Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás

Zdroj: sxc.hu

Roman Klein

Hypotéka, nebo nájem? Zadlužit se na desetiletí a žít ve svém, nebo žít v klidu bez dluhu, ale platit nájem někomu jinému? To je zásadní rozhodnutí a každý si do něj promítá jiné priority. Podívejme se na hypotéky jednoduše a hlavně bez emocí.

Snad každý někdy řešil otázku, zda se rozhodnout pro hypotéku, nebo zda se vydat cestou nájemního bydlení. Jaké jsou hlavní výhody a nevýhody každé z cest?

Kromě zřejmých aspektů, jako jsou finance, nám do rozhodování vstupuje ještě další prvek. Tím prvkem je náš strach. Pro mnoho lidí je nepříjemná představa, že dluží. A že dluží mnoho – miliony, a že dluží dlouho – až desítky let.

Ruku na srdce – to, že dlužíte, není nic špatného. Nepříjemný je na tom jen ten pocit. Pokud máte navíc správně nastavenou hypotéku, splácíte rozumnou výši splátek a o svoji hypotéku se řádně staráte, nemáte se čeho bát.

Tabulka 1: Výhody a nevýhody vlastnického a nájemního bydlení

Nájemní bydlení

Bydlení ve vlastním

Peníze

+ minimální počáteční investice

– investujete peníze do cizího

– platíte tržní nájemné

Emocionální aspekty

+ nedlužíte

+ jste flexibilní, neřešíte prodej, prostě odejdete

– nemáte jistotu, že se vám prodlouží smlouva

– nemáte jistotu, že se vám nezvýší nájem

– pravidelné návštěvy pronajímatele

– dodržujete pravidla pronajímatele (družstva)

Komfort

+ nestaráte se o nemovitost

– nemůžete si s bytem dělat „co chcete“

– riziko nekorektního jednání ze strany pronajímatele (chybějící vyúčtování, liknavost ohledně oprav a podobně)

Peníze

+ investujete peníze do vlastního

+ byt lze využít jako zástavu

+ investice (hodnota nemovitosti může růst)

– vysoké pořizovací náklady

– vedlejší náklady (pojištění, daň…)

Emocionální aspekty

+ neřešíte nájemní smlouvy a výši nájmu

+ nikdo vás nekontroluje

– žijete s myšlenkou, že dlužíte

Komfort

+ můžete si doma postavit klidně tobogán

+ je to prostě váš majetek

– staráte se o nemovitost

Hypotéku dnes neřeší jen ti, kteří hledají bydlení pro sebe, ale také ti, kteří hledají investiční bydlení. Pokud je klient bonitní (má stálou práci, nemá dluhy, nebo dluhy pravidelně splácí, není veden v registrech neplatičů a podobně), nemusí mít z hypotéky strach.

Doba nejlevnějších hypotečních úvěrů pomalu končí, ale to znamená jediné: cena hypoték se bude pomalu zvyšovat. Ještě dnes lze sjednat hypotéky s velmi výhodnou cenou a zajímavou dobou fixace. A navíc, pokud na splátce hypotéky zaplatíte srovnatelně nebo dokonce méně než za tržní nájem, mohla by být škoda takovou příležitost nevyužít.

Mnoho lidí se bojí – přiznejme, že oprávněně – nenadálých událostí. Smrt partnera, ztráta zaměstnání, znehodnocení nemovitosti (požár, povodně) nebo fakt, že z nějakého důvodu už „na to“ nebudou mít. Tyto obavy jsou na místě, ale je důležité si uvědomit, že pokud se něco stane, je jedno, jestli splácíte 8 500 Kč hypotéku, nebo 8 500 Kč nájem. Můžete přijít o práci a nebudete mít na nájem stejně, jako nebudete mít na hypotéku. Stejně tak, pokud nešťastnou náhodou vyhoříte, pokaždé nesete odpovědnost – jak za vlastní byt, tak za pronajatý byt. Naštěstí se proti všem těmto událostem můžete pojistit. A pojištění domácnosti není v domácím rozpočtu až tak významná položka.

Bydlení versus investice podrobněji

Mnoho investorů začíná svoji investiční karieru zcela neplánovaně. Většinou mladé páry si kupují malé byty, kde žijí sami, a poté s miminkem. Když však po pár letech dítko odroste, rodině začne být takový byt malý a nejrozumnější variantou je nákup většího bytu a původní byt pronajímat. Hypotéka, kterou je zatížen původní byt, je placena nájemníkem a z nájmu může zbýt i na příspěvek na hypotéku novou.

Podle statistik se každý čtvrtý byt prodá investorovi. Alfou a omegou je opět lokalita, která udává pořizovací náklady. Byt v Praze bude velmi drahý a bude generovat velice podobný zisk jako byt v malém městě, který ale pořídíme výrazně levněji.

Tabulka 2: Porovnání ziskovosti investičního bydlení bytu 2+kk

Byt v Praze

Byt v Rokycanech

Byt v Mostě

Byt v Hodoníně

Pořizovací cena

od 2 500 000 Kč

od 1 500 000 Kč

od 250 000 Kč

od 1 000 000 Kč

Nájem

cca 10 000 Kč

cca 7 000 Kč

cca 6 000 Kč

cca 6 500 Kč

 

Byt v Hodoníně by se z nájemného zaplatil za 13 let, v Mostě za 4 roky a v Praze až za 21 let. Pokud chceme investovat do nemovitostí, je důležité vhodně zvolit lokalitu investičního bytu s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Školy, obchody nebo dostatek parkovacích míst, stejně jako dispozice bytu, jsou klíčovými faktory, které přilákají potencionálního nájemníka.

Příklad z praxe

Počátkem června mě navštívil klient z Mostu, který si přál být v důchodu zajištěný. Poradil jsem mu následující:

„Když si pořídíte milionovou hypotéku se splatností 30 let, platíte zhruba 3 500 Kč/měsíčně při sazbě 1,99 % na 10 let. Byt v této cenové relaci je obecně 3+1, nájemné cca 6 – 8 000 Kč. Za 30 let tedy po odečtení pořizovacích nákladů vyděláte minimálně 1,2 milionu korun + hodnota nemovitosti (minimálně 1 milion korun). Navíc se hypotéka vůbec neprojeví na Vašich měsíčních nákladech, protože ji bude splácet nájemník.“

Klient byl nadšený, a protože chce mít jistotu kvalitního životního standardu ve stáří, již hledá svoji investiční nemovitost.

Autor je hypoteční specialista společnosti Fincentrum.

Anketa: Bydlíte v nájmu?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

6 komentářů k článku “Hypotéka, nebo nájem? Otázka, kterou si snad položil každý z nás”

  1. David Růžička napsal:

    Ten byt 3+1 je pravděpodobně v nějaké velmi kvalitně postavené novostavbě a vybavený velmi kvalitními a spolehlivými spotřebiči/ná­bytkem, protože zde nejsou v průběhu oněch 30-ti let vůbec zohledněny náklady na opravu závad a poškození jak bytu, tak domu a výměnu (tedy zřejmě koupi) nových spotřebičů. Přiznejme si, že okna a fasáda také nevydrží 30 let (bez ohledu na to, vám tvrdí prodejci), během těch 30-ti let dojde minimálně jednou k totálnímu vytopení domácnosti ať už nájemníkem, nebo sousedem, není zohledněno opotřebení a s tím související pravidelná renovace bytu…
    A opravdu by mě zajímalo, kde klient „vydělá minimálně“ 1.2 mio korun, i když nezohledníme tyto náklady?

    1. Roman Klein napsal:

      Re:

      Dobrý den,pane Růžičko, poukazuju v článku spíše čistě na hodnotu nemovitosti vs. hypotéka. Pokud bych měl do ceny počítat vybavení, opravy, riziko vytopení/poškození a jiné, budu neustále počítat „výhodu své investice“. Jak se popisuje, že záleží na místě nemovitosti, obyvatelstvu, sousedi, typ města (viz.školy, obchody, zábava).

      Zde zase můžeme investovat do psychologie investice. Jakým účelem je nákup nemovitosti. Dle toho budu vybavovat byt, starat se o něj atp. :)

      Pokud Vám mohu nějak více pomoci, napište mě na e-mail: roman.klein(za­vináč)fincentrum­.com

      1. David Růžička napsal:

        Kontakt

        Děkuji za kontakt, ozvu se Vám.

    2. Matěj Surový napsal:

      Re:

      Omlouvám se, že vstupuji do takto staré diskuse, ale například já takovýto byt mám, vlastním jej už více než deset let a oprav jsem na něm dosud provedl jen minimálně. Je nutné si umět dobře vybrat.

  2. Martin Kohoutek napsal:

    Zavádějící článek z pera prodejce hypoték

    Představa, že bydlení ve vlastním mě stojí akorát hypotéku (pojištění, daň, …), je mylná. Udržování domácnosti, opravy, apod., to není zanedbatelné. Když jsem bydlel v nájmu a něco se rozbilo, přišel majitel a opravil to. Teď bydlím ve vlastním a opravuji sám. Měsíční náklad je netriviální. A není to investice do vlastního. Je to investice do udržení komfortu, který mi dává nájem, kde opravy platí majitel.

    Bydlení jako investice se může, ale nemusí vyplatit. S tím se nedá počítat. Zvlášť ve výhledu 30 let. Cena nemovitostí roste, ale i klesá.

    A ten příklad na konci, jaký je byt na hypotéku krásný zajištění stáří… Podle výpočtu zisku, autor koupil za 1 mil. byt 3+1 a dále ho pronajímá za 6 – 8000 Kč a nájemce si platí inkaso. Takže celkem platí 9 – 11000 Kč. Tenhle nájem jsme platili v Brně, kde pořizovací cena 3+1 rozhodně není 1 mil. :D, ale 2 – 3 mil.. Obávám se, že jinde to bude obdobné. Prostě tam, kde člověk platí za nájem 11 000 Kč, není pořizovací hodnota bytu 1 mil. Kč. A navíc, představa, že koupím byt a pak v něm budu mít 30 let bezproblémové nájemníky, kteří budou platit každý měsíc, nebudu do bytu muset nic investovat, to je hodně naivní.

    S takovými články začíná hypoteční krize :-).

  3. Petr Tichý napsal:

    Byty v Mostě

    V Mostě byty pronajímám a nájemné 6000 Kč zde byty nedosahují ani náhodou, to by nikdo z nájemníků zde nebyl schopen zaplatit (beru tedy nájemné bez služeb a energií). Nejvyšší nájemné na bytě mám 5000 Kč, typicky 3000–4000 Kč a to samozřejmě není můj zisk, poplatky SVJ typicky činí okolo 1500 Kč a okolo 1200 Kč bývá úvěr, čili můj hrubý zisk je asi 1000 Kč měsíčně (z toho ještě platím daň z nemovitosti, daň z příjmu a počáteční opravy po koupi bytu). Mimochodem sociálka v Mostě podle tabulek ohodnocuje nájemné maximálně do 2800–3000 Kč a více nájemníkovi neproplatí, čili lidé na dávkách si nemohou dovolit ani tyto mé byty. Pronajímám jedné slečně, co je na dávkách, ale ta má k tomu ještě mateřskou, jinak pronajímám běžným rodinám (občas nedokážu pochopit, když mají práci, proč si sami nevezmou úvěr na 250 tisíc a nekoupí vlastní byt, každý ale asi přemýšlí jinak).

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *