Hypoteční trh v roce 2010: Úrokové sazby vzrostou!

Hypoteční trh v loňském roce zaznamenal hluboký propad. Jedině úroková sazba rostla. Jak se bude vyvíjet v letošním roce? Podle odborníků objem hypoték mírně poroste, ovšem úrokové sazby také.

Po roce tristním pro hypoteční úvěry by mohlo přijít oživení. Ovšem na návrat do zlatých časů to zdaleka nevypadá. Objem poskytnutých hypoték klesal dva roky po sobě a od rekordního roku 2007 se loni se 74,4 mld. Kč propadl téměř na polovinu.

Ani úrokové sazby nevypadají při pohledu na současný Fincentrum Hypoindex nikterak optimisticky. Rostou od svého historického dna z poloviny roku 2005. A podle oslovených odborníků je čeká růst i v letošním roce.

Úrokové sazby hypoték letos vzrostou!

V loňském roce se úroková sazba hypoték dostala na úroveň 5,61 % - a to jak v průměrném vyjádření za celý rok, tak ve výsledcích za poslední měsíc minulého roku.

Bankovní domy jsou v pohybu úrokových sazeb zajedno: porostou. „Koncem roku 2010 bude úroková sazba patrně v řádu desetin procenta vyšší než na začátku roku - předpokládá se pozvolný nárůst inflace, což by kromě sazeb ČNB mohlo ovlivnit i finanční trh a dlouhodobé tržní sazby, od kterých se odvíjejí sazby hypoték,“ odhaduje vývoj úrokových sazeb Raiffeisenbank.

„V nejbližší době o změně sazeb hypotečních úvěrů neuvažujeme,“ uvedla Česká spořitelna. Mírný nárůst předpokládá také Českomoravská stavební spořitelna, jejímž produktům jsou hypotéky konkurencí.

Optimističtější názor zastávají zástupci hypotečních zprostředkovatelů. „Vzhledem k tomu, že ČNB již nemá další prostor pro snižování centrálních sazeb, je vše opravdu v rukou bank, ty se ale obávají postupných dopadů krize, vyššího počtu nesplácených úvěrů a prostor pro snižování obchodních marží řeší spíše navyšováním marží rizikových a to způsobuje stagnaci sazeb, která se dá očekávat i  průběhu celého roku,“ odhaduje vývoj sazeb Stanislav Obešlo, obchodní ředitel franšízové sítě Gepard Finance.

Ještě příznivější výhled pro lidi uvažující o hypotéce má Martina Veselá, obchodní ředitelka společnosti Hyposka: „Očekáváme stagnaci, popř. mírný pokles úrokových sazeb oproti roku 2009.“

Mírný pokles úrokových sazeb hypoték nevylučuje ani Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum: „Spíše stagnace. Pokles může mírný přijít, avšak bude do konce roku eliminován tlakem na růst požadovaných výnosů ze státních dluhopisů s rostoucím dluhem.“

Nejprve pokles a náledný růst úrokových sazeb hypoték očekává také mBank: "Očekáváme, že úroky půjdou v prvním pololetí dolů a hypotéky zlevní. Proti tomu půjdou nejspíš kroky ČNB v druhé půlce roku - myslíme si, že centrální banka začne opět zvyšovat sazby a úvěry na bydlení tak v závěru roku mírně podraží."

Optimismus ovšem s hypotečními makléři nelze sdílet. Naprostá většina respondentů očekává zvýšení počtu nesplácených hypotečních úvěrů, z čehož lze očekávat spíše další zvyšování rizikových marží - v překladu: zvyšování úrokových sazeb.

Zároveň Česká národní banka nemá další prostor pro snižování základních úrokových sazeb. Naopak je pravděpodobně v průběhu roku bude zvyšovat. A přestože české banky na pokles sazeb ČNB koncem roku 2008 nezareagovaly poklesem úrokových sazeb hypoték, při opačném pohybu sazeb lze očekávat velmi pružnou reakci.

Nesplácené úvěry aneb Delikvence vzroste

Nesplácené úvěry stály za zrodem finanční krize, která se přelila i do České republiky. Objem nesplácených úvěrů ovšem v české kotlině zdaleka nedosahoval rozměrů jako v jiných zemích. Na druhou stranu není všem dnům konec. A nejhorší podle některých odhadů máme ještě před sebou.

„Počítáme s tím, že rok 2010 bude pro české banky nejhorší právě kvůli nutné tvorbě opravných položek. Počítáme s kulminací míry nezaměstnanosti právě v letošním roce, vývoj nesplácených dluhů domácností přitom vývoj nezaměstnanosti výrazně kopíruje,“ uvádí ve své odpovědi Raiffeisenbank.

Stejný názor zastává i ČMSS: „Vzhledem k očekávanému růstu nezaměstnanosti se dá předpokládat, že odpovídajícím způsobem přibude klientů neschopných řádně splácet hypotéky.“

Další důvod pro růst podílu delikvence uvádí Stanislav Obešlo z Gepard Finance: „Velký podíl na tom má samozřejmě i skutečnost, že poslední dva roky již bilanční suma všech úvěrů rostla velmi pomalu, a tak se poměr klasifikovaných úvěrů postupně navyšuje.“

Podle České spořitelny již ke konci loňského roku došlo ke stabilizaci: „Hypotéky obecně patří k úvěrům, které se splácejí relativně dobře, protože většinou financují „střechu nad hlavou“. Pokud mluvíme za celé portfolio nesplácených úvěrů, nejen hypotečních (tzn. úvěry 90 a více dní po splatnosti), pozorujeme, že na konci roku se vývoj stabilizoval a dále se nezvyšuje, což chápeme jako pozitivní signál.“

Josef Rajdl z Fincentra očekává objem nesplácených úvěrů na úrovni 2 % a dodává: „Bez výrazného vlivu na banky - jen se možná rozšíří bankovní oddělení pro správu nemovitostí.“

Hypoték banky poskytnou více

Pro klienty je pozitivní zprávou, že banky by měly poskytnout v letošním roce více hypoték než v roce loňském. Přesto jich bude výrazně méně než i v roce 2006.

Optimismem v objemu poskytnutých hypoték oplývá pouze mBank: "Pokud se rozhýbe realitní trh a banky zmenší svoje současná omezení, tak by se objem úvěrů měl dostat určitě výš než v roce 2009, a sáhnout si třeba k hranici 100 miliard korun."

Nově poskytnuté hypotéky v objemu cca 80 mld. Kč oproti letošním 74,4 mld. Kč očekává Česká spořitelna. Nárůst mezi 5 a 10 % předpokládá Gepard Finance. 10% růst Raiffeisenbank. Naopak stagnaci trhu predikuje ČMSS a Josef Rajdl z Fincentra.

Objem refinancování hypoték by měl zůstat ve stejném podílu jako v loňském roce. „Přes změnu postoje MF k odpočtu úroků v loňském roce neočekáváme nijak bouřlivý vývoj - refinancované úvěry by mohly mít podíl na produkci do 15 %,“ uvádí Raiffeisenbank. Odlišný postoj má pouze mBank: "Podíl refinancovaných hypoték na celém hypotečním portfoliu nejspíš poroste. Zaznamenáváme stále víc klientů, kterým skončilo fixační období a jejich banka jim poté nabídla nevýhodné podmínky, tak odešli."