Finanční krize podpoří zájem o starší byty

Trh s byty v několika minulých letech v Česku zažíval téměř permanentní růst. Zájem o pořízení vlastního bydlení podporovaný růstem životní úrovně obyvatel a dobrou dostupností hypoték hnal ceny bytů vzhůru. Příchod finanční krize to ale změnil. Podle některých novinových článků přišel čas prasknutí cenové bubliny, která srazí dolů především ceny starších panelákových bytů. Vše ale také může dopadnout úplně jinak.

Ochlazení hypotečního a realitního trhu se Česku nevyhne

Vývoj na světových finančních trzích v posledních týdnech a měsících zaznamenal jedno z nejbouřlivějších období v novodobé historii. Přiliv špatných a ještě horších zpráv jakoby neměl konce a nervozita investorů by se skoro dala krájet. Ceny nemovitostí v USA i západní Evropě padaly a burzy zasáhly vlny panických výprodejů. Ve snaze předejít krachu velkých bank a pojišťoven se vlády nejrozvinutějších zemí světa nerozpakovaly přikročit k jejich znárodňování a poskytování neomezených záruk za vklady klientů.

V Česku se krize většiny lidí dotkla prozatím jenom zprostředkovaně. Jisté však je, že její důsledky dříve či později pocítí skoro každý. Globální zpomalení ekonomického růstu nejspíš sníží odbyt výrobcům a přinutí je k omezení rozvoje a hledání úspor. Pomalejší růst mezd a obavy z možné ztráty zaměstnání se projeví v menší ochotě lidí utrácet, což určitě nepotěší obchodníky. Nejistá budoucnost a čerstvé negativní zkušenosti z průběhu krize v zahraničí povede banky k větší opatrnosti při poskytování půjček a úvěrů.

Ochlazení se bezpochyby nevyhne ani hypotečnímu a realitnímu trhu. Na hypotéku už dnes nedosáhne zdaleka každý a lepší to asi hned tak nebude. Banky budou při hodnocení bonity zájemců o hypotéku ještě přísnější a lze očekávat, že dále přitvrdí i své požadavky na kvalitu zajištění úvěru. Méně odvážní asi budou i odhadci při oceňování nemovitostí nabízených bankám do záruky. O získání 100% hypotéky si přinejmenším na čas většina lidí s běžnými příjmy bude moci nechat jenom zdát.

Nižší dostupnost hypoték v kombinaci s relativně vysokými úrokovými sazbami se již stihla projevit ve snížení počtu i objemu nově poskytnutých hypoték. V důsledku toho zakolísaly i ceny bytů a jejich prodej začal poněkud váznout. Situace však rozhodně není nijak dramatická. Kupujících je ale méně a jsou daleko vybíravější, než byli ještě před půl rokem. Nejeden prodávající, zvláště pokud s prodejem bytu pospíchá, je okolnostmi donucen slevit ze svých, momentálně často dosti nereálných, požadavků.

Nabídka nových bytů nejspíš prořídne

Finanční krize ovšem má již své oběti i v Česku. Mezi ty, kterých se již bezprostředně dotýká, jsou developeři. Kvůli ní se totiž ocitli ve velmi složité situaci. Pro realizaci svých projektů potřebují nemalé finanční prostředky, jejichž zdroje však vyschly. Získat bankovní úvěr je pro ně v posledních měsících přinejmenším stejně obtížné jako pro jejich potenciální klienty. Lidí ochotných zaplatit z vlastních zdrojů několik miliónů, a to často předem za dosud nepostavený byt, je stále méně.

Počet dokončených a neprodaných bytů stoupá. V různém stupni výstavby jsou další desítky tisíc bytů, z toho většina v Praze. Developeři v nich mají vázány miliardy vlastních i úvěrových prostředků. Případné obtíže s dokončením, byť jen některých projektů, přitom mohou spustit lavinu, která může mít pro developery i trh s novými byty velmi nepříjemné důsledky. Výstavba bytů totiž dnes stojí z velké části především na důvěře zájemců o bydlení, bank i dodavatelů v jejich zdárné dokončení.

Plošné snížení prodejních cen nových bytů přesto nelze očekávat z několika důvodů. Jedním z nich jsou rostoucí náklady na jejich výstavbu, které se developerům doposud dařilo z větší části přenášet na zákazníky. Růst cen přitom prodej bytů spíše urychloval. Zájemci o bydlení se snažili nakoupit dřív, než ceny znovu vzrostou. Snížení cen je citlivé téma. Přineslo by snížení zisku developera a mohlo by svádět i k úvahám o jeho finančních problémech. Někteří zájemci by také mohli začít spekulovat na další pokles cen bytů.

Lze tedy očekávat, že pokles poptávky po nových bytech se ve snížení jejich cen příliš neprojeví. Developeři spíše půjdou cestou poskytování různých dodatečných výhod typu komora, kuchyňská linka nebo parkovací stání k bytu zdarma. Tam, kde to bude možné, také odloží dokončení svých rozpracovaných projektů. Jejich další etapy budou zahajovat až tehdy, budou-li mít jistotu, že dokončené byty během rozumně krátké doby se ziskem prodají. Slabší developeři mezitím možná odpadnou.

Zájem o panelákové byty možná opět vzroste

Byt v paneláku se v českých médiích téměř stal synonymem podřadného bydlení. Už několik let se lze dočíst, že tyto byty jsou předražené. Zájem o ně prý brzy poklesne, protože v nich nikdo nebude chtít bydlet. Ve skutečnosti ovšem v panelácích v Česku stále bydlí zhruba třetina obyvatel, přičemž velká část z nich na tom nehodlá nic měnit. Buď si na tento způsob bydlení zvykla a celkem jí vyhovuje, nebo možnost jiného, kvalitnějšího bydlení prostě nemá. Ono totiž vyměnit panelákový byt za jiné bydlení není jednoduché.

Za cenu utrženou z prodeje bytu na pražském sídlišti se dá pořídit byt v novostavbě, která ale často stojí na podobném sídlišti. Záruku kvalitního bydlení tím ovšem člověk automaticky nezíská. Kvalita řady novostaveb se totiž od paneláků příliš lišit nemusí. Obojí je šito horkou jehlou z nepříliš kvalitních materiálů. Hlavně ale za cenu staršího bytu 3 + 1 v zrenovovaném panelovém domě se dá pořídit podstatně menší nový byt. I při takovém stěhování je přitom třeba často sáhnout do svých úspor nebo se zadlužit.

Alternativou může být pořízení staršího domu v okolí Prahy. To s sebou přinese nevýhodu dojíždění za prací, s dětmi do školy, školky, na kroužky atd. Navíc starší dům obvykle znamená nekončící starosti při jeho údržbě. Kdo takový dům má, ví, o čem je řeč. Satelitní městečka již ztratila na své popularitě. Někteří lidé o nich hovoří jako o bydlení „v paneláku naležato“. Pořízení novostavby domu ve staré zástavbě nebo přímo v Praze pak zcela překračuje finanční možnosti většiny lidí s běžnými příjmy.

Lidem, kteří nemají kde bydlet, mají hlouběji do kapsy a třeba z pracovních nebo rodinných důvodů chtějí bydlet v Praze, zůstávají na výběr v podstatě jen dvě možnosti: jít do poměrně drahého pronájmu nebo se zadlužit a pořídit si starší byt v paneláku. Finanční krize na tom nic nezmění, spíše naopak. Poptávku zejména po menších bytech posilují rovněž starší lidé opouštějící kvůli deregulaci nájemného větší nájemní byty, a také cizinci. Panelákové byty 2 + kk nadále zůstávají téměř ideálním startovním bydlením pro mladé.

Velký cenový propad bytů nehrozí

Stěží se najde člověk, v němž by informace o finanční krizi nevyvolaly obavy. Lidé se obávají propadu životní úrovně a strachují se i o svůj majetek. V posledním roce se museli vypořádat s růstem cen a teď v zahraničí krachují banky a každý den se mohou dozvědět něco nového o neblahých důsledcích globálního zpomalení ekonomického růstu. Sice slyší z úst politiků i ekonomů, že průběh krize v Česku určitě nebude zdaleka tak dramatický, jako v USA nebo západní Evropě, ale na úplné rozptýlení obav to nestačí.

Na finanční krizi je ovšem možno nahlédnout i z druhé strany. Kromě negativ s sebou pravděpodobně přinese i veskrze žádoucí zpomalení inflace a snížení úrokových sazeb. To by mohlo opět zlevnit hypotéky a pomoci rozhýbat realitní trh. Zájemce o bydlení potěší, že ceny bytů kvůli nižší poptávce budou nejspíš stagnovat nebo dokonce mírně poklesnou, čímž zkorigují svůj dosavadní rychlý růst. Vlastníky a prodávající zase potěší, že velký propad cen bytů nehrozí. Nejsou k němu totiž téměř žádné objektivní důvody.

Jediný, kdo může mít vážnější problémy, budou lidé, kteří si pořídili drahé byty jako investici s vidinou jejich výhodného pronájmu. Ubude jim totiž nájemníků schopných a ochotných platit vysoké nájemné a zhorší se i jejich platební morálka. Pokud navíc pořízení bytu financovali z hypotečního úvěru získaného v době historicky nejnižších úrokových sazeb, mohou se po jejich zvýšení pro další období fixace dostat do obtíží. Některým nezbude nic jiného, než takovéto byty prodat, většinou asi za nižší, než pořizovací cenu.