Hypotéka: Fixovat, nebo plavat? Jak předejít nesplácení?

29.03.2012
Zdroj: www.sxc.hu

Radovan Novotný

Co udělat při volbě hypotéky, má-li se uplatnit zásada „dvakrát měř, jednou řež“? Jak snížit riziko volbou správné délky fixace úrokové sazby? A co řešit s klientem, který už hypotéku má a potácí se v problémech?

Hypotéka je rozhodnutí zásadní povahy a předurčuje na dlouhou dobu dopředu budoucí stav rodinných financí. Nejde jen o využití lákavé úrokové sazby a uvážení souvisejících poplatků, ale i uvážení minimalizace úrokového rizika v podobě volby vhodné fixace.

S nákupem nemovitosti na hypotéku souvisí nejedno riziko. Úrokové riziko lze řešit fixací úrokové sazby, ale má to své výhody a nevýhody (Tabulka 1). Ještě před převzetím hypotečního závazku by měly být provedeny kroky pro předejití nezvládnutelného zadlužení. Přehled těchto kroků shrnuje Tabulka 2, která rovněž shrnuje kroky řešení situace klienta, který hypotéku má a potácí se v problémech.

Díky růstu úrokových sazeb může dlužník snadno uklouznout

Z důvodu růstu úrokových sazeb může dlužník snadno uklouznout. Takové riziko platí zejména pro případ variabilních, tedy nefixovaných sazeb hypotečních úvěrů. Jsou-li sazby nízké, mohou být zajímavé a lákavé, ale také nebezpečné. Fixací sazby si kupujeme jistotu, něco připlácíme, ale splátky nemohou náhle ze dne na den vyskočit.

Je sice lákavé využít příležitosti plovoucích sazeb v podobě dalšího možného snížení úrokových sazeb, ovšem růst úrokových sazeb a následný růst měsíčních splátek může méně bonitního dlužníka dostat do finanční tísně. Měsíční splátka hypotéky v případě variabilní sazby závisí na mnoha nevyzpytatelných okolnostech, držitel hypotéky nese úrokové riziko spočívající v nejistotě týkající se budoucí výše placených nebo požadovaných úroků.

Délka fixace stanovuje počet let, během nichž zůstane úroková sazba v pevné, fixní výši. Fixace úrokové sazby je jistotou v nejisté době. Sice je tu stále velká neznámá týkající se toho, jaká bude získána úroková sazba po ukončení fixace, ovšem vzhledem k delším dobám fixace lze změny předvídat a připravit se na ně.

Tabulka 1: Eliminace rizika fixací úrokové sazby (výhody a nevýhody fixace)

Variabilní úroková sazba

Fixní úroková sazba

Výhody:

Nevýhody:

Výhody:

Nevýhody:

Lze těžit z poklesu úrokových sazeb.

Riziko růstu úrokových sazeb (úrokové riziko).

Vyhnutí se rizikům růstu úrokových sazeb.

Klesají-li sazby, může to být dražší varianta.

Je-li úroková sazba nízká, vzniká úspora.

Možný nečekaný narůst měsíčních splátek.

Výše měsíčních splátek jsou pevně dané.

Nevhodná fixace může splátky prodražit.

Častější možnost mimořádných splátek jistiny.

Skokově měnící se splátky ohrožují stabilitu.

Pevné platby pomáhají lépe plánovat rodinné finance

Mimořádné splátky obvykle možné jen na konci fixace.

Úspory z nižších úrokových plateb lze ukládat do rezerv.

Nutnost optimalizace finančních rezerv (větší rezerva).

Ve finanční rezervě není nutné zohledňovat úrokové riziko

 

Variantu plovoucí sazby by mohl upřednostnit spíše ten, kdo se o své finance aktivně stará, disciplinovaně vytváří rezervy a spíše patří mezi vyšší příjmové skupiny.

Variantu fixace by měl upřednostnit spíše ten, kdo chce mít předvídatelné měsíční náklady, jeho disciplinovanost pro udržování rezerv je rozkolísaná.

Úrokové riziko se týká i poskytovatele úvěru. Úvěrová instituce chce získávat prostředky za nižší úrok a poskytovat úvěry za úrok vyšší. I pro poskytovatele úvěru existuje riziko, že dosáhne ztráty díky změně tržních úrokových sazeb. V historii existují četné případy situace, kdy úvěrová instituce financovala dlouhé půjčky krátkými penězi, ale při růstu úrokových sazeb se dostala do problémů.

Z pohledu toho, kdo půjčuje, je úrokové riziko rizikem, že se tržní hodnota úročeného aktiva (hypotečního zástavního listu, úvěrového portfolia) sníží, protože se zvýšila úroková míra. Poskytne-li úvěrová instituce fixaci úrokové sazby, přebírá úrokové riziko. Úrokové riziko na straně toho, kdo půjčuje, nese i ten, kdo investoval do hypotečního zástavního listu nebo termínovaného vkladu.

Zástava a realizace zástavy, když se splácení vymkne kontrole

Hypotéka je již z definice úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti a riziko nesplácení je zajištěno tím, že dlužník souhlasí, že v případě nesplacení se nemovitost „zabaví.“ Zastavovanou nemovitostí může být jak objekt úvěru, je-li hypoteční úvěr čerpán na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci, případně může jít o jinou nemovitost. Díky nižšímu riziku nesplacení danému právě ručením zástavním právem k nemovitosti, může být úvěrovou institucí dlužníkovi nabídnuta nižší úroková sazba.

Pro věřitele je to zajištěný obchod. V případě, že dlužník nebude plnit dohodnuté splácení, je tu ochrana v podobě zástavy.

V Česku v roce 2011 celkový objem nesplácených hypoték přesáhl částku 20 miliard korun. Jsou to ale jen asi 3 % z celkového hypotečního dluhu, který v roce 2011 činil více než 610 miliard korun. Pokud by průměrná hypotéka činila 1,6 milionu korun, pak by to znamenalo, že v obtížích bylo nějakých 12,5 tisíce vlastníků nemovitostí. Co dělají tito vlastníci špatně?

Úvěrové instituce v případě nepolepšitelných hříšníků odprodávají pohledávky třetí straně nebo iniciují realizaci zástavy v podobě nucené dražby. Nucená dražba je formou prodeje majetku bez souhlasu majitele.

Nemovitost, u které majitel nedokázal splácet hypoteční úvěr, při splnění zákonných regulí „propadne“ bance, což technicky znamená, že je prodána a ze získaných peněz může být vyrovnána pohledávka zainteresovaných. Zástavní dlužník odevzdá klíče, musí si hledat jiné bydlení a doufat, že výtěžek z prodeje dluh vyrovná.

Nucená dražba nemovitosti je pro stávajícího majitele nepříjemnou událostí, dosažená prodejní cena je obvykle nižší než za jiných okolností dosažitelná tržní cena a související náklady jsou nemalé. Pro dlužníka tedy není žádoucí nechat dojít situaci až k nucené dražbě.

Tabulka 2: Od prevence nezvládnutelného zadlužení k proaktivnímu řešení, až po nucenou dražbu

Ještě než si klient vezme hypotéku

Klient už hypotéku má, ale potácí se v problémech

Když už klientovi není pomoci

Předejít riziku nesplácení

Řešení dobrovolným prodejem

Řešení nucenou dražbou

Posouzení stavu financí, úvaha zda bude příjem postačovat na splátky (výše půjčky, rodinný rozpočet, zkouška „splácení na nečisto“, rezervy).

Posouzení finanční situace dlužníka (příjmy, výdaje, stav majetku) a hledání variant řešení. Rozhodnutí dalšího postupu.  

Situace, kdy pohár trpělivosti věřitele již přetekl, věřitel inicioval řešení v podobě realizace zástavy.

Ošetření rizik, jako je nemoc, úraz, invalidita, úmrtí živitele rodiny (pojistka, rezerva pro krytí rizika).

Není-li jiné řešení, předejití nepříjemnostem včasným prodejem majetku nebo nemovitosti za souhlasu a pod kontrolou vlastníka.

Zastavená nemovitost končí v nucené dražbě, prováděné na návrh dražebního věřitele bez souhlasu vlastníka.

Dostatečná finanční rezerva na několik (šest) měsíčních splátek hypotéky pro případ výpadku příjmů.

Rozhodnutí o prodeji, dohoda s věřitelem o postupu. Nezávislý prodej, využití služeb realitní kanceláře a právníka.

Návrh dražebního věřitele, vykonatelné soudní rozhodnutí, vykonatelný rozhodčí nález, vykonatelný notářský zápis.

Nalezení adekvátního způsobu financování (hypotéka, stavební spoření, rozložení v čase, typ fixace, poplatky, atd.).

Zvážení aktuálních tržních cen podobných nemovitosti v okolí a podpoření prodeje cenou i jinými způsoby.

Co nejrychlejší prodej obvykle za výrazně nižší cenu. Náklady zvýší související náklady na soudní řízení a exekuci.

Péče o hypotéku (prodloužení, zkrácení, přefinancování, hledání optimální varianty pro další fixaci).

Alternativně využití dobrovolné dražby. Proaktivní řešení znamená předejití nákladům na soudní řízení a exekuci.

Veřejná dražba, prováděná bez souhlasu vlastníka. Víra, že se dluh vyrovná a na bedrech dlužníka nezůstane závazek.

Anketa: Jakou fixaci úrokových sazeb hypoték upřednostňujete?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Hypotéka: Fixovat, nebo plavat? Jak předejít nesplácení?”

  1. logger napsal:

    Článek je zajímavý, ale ještě bych doplnil následující:

    1. fixace je nevýhodná nejen v případě poklesu tržních sazeb, ale i když sazby stagnují a nebo systematicky nerostou. Výnosová křivka říká, že delší peníze jsou vždy dražší než kratší peníze z několika důvodů, z nichž asi nejvýznamější je riziko očekávaného růstu sazeb.
    2. Největší a nejzáludnější nevýhoda variabilních sazeb je v tom, že úvěrová instituce má velký (a neodolatelný) prostor pro „nafouknutí“ svojí marže. Typický klient neví nic o výnosových křivkách a snadněji podlehne opticky levné variabilní sazbě, ve které na něho číhá tato vysoká marže, která může být větší než marže fixované sazby v součtu s nákladem plynoucím z rozdílu dlouhých a krátkých peněz (viz. výnosová kivka).

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *