Fixace hypotéky. Podle čeho se klienti rozhodují?

Fixace hypotéky. Podle čeho se klienti rozhodují?

Luboš Svačina

Hypoteční banky nabízí pro jednotlivé fixace různé úrokové sazby. Snaží se tak klienty ovlivnit? A podle čeho si vlastně klienti dobu fixace vybírají? Statistiky FINCENTRUM HYPOINDEXu cosi o chování klientů naznačují.

Hypoteční banky někdy bývají obviňovány z toho, že úrokově zvýhodňují fixace, které by jim potenciálně mohly v budoucnu přinést vyšší výnosy. Příklad: očekávají-li pokles úrokových sazeb v následujících obdobích, nalákají klienty zvýhodněnými sazbami na dlouhodobé fixace a v dalších letech budou na takto uzamčeném rozdílu vydělávat. A opačně. Očekávají-li nárůst úrokových sazeb, zvýhodní krátkodobé fixace. Rozhodují se však klienti podle nabízených úrokových sazeb?

Přednost mají pětileté fixace

Z krátkodobého hlediska statistiky FINCENTRUM HYPOINDEXu tuto hypotézu zdánlivě potvrzují. Podle březnových statistik činil rozdíl mezi úrokovými sazbami pro jednoleté a pětileté fixace bezmála 0,4 p. b. Průměrná úroková sazba pro pro hypotéky s jednoletou fixací byla 5,76 % a pro pětileté fixace 5,37 %. A tomu také "odpovídaly" statistiky oblíbenosti jednotlivých fixací.

Klienti při výběru fixačního období dali jednoznačně přednost hypotékám s pětiletou fixací. V březnu si hypotéku na pět let zafixovalo 53,1 % žadatelů, kdežto pro jednoletou fixaci se rozhodlo pouze 13,8 % klientů. Zbývající třetina klientů (33,5 %) si vybrala jinou než pětiletou či jednoletou fixaci. Co do objemu čerpaných prostředků činil podíl pětiletých fixací 48,8 % a jednoletých 16,4 %. V tomto srovnání si jednoleté fixace nepatrně polepšily, což je dáno tím, že klienti žádající jednoleté fixace v průměru čerpají vyšší částky. Vysvětlením může být, že tito movitější klienti počítají s tím, že úvěr brzy částečně či úplně splatí. 

Graf 1: Vývoj úrokových sazeb hypoték a preferencí klientů (2008 – 3/2009)



Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

Podle čeho nastavit dobu fixace?

Z dlohodobého hlediska však statistiky signalizují něco jiného. Z grafu č. 2 je zcela zřejmé, že od začátku měření FINCENTRUM HYPOINDEXu až do února 2008 byly výrazně levnější hypotéky s jednoletou fixací. Přesto zájem klientů o tuto variantu nijak výrazně nepřivyšoval zájem o pětileté fixace ba spíše naopak. Drtivou část měřených období měly na vrch i tak pětileté fixace.

Graf 2: Vývoj úrokových sazeb hypoték a preference klientů ve výběru doby fixace



Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX, ČNB


Klienti bank se evidentně rozhodovali na základě jiných kritérií, než je bankami nabízená úroková sazba pro jednotlivé fixace. A to je jednoznačně správně. Volba doby fixace hypotečního úvěru je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí a klienti by svou volbu měli buď přizpůsobit svým budoucím potřebám a plánům nebo své rozhodnutí orientovat podle očekávaného vývoje úrokových sazeb (ač jsou takové predikce jakkoliv složité).

Jaké faktory mohou ovlivňovat rozhodování klientů o volbě fixačního období? 


  • plány na předčasné splacení úvěru (krátká fixace)
  • očekávaný pokles/růst úrokových sazeb (krátká/dlouhá fixace)
  • konstantní výše splátky (fixace na po celou dobu splatnosti hypotéky)
  • papírování související s častým refixováním hypotéky (dlouhá fixace)
  • a další

    Zdá se, že klienti se spíše snaží predikovat vývoj úrokových sazeb a reagují na měnově politická opatření České národní banky. Důkazem mohou být statistiky počínající červnem 2007, kdy ČNB po dlouhé době rozhodla o navýšení základních úrokových sazeb o čtvrt procentního bodu (2T repo sazba vzrostla na 2,75 %), a klienti na tuto změnu ihned reagovali. V obavách, že končí období levných úvěrů, začali úvěry masivně fixovat na delší období. A v listopadu 2007 již činil podíl pětiletých fixací 50,53 % ze všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Bez ohledu na to, že hypotéky s jednoletou fixací byly tou dobou stále výrazně levnější. 

    Závěr

    Z předchozích odstavců vyplývá, že obchodní strategie bank postavená na lanaření klientů k nevýhodným fixacím by byla nejspíš neúspěšná. Rozdílnost bankou nabízených úrokových sazeb hypoték reálně odráží odhad banky ohledně vývoje úrokových sazeb na finančních trzích. A pokud mají – nyní levnější – víceleté fixace sledovat nějaký další obchodní cíl, pak se jedná spíše o snahu banky zavázat si klienta a zabránit tak jeho přetažení konkurencí v době refixace úvěru.



  • Anketa: Jakou byste v současnosti volil/a dobu fixace?

    Zobrazit výsledky

    Nahrávání ... Nahrávání ...

    Předchozí článek: «
    Následující článek: »

    Napsat komentář

    Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *