Fixace hypotéky: Krátká, nebo dlouhá?

30.07.2015
Zdroj: sxc.hu

Petr Zámečník

Jaká fixace úrokové sazby hypotéky je optimální? A jaká je nejvíce využívaná? Přestože sazby leží na historickém dně, extrémně dlouhé fixace přesto netáhnou.

Věčné dilema zní: Je lepší kratší, nebo delší fixace úrokové sazby? I když odhlédneme od aktuálních nabídek hypotečních bank, odpověď není zdaleka jednoznačná. Každá z variant má svá rizika i výhody. Zatímco u kratší fixace hypotéky hrozí růst úrokových sazeb a s nimi spojené navýšení měsíční splátky, u delších sazeb je největším rizikem případná potřeba nemovitost prodat, zpeněžit a hypotéku splatit. U mimořádné splátky hypotéky přitom klient zaplatí až o čtvrtinu navíc.

Jedním ze základních rozhodujících kritérií při volbě fixace zůstává výše úrokové sazby. Banky svou cenovou politikou klienty vedou k čerpání hypoték buď spíše s kratší dobou fixace, nebo si je naopak snaží podržet co nejdéle. V posledním roce a půl extrémně nízkých úrokových sazeb se banky pokoušejí klienty lákat spíše na dlouhé sazby, a tak přicházejí i s nabídkami stejné úrokové sazby jako pro 3 a 5leté fixace i na dobu 7 let. To se projevilo i ve statistikách ČNB.

Česká národní banka (ČNB) sleduje důkladněji hypoteční úvěry od počátku roku 2013 na čtvrtletní bázi. Od Fincentrum Hypoindexu se odlišuje metodikou poměrně významně – v prvé řadě sleduje veškeré hypoteční úvěry, nikoli pouze hypotéky na bydlení. Do stejné kolonky se tak dostávají i neúčelové americké hypotéky a hypotéky jiných subjektů než domácností. I proto jsou úrokové sazby vykazované ČNB vyšší, než kolik vychází z dat Fincentrum Hypoindexu sledujícího pouze hypoteční úvěry na bydlení domácností.

Odlišná metodika se projevuje i v dalších oblastech. Například v podílu jednotlivých fixací úrokových sazeb. Zatímco podíl variabilních fixací u nových hypoték dle Fincentrum Hypoindexu dosahoval řádově 5 – 7 % a u jednoletých i vlivem cenové politiky bank klesal pod 5 %[1], podle statistiky ČNB dosahoval v 1. čtvrtletí 2015 souhrnně na 38,34 % a o čtvrtletí dříve dokonce na 52,37 %. Příčinou budou pravděpodobně hypotéky developerů na výstavbu, které jsou ve statistikách také zahrnuty.

Tabulka 1: Podíl nových hypoték dle fixace úrokových sazeb

Floating a do 1 roku včetně

Nad 1 rok a do 5 let včetně

Nad 5 let a do 10 let včetně

Nad 10 let

1. čtvrtletí 2015

38,34%

49,02%

10,21%

2,43%

4. čtvrtletí 2014

52,37%

37,59%

8,26%

1,77%

3. čtvrtletí 2014

34,27%

54,95%

9,06%

1,72%

2. čtvrtletí 2014

28,04%

61,34%

8,56%

2,06%

1. čtvrtletí 2014

34,72%

57,10%

6,04%

2,15%

4. čtvrtletí 2013

37,86%

54,88%

4,15%

3,11%

3. čtvrtletí 2013

33,55%

57,31%

5,30%

3,84%

2. čtvrtletí 2013

29,91%

58,96%

3,79%

7,34%

1. čtvrtletí 2013

35,39%

54,21%

4,49%

5,90%

Zdroj: Databáze ARAD, ČNB, vlastní výpočty

ČNB bohužel slučuje veškeré fixace mezi 1letou a 5letou včetně do jediné kategorie. Není tak možné zjistit, zda lidé preferují spíše 3leté, nebo 5leté fixace. Mezi těmito byl přitom sváděn poměrně zajímavý boj zejména v obdobích, kdy banky hrály šachy s úrokovými sazbami jednotlivých fixací. Souhrnně ale jejich podíl spíše klesá, a to pravděpodobně s ohledem na akční nabídky 7letých fixací za cenu 5leté.

Zájem o extrémně dlouhé fixace úrokových sazeb hypoték nad 10 let postupně klesá. Snižuje se i jejich podíl v nesplacených úvěrech v portfoliích bank a naopak přibývají, byť pozvolným tempem, hypotéky s fixací sazeb mezi 1 a 5 lety včetně.

Tabulka 2: Podíl nesplacených hypoték dle fixace úrokových sazeb

Floating a do 1 roku včetně

Nad 1 rok a do 5 let včetně

Nad 5 let a do 10 let včetně

Nad 10 let

1. čtvrtletí 2015

25,69%

52,00%

10,59%

11,71%

4. čtvrtletí 2014

26,23%

51,38%

10,48%

11,90%

3. čtvrtletí 2014

25,97%

51,20%

10,26%

12,56%

2. čtvrtletí 2014

26,55%

50,29%

10,30%

12,86%

1. čtvrtletí 2014

26,63%

49,64%

10,45%

13,28%

4. čtvrtletí 2013

25,35%

50,61%

10,81%

13,22%

3. čtvrtletí 2013

25,24%

50,02%

11,18%

13,55%

2. čtvrtletí 2013

25,30%

48,91%

11,50%

14,28%

1. čtvrtletí 2013

25,82%

47,94%

11,84%

14,40%

Zdroj: Databáze ARAD, ČNB, vlastní výpočty

Hypotéky s nejkratší dobou fixace se drží na stabilní úrovni, a to navzdory vysokému zájmu o nové hypotéky s variabilní a jednoletou sazbou. Důvodem bude pravděpodobně vyšší flexibilita jejich majitelů, kteří jsou ochotni se pravidelně stěhovat mezi bankami za lepšími úrokovými sazbami.


[1] Od května 2012 Fincentrum Hypoindex podíl jednotlivých fixací nesleduje.

Anketa: Jakou fixaci úrokové sazby byste aktuálně zvolili?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Fixace hypotéky: Krátká, nebo dlouhá?”

  1. Martin Ženata napsal:

    Fixace není garantována

    V podmínkách všech bank poskytujících v ČR úvěry na bydlení je možnost jednostranně měnit úrokovou sazbu bankou a to i v období fixace.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *