Hypotéka: Kolik přeplatíte, není důležité

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

Představte si situaci: Chcete si koupit vysněný domek. Máte možnost získat výbornou úrokovou sazbu. Pak se dozvíte, kolik za 25 let zaplatíte celkem. A to vás vyděsí a z úvěru couvnete. Naprosto zbytečně.

Nízká finanční gramotnost je základem rodinného neštěstí. Nemusí se přitom jednat pouze o potácení se v dluhové krizi, kdy jsou splátky jednoho nevýhodného úvěru lepeny jiným, ještě méně výhodným, nebo když si sjedná „výhodné“ stavební spoření, na kterém bezpečně tratí. A nemusí jít ani o legální krádež v podobě „přebouchnutí“ stavebního spoření za investiční životní pojištění.  

Po štěstí si může rodina šlapat i prostým odmítnutím hypotečního úvěru s nízkou úrokovou sazbou. Vyděsit ji může vysoká částka, kterou „přeplatí“ v průběhu desetiletí bance za půjčené peníze. Naprosto zbytečně. Přeplacená částka není vůbec důležitá. Rozhodující je úroková sazba (a další poplatky) a časová hodnota peněz.

V současné době se úrokové sazby hypotečních úvěrů pohybují kolem 3 %. Pokud by se na této úrovni udržely po celou dobu splatnosti hypotéky, u hypotečního úvěru na 30 let by dlužník bance zaplatil více než o polovinu více, než kolik si půjčil.

Tabulka 1: Míra „přeplacení“ úvěru 1 mil. Kč s úrokovou sazbou 3 %

Splatnost

Splátka

Zaplaceno celkem

„Přeplaceno“

10

9 656 Kč

1 158 720 Kč

16%

15

6 906 Kč

1 243 080 Kč

24%

20

5 546 Kč

1 331 040 Kč

33%

25

4 742 Kč

1 422 600 Kč

42%

30

4 216 Kč

1 517 760 Kč

52%

Poznámka: Splátka úvěru je zaokrouhlena na celé koruny. Míra přeplacení je platná i pro jiné výše úvěru – závisí pouze na úrokové sazbě a délce splatnosti úvěru.

Zdroj: Vlastní zpracování autora

Do hry ovšem vstupuje inflace. Pokud v průběhu 30 let zaplatím bance nominálně 1,5 mil. Kč za 1 mil. Kč půjčený, neznamená to, že jí zaplatím o půl milionu více. Vzpomeňte při té příležitosti, kolik jste vydělávali (nebo vaši rodiče) před 30 lety a kolik stálo zboží a služby (tedy ty, které byly tehdy dostupné).

Stejně tak, jak se příjmy a ceny změnily v uplynulých 30 letech, je velmi pravděpodobné, že se změní i v následujících. Jednou z příčin je inflace. Pokud ji započítáte, zjistíte, že reálně zaplatíte mnohem méně, než kolik uvádí Tabulka 1.

Tabulka 2: Reálná výše (současná hodnota) celkových plateb bance při různých průměrných mírách inflace, výše úvěru 1 mil. Kč a úrokové sazbě 3 %

Splatnost úvěru

Míra inflace

1%

2%

3%

10

   1 103 847 Kč

   1 054 637 Kč

   1 010 458 Kč

15

   1 156 903 Kč

   1 083 353 Kč

   1 020 483 Kč

20

   1 210 943 Kč

   1 113 396 Kč

   1 034 002 Kč

25

   1 265 949 Kč

   1 144 859 Kč

   1 051 021 Kč

30

   1 321 910 Kč

   1 177 836 Kč

   1 071 529 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování autora

Ze současné hodnoty celkových plateb bance lze snadno dopočítat, kolik reálně klient bance přeplatí.

Tabulka 3: Míra reálného přeplacení úvěru s úrokovou sazbou 3 % při různých mírách inflace

Splatnost

Míra inflace

1%

2%

3%

10

10%

5%

1%

15

16%

8%

2%

20

21%

11%

3%

25

27%

14%

5%

30

32%

18%

7%

Poznámka: Míra reálného přeplacení je platná pro všechny výše úvěru – závisí pouze na úrokové sazbě, délce splatnosti úvěru a průměrné míře inflace.

Zdroj: Vlastní zpracování autora

Zatímco nominálně klient přeplatí na třicetiletém úvěru přes 50 %, při započítání inflace se dostane na významně nižší hodnoty. Např. při 1% inflaci přeplatí necelou třetinu – tedy přibližně 1 % z půjčené částky za každý rok, kdy má peníze půjčeny. Pokud by dlouhodobá inflace vystoupala na 3 %, míra „reálného přeplacení“ by dosáhla pouhých 7 %. Úvěr by tak byl prakticky zadarmo.

Tříprocentní inflace přitom není nic neobvyklého. Od roku 1997 do roku 2012 dosáhla průměrná míra inflace na 3,45 %. Pokud by obdobná míra inflace byla i v následujících letech, úvěr by reálně dokonce vydělával.

Vše je pochopitelně závislé na výši úrokové sazby. Tříprocentní a nižší úroky nebudou trvat věčně – a pravděpodobně se následujících třicet let neudrží. Ovšem i kdyby úrokové sazby vzrostly na průměrných 5 %, na třicetiletém horizontu by reálně klient nepřeplatil téměř jednou tolik, ale při 2% inflaci jen polovinu (viz Tabulka 4, 5 a 6).

Tabulka 4: Míra „přeplacení“ úvěru 1 mil. Kč s úrokovou sazbou 5 %

Splatnost

Splátka

Zaplaceno celkem

„Přeplaceno“

10

10 607 Kč

1 272 840 Kč

27%

15

7 908 Kč

1 423 440 Kč

42%

20

6 700 Kč

1 608 000 Kč

61%

25

5 846 Kč

1 753 800 Kč

75%

30

5 368 Kč

1 932 480 Kč

93%

Poznámka: Splátka úvěru je zaokrouhlena na celé koruny. Míra přeplacení je platná i pro jiné výše úvěru – závisí pouze na úrokové sazbě a délce splatnosti úvěru.

Zdroj: Vlastní zpracování autora

Tabulka 5: Reálná výše (současná hodnota) celkových plateb bance při různých průměrných mírách inflace, výše úvěru 1 mil. Kč a úrokové sazbě 5 %

Míra inflace

1%

2%

3%

   1 212 563 Kč

   1 158 506 Kč

   1 109 976 Kč

   1 324 760 Kč

   1 240 538 Kč

   1 168 546 Kč

   1 462 914 Kč

   1 345 069 Kč

   1 249 155 Kč

   1 560 679 Kč

   1 411 398 Kč

   1 295 712 Kč

   1 683 116 Kč

   1 499 673 Kč

   1 364 318 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování autora

Tabulka 6: Míra reálného přeplacení úvěru s úrokovou sazbou 5 % při různých mírách inflace

Splatnost

Míra inflace

1%

2%

3%

10

21%

16%

11%

15

32%

24%

17%

20

46%

35%

25%

25

56%

41%

30%

30

68%

50%

36%

Poznámka: Míra reálného přeplacení je platná pro všechny výše úvěru – závisí pouze na úrokové sazbě, délce splatnosti úvěru a průměrné míře inflace.

Zdroj: Vlastní zpracování autora

Anketa: Končí období nízkých úrokových sazeb hypoték?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

9 komentářů k článku “Hypotéka: Kolik přeplatíte, není důležité”

  1. Michal napsal:

    Přesně má slova...

    Díky za pěkný článek. Přesně to samé jsem x-krát vysvětloval lidem kolem sebe. Opravdu moc nezáleží na tom, o kolik se cena dane nemovitosti přeplatí. Za 20let budou mít peníze v hypoteční splátce (která bude stále přibližně stejná) úplně jinou cenu. Proto je lepší vzít si hypotéku raději s delší splatností a vybudovat si nějakou finanční rezervu než jet téměř nadoraz s co největší splátkou jen kvůli tomu abych přeplatil co nejméně.

  2. Tom B. napsal:

    Ve hre neni jen urokova mira a inflace, otazkou je, jestli si clovek muze udrzet stavajici prijem. Na dalsich deset, dvacet ci tricet let.

  3. Polly napsal:

    …a jeste jedna vec: pokud byste misto hypoteky platili najem, budeme jej platit do smrti a penize na nej sehnat musite, jinak jste na dlazbe. A pro mne nejlepsi argument: hypoteku na rozdil od najmu jednoho dne doplatite a dum vam bude patrit.

  4. kapi1234 napsal:

    jako z mé bak. prace:-)

    děkuji za pěkný článek. Snad to mnoha lidem otevře oči a porozumí finančnímu světu.Jednoduše řečeno- nezaměřovat se pouze na úrok, ale vzít v potaz více aspektů. jen měl autor podotknout,že při úroku 2,5% p.a. a inflaci 2,5% jedinec v podstatě vydělává, poněvadž zaplacené úroky se můžou odečíst z daňového základu…

    1. oldold napsal:

      Re: jako z mé bak. prace:-)

      … více aspektů ÁÁÁNO. Např. povinnosti vlastníka nemovitosti – daně – jak porostou???, povinné revize a kontroly – kolik jich stát ještě nařídí aby zaměstnanost???, řádná údržba – nebude taky nakonec povinná ve výši odpisů takže za 30let původní investice znova???. Jeden drobný podotek – byt koupený od developra – již nyní plní požadavky norem s odřenýma ušima – jaký bude standard bydlení za 30let a kolik bude nutno investovat do přizpůsobení bytu. A kdo bude bydlet v okolí???

      1. kapi1234 napsal:

        Re: Re: jako z mé bak. prace:-)

        Pane kolego, proč sem taháte developery?
        Článek je o tom, nebát se vzít si hypotéku, když tady existuje inflace-mocná čarodějka.Inflace-tu kterou nenávidí střadatelé, ale dlužníci ji milují.Pozemky,by­ty,domy-to bude mít vždycky nějakou hodnotu.Hotové peníze? Již zítra si nekoupíš za korunu to, co sis mohl koupit dnes.Cena peněz klesá. Tak jak psala teta POLLY,hypotéka jednou skončí, nájem nikoliv. A jest-li se zvýší daně, poplatky,nové revize, tak je skrytě zaplatíš v nájmu stejně.

  5. BAryk napsal:

    Diky za článek

    Přesně tohle nyní řeším, mám překlenovák u MPSS s úrokem 5,34% p.a. z roku 2008 a chystám se ho refinancovat. S manželkou na mateřské by se hodilo mít nižší splátku, tedy namísto zbývajících 17 let splácet třeba 20 let. Podle kalkulačky sice zaplatím o několik set tisíc více, ale pokud vezmu v potaz inflaci a růst mezd, tak to za těch 20 let celkově nebude takový rozdíl. Když si vezmu, že za posledních 10 let se můj plat zdvojnásobil a splátka by zůstala v podstatě stejná,tak pokud nyní splátka tvoří cca. 40% mého příjmu, tak za těch 20 let to bude jen 20% příjmu. I kdyby mi opravdu záleželo na tom celkovém přplatku, tak až bude manželka zpět v práci, při další fixaci sazby se dá opět refinancovat s kratší dobou doplacení. Chce to prostě brát v potaz všechny faktory a najít optimální řešení pro danou situaci.

    1. kapi1234 napsal:

      Re: Diky za článek

      Vemte si hypotéku na co nejdelší dobu, s rozumnou fixací, třeba i bez fixace.Nejlépe na co nejmenší úrok. Ja bych nejraději bral hypotéku až do důchodu a platil bych jen úroky, zbylé peníze bych vložil jinam. Až budete mít v rodině 2 platy, tak si hypotéku znovu refinancujete. Dneska se úvěr od stavebka moc nevyplatí, ale kdo ví,kam se pohne inflace? Kdyby šla nahoru, tak zase mate u stavebka tu jistotu, že se úročení nepohne. A na závěr: Netrápit se tím, kolik člověk dluží, vždyť vlastní něco, co může prodat, co má nějakou hodnotu.Někdy jsou články psané tak, jakože lidi všechny úvěry „projedli“, že nemají nic, co má protihodnotu úvěru. Ale tak tomu není.

  6. Zavdzal napsal:

    Jsem rád že jsem narazil na tenhle článek, v žádne bance mi zatim hypotéku neschválili tak uvažuji, že bych požádal i online, možná to vyjde. Úroková sadzba se hýbe až kolem 9,9%, je to na hypotéku hodně? Chceme s manželkou odkoupit byt. Jestli budeme splácet nájem nebo hypotéku, je to asi stejné. Koukal jsem třeba na http://www.bezvahypo­teka.cz nemáte s ní někdo zkušenosti?

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *