tomto případě kupní smlouvy s odkládacími podmínkami, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a platbu následně uskutečnit přes vázaný účet nezávislého notáře nebo advokáta nebo speciální bankovní účet. Např. Komerční banka tuto službu nazývá "Správa kupní ceny" a účtuje si poplatek 0,1 % z částky, min. 4 000 Kč. 

S realizací této varianty souvisí některé další přímé či nepřímé náklady. Získat kupce v krátké době a navíc za zmíněných podmínek znamená slevit z prodejní ceny nemovitosti, což lze označit za nepřímý náklad. Úhrada poplatků souvisejícím s prodejem pomocí vázaných účtů a případně poplatek za předčasné splacení úvěru jsou náklady přímé. 

Poznámka: Vždy se vyplatí s bankou jednat ještě před přistoupením na uvedené "extrémní" řešení a případně si vyjednat snížení či odpuštění penalizačního poplatku za předčasné splacení. 

Převzetí dluhu

Převzetí dluhu je z pohledu prodávajícího možná o něco administrativně složitější než první uvedená varianta, ale v konečném důsledku klienta může vyjít výrazně levněji. Převzetí dluhu funguje tak, že prodávající převede své závazky vůči bance na nového nabyvatele nemovitosti, který hypotéku za nezměněných podmínek poté splácí. Samozřejmě s tím, že nemovitost přejde do jeho vlastnictví (dojde k přepisu vlastníka ve vlastnickém listu na Katastru nemovitostí).

Nicméně pro klienta, který hypotéku přebírá, může mít jednu nepopiratelnou výhodu, která se vždy odvíjí od toho, kdy původní majitel hypotéku sjednával.

Při převzetí dluhu se mění pouze osoba dlužníka, který bude hypotéku dále splácet, nicméně podmínky smlouvy zůstavají zpravidla zachovány tak, jak smlouvu uzavřel první majitel. To znamená, že koupí takové nemovitosti a převzetím dluhu může nabyvatel nemovitosti získat mnohem zajímavější podmínky, než za jakých by úvěr mohl čerpat například v těchto dnech. Příkladem může být hypotéka s úrokovými podmínkami poloviny roku 2005.

Nový dlužník navíc není povinen platit poplatek za vyřízení hypotečního úvěru. Hradí pouze poplatek za změnu smlouvy, jehož výši si stanovuje každá banka jinak.

Podmínkou převzetí hypotéky další osobou je souhlas poskytovatele úvěru – tedy banky. Banka převzetí s největší pravděpodobností odsouhlasí, pokud klient prokáže schopnost hypotéku v dalších letech splácet. A to i se zohledněním skutečnosti, že „nový klient“ bude navíc muset uhradit určitou kupní cenu osobě, od které hypotéku přebírá (rozdíl mezi nesplacenou částkou hypotéky a domluvenou tržní cenou nemovitosti). Banka bude nejspíše také požadovat písemné potvrzení o vyrovnání obou stran.

"Doba této transakce záleží na tom, jak rychle nový klient dodá bance potřebné doklady. Banka potom převod provede v řádu několika dní, přičemž kupující přebírá úvěr za stejných podmínek, za jakých si ho bral původní klient. Převod banka provádí bezplatně," říká Pavla Hávová, PR manažer Hypoteční banky.

Přepsání údajů na katastrálním úřadu si klienti zařizují sami, ovšem banka k tomu musí dát souhlas, protože má k dané nemovitosti zástavní právo. Za přepsání osoby dlužníka, a tedy změnu v úvěrové smlouvě, si banka může účtovat poplatek v řádu několika tisícikorun.