Hypotéky: Jste připraveni na zvýšení úrokových sazeb?

14.09.2009
Hypotéky: Jste připraveni na zvýšení úrokových sazeb?

Petr Zámečník

Úrokové sazby hypoték se v letošním roce drží nejvýše za pět let. Banky sice již naznačily jejich snižování, ale… budoucnost je nejistá. Jak by s vaším rozpočtem zahýbalo případné zvýšení úrokových sazeb? Jste na takovou situaci připraveni?

Banky v poslední době naznačují snižování úrokových sazeb. V nedávné době oznámila Hypoteční banka další přechodné snížení úrokových sazeb Hypotéky po webu na 5,15 %, její krok následovala GE Money Bank, jejíž tří a pětiletá fixace začíná na 4,99 % a která odpouští poplatek za sjednání hypotéky. Přesto… opatrnosti není nikdy dost, a tak je dobré být připraven i na nepříznivý vývoj úrokových sazeb.

Získat hypoteční úvěr dnes je náročnější než před rokem, nemluvě před dvěma či třemi, kdy banky rozdávaly peníze pomalu vidlemi. Banky jsou obezřetnější a své budoucí klienty si mnohem pečlivěji prověřují. Rozhodně to má ale význam i pro jejich zákazníky.

Nesezná-li banka žadatele o hypotéku schopným splácet, měl by se člověk v prvé řadě zamyslet nad tím, proč ho banka odmítla: Je banka zbytečně přísná? Nebo je má situace opravdu tak nejistá… Budu skutečně mít dostatek peněz na splácení hypotéky – a to i za nepříznivých okolností, jako je ztráta zaměstnání, nemoc, úraz…. Budu mít dostatečné rezervy pro překlenutí výpadku příjmů?

A nemusíme chodit ani do nepříznivých životních situací. Kdo čerpal hypotéku v druhé polovině roku 2005, mohl se ucházet o úrokovou sazbu kolem 3,6 % – a to je jen průměrná podle FINCENTRUM HYPOINDEXu. Dnes mu banka pravděpodobně nabídne sazby o 2 procentní body vyšší. Jak se taková změna promítne do rodinného rozpočtu?

Nejprve se podívejme, jakou splátku bude mít milionová hypotéka při různých úrokových sazbách a délkách splatnosti.

Tabulka 1: Výše splátky hypotéky v objemu 1 mil. Kč

Úroková sazba

Splatnost hypotéky

10 let

15 let

20 let

25 let

30 let

3,00%

9 656 Kč

6 906 Kč

5 546 Kč

4 742 Kč

4 216 Kč

3,50%

9 889 Kč

7 149 Kč

5 800 Kč

5 006 Kč

4 490 Kč

4,00%

10 125 Kč

7 397 Kč

6 060 Kč

5 278 Kč

4 774 Kč

4,50%

10 364 Kč

7 650 Kč

6 326 Kč

5 558 Kč

5 067 Kč

5,00%

10 607 Kč

7 908 Kč

6 600 Kč

5 846 Kč

5 368 Kč

5,50%

10 853 Kč

8 171 Kč

6 879 Kč

6 141 Kč

5 678 Kč

6,00%

11 102 Kč

8 439 Kč

7 164 Kč

6 443 Kč

5 996 Kč

6,50%

11 355 Kč

8 711 Kč

7 456 Kč

6 752 Kč

6 321 Kč

7,00%

11 611 Kč

8 988 Kč

7 753 Kč

7 068 Kč

6 653 Kč

7,50%

11 870 Kč

9 270 Kč

8 056 Kč

7 390 Kč

6 992 Kč

8,00%

12 133 Kč

9 557 Kč

8 364 Kč

7 718 Kč

7 338 Kč

Zdroj:
Vlastní výpočty

Je-li hypotéka v jiné výši, stačí splátku v tabulce vynásobit příslušným koeficientem – např. je-li ve výši 2 mil. Kč, splátku je třeba vynásobit dvěma, je-li hypotéka 800 tis. Kč, splátku v tabulce je třeba vynásobit 0,8.

Jak se zvýší splátka milionové hypotéky při růstu úrokových sazeb při zachování splatnosti ukazuje Tabulka 2.

Tabulka 2: Růst splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč při růstu úrokových sazeb

Růst úroků při konstantní splatnosti

Splatnost

10 let

15 let

20 let

25 let

30 let

ze 3 % na 3,5 %

233 Kč

243 Kč

254 Kč

264 Kč

274 Kč

ze 3,5 % na 4 %

236 Kč

248 Kč

260 Kč

272 Kč

284 Kč

ze 4 % na 4,5 %

239 Kč

253 Kč

266 Kč

280 Kč

293 Kč

ze 4,5 % na 5 %

243 Kč

258 Kč

274 Kč

288 Kč

301 Kč

ze 5 % na 5,5 %

246 Kč

263 Kč

279 Kč

295 Kč

310 Kč

ze 5,5 % na 6 %

249 Kč

268 Kč

285 Kč

302 Kč

318 Kč

ze 6 % na 6,5 %

253 Kč

272 Kč

292 Kč

309 Kč

325 Kč

ze 6,5 % na 7 %

256 Kč

277 Kč

297 Kč

316 Kč

332 Kč

ze 7 % na 7,5 %

259 Kč

282 Kč

303 Kč

322 Kč

339 Kč

ze 7,5 % na 8 %

263 Kč

287 Kč

308 Kč

328 Kč

346 Kč

Zdroj:
Vlastní výpočty

Za pozornost stojí několik skutečností. V prvé řadě splátka hypotéky roste při růstu úrokových sazeb rychleji při delších splatnostech. Čím delší je tedy splatnost hypotéky, tím více je výše splátka citlivá na změnu úrokových sazeb – pochopitelně oběma směry.

Čím vyšší je aktuální úroková sazba, tím více dopadne na splátku její změna. Vzroste-li kupříkladu úroková sazba milionové hypotéky s 20letou splatností ze 3 % na 3,5 %, zvýší se splátka o 254 Kč. Pokud ale sazba vzroste ze 7,5 % na 8 %, zvýší se splátka o 308 Kč.

I v tomto případě lze změnu splátky milionové hypotéky jednoduchým výpočtem upravit na hypotéku libovolné výše.

A jak by dopadl klient s 20letou hypotékou, který před 4 lety získal úrokovou sazbu 3,5 % a nyní má k dispozici 5,5%? Jeho splátka by vzrostla o 1 079 Kč – z 5 800 Kč na 6 879 Kč, tedy o rovných 18,6 %. A to už je rozdíl, který může být v rodinném rozpočtu znát.

Chcete nižší splátku?

Jedním ze způsobů, jak zabránit při konci období fixace zvýšení splátky, pokud selže vyjednávání s bankami, je prodloužení splatnosti úvěru. V tomto směru mají výhodu lidé, kteří čerpali hypotéku s krátkou dobou splatnosti. V nejsložitější pozici jsou ti, kteří mají splatnost 30letou a delší a krátkou dobu fixace.

Tabulka 3: Změna splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč při prodloužení splatnosti úvěru

Prodloužení splatnosti hypotéky

Úroková sazba

3,00%

3,50%

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

6,50%

7,00%

7,50%

8,00%

z 10 na 15 let

-2 750 Kč

-2 740 Kč

-2 728 Kč

-2 714 Kč

-2 699 Kč

-2 682 Kč

-2 663 Kč

-2 644 Kč

-2 623 Kč

-2 600 Kč

-2 576 Kč

z 15 na 20 let

-1 360 Kč

-1 349 Kč

-1 337 Kč

-1 324 Kč

-1 308 Kč

-1 292 Kč

-1 275 Kč

-1 255 Kč

-1 235 Kč

-1 214 Kč

-1 193 Kč

z 20 na 25 let

-804 Kč

-794 Kč

-782 Kč

-768 Kč

-754 Kč

-738 Kč

-721 Kč

-704 Kč

-685 Kč

-666 Kč

-646 Kč

z 25 na 30 let

-526 Kč

-516 Kč

-504 Kč

-491 Kč

-478 Kč

-463 Kč

-447 Kč

-431 Kč

-415 Kč

-398 Kč

-380 Kč

Zdroj:
Vlastní výpočty

Zcela pochopitelně lze dosáhnout největšího snížení splátky úvěru při prodloužení splatnosti z krátké splatnosti. Relativní prodloužení je v takovém případě největší (z 10 na 15 let se splatnost prodlouží o 50 %, kdežto z 25 na 30 let jen o 20 %).

Efekt prodloužení splatnosti úvěru klesá s výší úrokové sazby. Čím je úroková sazba vyšší, tím prodloužení splatnosti přinese menší úsporu na výši splátky.

Jak zabránit ohrožení rodinného rozpočtu?

Zvýšení splátky hypotéky či jakákoli jiná nepříznivá situace dopadající na příjmy či výdaje domácnosti může mít za následek platební neschopnost a rodina se může dostat do prodlení s platbou. To pak má další důsledky: Především lze očekávat, že v příštím období fixace bude bankou nabídnuta vyšší než běžná úroková sazba, protože se dlužník zapsal jako neplatič, a jiná banka nebude chtít ze stejného důvodu hypotéku refinancovat.

Předejít nepříznivé situaci nelze vždy. Možné je ale minimalizovat její následky. Základem je již z počátku pečlivé zvážení, zda domácnost bude schopna i v případě výkyvů příjmů či výdajů hypotéku řádně splácet. Pokud je žádost o půjčku bankou odmítnuta, je vhodné nejprve hledat důvody, proč tomu tak bylo, než hledat „pomoc“ u nebankovních úvěrových domů.

Základem by měla být též dostatečná rychle dostupná (likvidní) finanční rezerva. Pokud domácnost tuto rezervu vytvoří, neměla by v období konce fixace úrokové sazby podlehnout pokušení celou rezervu vložit do mimořádné splátky úvěru, přestože tím sníží svou splátku a i úrokové náklady (likvidní rezerva je zhodnocována vždy méně, než kolik činí úroky hypotéky). Proč, než hledat „pomoc“ u nebankovních úvěrových domů.

Základem by měla být též dostatečná rychle dostupná (likvidní) finanční rezerva. Pokud domácnost tuto rezervu vytvoří, neměla by v období konce fixace úrokové sazby podlehnout pokušení celou rezervu vložit do mimořádné splátky úvěru, přestože tím sníží svou splátku a i úrokové náklady (likvidní rezerva je zhodnocována vždy méně, než kolik činí úroky hypotéky). Proč?

Nenadálá situace může nastat kdykoli. Nastala-li by v brzkém období po uhrazení mimořádné splátky a vyčerpání finanční rezervy, může domácnost čelit platební neschopnosti – a nic nepomůže, že má splácet místo původních 20 tis. Kč měsíčně jen 10 tis. Kč měsíčně.

Anketa: Jak dlouho byste zvládli splácet hypotéku v případě ztráty veškerých příjmů domácnosti?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Hypotéky: Jste připraveni na zvýšení úrokových sazeb?”

  1. Petr napsal:

    Hypoindex
    Dobrý den Chci jse zeptat jaký je předpoklad hypoindexu na září,říjen.Děkuji za odpověd.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *