Hypotéky po 15 letech: Desáté narozeniny a období hypotečního boomu

Desáté narozeniny

Do roku 2006 vstoupily hypotéky jako desetiletý oslavenec. A právě přelom roku 2005/2006 byl obdobím, kdy hypoteční financování akcelerovalo nevídaným tempem, hypoteční boom byl v plném proudu. Hypotéka se stala módní záležitostí. Nálepku „fashion brand“ silně podporovala dostupnost tohoto produktu, která právě v létech 2006 až 2007 dosáhla té nejpříznivější míry pro zákazníky. Na přelomu roku 2005/2006 navíc úrokové sazby klesly na samé dno, které prozatím nebylo překonáno. To je ostatně patrné i níže uvedeného grafu.
 

Tempo, jaké hypotéky nabraly v letech 2000 až 2005 dokládá níže uvedený graf. V prvním období zrodu hypoték (1995 až 1999) byl poskytnut objem 18,6 mld. Kč. Zatímco ve druhém období od roku 2000 do roku 2005 bylo poskytnuto hypoték za 207,8 mld. Kč! Obrovský, přímo řádový nárůst byl tím největším dopingem pro bankéře a posilňoval apetit na další roky růstu.

Průměrná částka hypotéky rostla velmi dynamicky, v období po roce 2000 dosáhla průměru 1,23 mil. Kč. Zatímco do roku 2000 se stále pohybovala pod 1 milionem korun (zhruba  940 tisíc Kč).

V období od roku 2006 však akcelerace nárůstu průměrné výše hypotečního úvěru nabrala přímo raketové tempo a začala šplhat k hranici 1,7 mil. Kč. Růst průměrné financované částky byl tažen těmito faktory, které jsou typické pro období hypotečního boomu:

• Ekonomika rostla, lidé měli důvěru v budoucnost, nikoho nenapadlo, že růst brzy skončí a 100% hypotéky byly zkrátka v módě
• Cena nemovitostí rychle rostla, rostl logicky i objem poskytnutých hypoték
• Cena 100% hypoték byla minimálně odlišná od hypoték s nízkým LTV (do 70% či 85%), banky neúčtovaly k úrokové sazbě těchto hypoték velkou přirážku
• Banky neměly problémy s oceňováním nemovitostí v souvislosti s hypotékami na 100%, nekorigovaly většinou cenu obvyklou směrem dolů a odhady akceptovaly v plné výši
• Podmínky schvalování hypoték s vysokým LTV byly více benevolentní než kdy jindy
• Zákazníci, včetně cizinců, mohli použít hypotéku na investici do nemovitosti s účelem pronájmu. Segment označovaný jako „Buy to let“ sice nebyl u nás nějak masově rozvinutý, ale jeho podíl již přestával být zanedbatelný  

Od inovací k rekordům aneb jak začal boom

Do roku 2006 jsme vstupovali rovněž s širokou paletou hypotečních produktů. V minulém díle seriálu jsme si prošli přehled inovací, které byly představeny za existence patnácti let hypotečního bankovnictví u nás. Ne náhodou se v oblasti produktu implementovalo nejvíce inovací.

Důvodem je především to, že i hypotéka je ve své podstatě výrobkem a stejně tak jako v tradičních výrobních odvětvích i v oblasti hypotečního bankovnictví došlo na trhu k několika výrazným změnám. Především došlo k segmentaci zákaznických skupin. V poslední dekádě minulého století bylo prakticky upuštěno od unifikované výroby produktů a došlo k výraznému přizpůsobování produktů potřebám zákazníků.

Pro oblast hypoték je to výrazná změna k lepšímu, banky začaly brát v úvahu skutečné potřeby zákazníka, tedy ne pouhé půjčení peněz účelově investovaných do nemovitosti, ale hlavně to, že zákazníci touží po bydlení, renovaci, výstavbě nového bydlení, vybavení domácnosti, ale také zcela jiných věcech, které nejsou účelově spojeny s potřebou bydlení. Porovnáme-li situaci na našem trhu hypoték v období  zrodu (1995 až 1999) a období skutečného vzniku trhu a konkurence (léta 2000 až 2005), pak byl rozdíl markantní. Od strohých vesměs účelově definovaných produktů jsme se posunuli do situace, kdy na trhu začaly být nabízeny desítky hypotečních produktů a jejich kombinací. Banky investovaly do inovací a nebály se své novinky uvádět v praxi.

Pozadu nezůstaly ani legislativní změny. V květnu roku 2004 byly na trh uvedeny první bezúčelové (tzv. americké) hypotéky, což umožnila změna zákona o dluhopisech. Vznikl další segment hypotečních úvěrů, tzv. home equity loans. V roce 2006 byly americké hypotéky již v běžném povědomí zákazníků a zařadily se do stabilního portfolia bankovní nabídky.

Úvěrový apetit bank podporoval již plně funkční registr dlužníků, funkční interní „black listy“ bank a také užitečné propojení na katastr nemovitostí.

Velkou roli v období boomu, ale později i v období recese, sehrála skutečnost, že všichni hypoteční poskytovatelé mají své vlastníky v zahraničí (hypoteční banka s českými vlastníky je bohužel historií…). V případě zahraničních vlastníků je v období boomu jejich politika podpory růstu úvěrování globálně shodná a tedy logicky i u nás byli bankéři vlastníky tlačeni k rekordním výkonům. V momentu příchodu globální finanční krize k nám (říjen 2008) naopak vlastníci jednali až přehnaně razantně ve smyslu restriktivních opatření. Jako kdyby chtěli vyhodit jistič, aby na české hypoteční soustavě nedošlo ke zkratu. Na druhou stranu se nelze co divit, neboť to, co se dělo na vyspělých trzích (kde jsou tito vlastníci doma) bylo velmi znepokojivé.

Jaké faktory podporovaly hypoteční boom?

• Motorem byla jednoznačně rostoucí ekonomika, v zásadě po skončení hospodářské recese v roce 1999 rostla ekonomika kontinuálně až do první poloviny roku 2008.
• S růstem ekonomiky byl spojen růst příjmů a automaticky tím rostla ochota se zadlužit.
• Vlastnictví nemovitosti se stalo základní potřebou a rovněž statutem dobré životní úrovně. Hypotéka byla vnímána jako dostupný nástroj k financování, stala se téměř módním doplňkem pořízení bydlení.
• Ruku v ruce s růstem ekonomiky se zvyšovala dostupnost hypotéky, v roce 2006 spadly úrokové sazby na cenové dno.
• Vrchol zažívalo stavebnictví a trh nemovitostí. Počet postavených bytů, rekonstrukce, vylepšení bydlení, četnost těchto aktivit byla v až do příchodu finanční krize na vrcholu.
• K extrémnímu růstu hypoték v roce 2007 přispěla rovněž změna daně z přidané hodnoty na stavební práce, respektive její zvýšení, které vstoupilo v platnost na počátku roku 2008. Tento fakt pomohl dynamickému nárůstu cen nemovitostí, které dosáhly vrcholu právě v roce 2008.
• Banky byly ochotny jít do mnohem větších rizik, důkazem toho bylo četné financování nemovitostí až na 100% hodnoty nemovitosti a dokonce i výjimečně více než 100%, což se u nás naštěstí nestalo standardem.
• Banky bez zábran začaly financovat cizince, kteří si u nás pořizovali nemovitost, což nebyl zásadní objem hypoték, ale nebyl zcela zanedbatelný.
• Banky začaly pošilhávat po tzv. sub-primových klientech a na základě této myšlenky vznikla bankovní varianta produktu, a sice hypotéka pro klienty bez prokazování příjmu, a právě u pojmu sub-prime hypotéky se zastavíme v příštím díle, neboť právě tento pojem bývá označován jako příčina globální finanční krize.
• Významným faktorem, který chci zmínit a který podpořil boom, byl faktor určité euforie z růstu, kdy jsme prakticky všichni nabyli přesvědčení, že růst a ekonomická prosperita bude trvat věčně. Zkrátka jsme si nedokázali připustit, že by se vývoj mohl změnit a nabrat negativní směr. Logicky také proto, že náš ekonomický růst trval v řadě prakticky 8 let a zkušenost s globální finanční krizí tohoto charakteru neexistovala.
• Významnou roli hrála oblast distribuce, prodej hypoték a oblast procesu zpracování hypoték, u tohoto se pojďme na chvíli zastavit. Těch několik rekordních stovek hypotečních miliard, které byly zpracovány v letech 2006 až 2008 se muselo nějak dostat k zákazníkům.

Trojnásobný nárůst externě zprostředkovaných hypoték

Oblast prodeje a distribuce je pro banky naprosto klíčová. Do roku 2007 byl „prodej“  vedle produktových inovací druhou nejsilnější oblastí v počtu realizovaných inovačních změn. Od klasického prodeje v kamenných bankovních pobočkách se hypotéka začala prodávat i přes třetí strany, externí partnery bank. Již v roce 1996 byly položeny základy tzv. duální distribuce. Hypoteční zprostředkovatelé, finanční poradci, hypoteční makléři, realitní kanceláře, developerské firmy, ale také pojišťovací poradci.

Jestliže v roce 2005 bylo prodáno přes třetí strany hypoték za více než 30 mld. Kč, tak v roce 2006 se tento objem téměř zdvojnásobil a v roce 2007 téměř ztrojnásobil. Externí partneři zprostředkovali v roce hypotečního vrcholu úvěry za více než 90 mld. Kč. Podíl těchto „externích“ obchodů se stal nadpoloviční a v posledních pěti letech přesahuje v průměru hranici 60%.

Význam tohoto distribučního kanálu exponenciálně narostl právě v letech hypotečního boomu. To ostatně dokládá níže uvedený graf objemu poskytnutých hypoték dle hlavních distribučních kanálů.

Vývoj objemu poskytnutých hypoték v jednotlivých distribučních kanálech

Zdroj: Banky, GOLEM FINANCE s.r.o.

Hlavní důvody dynamického rozvoje externí distribuce hypoték

• Model externí distribuce, který na našem trhu zavedla Hypoteční banka již v roce 1996, začal fungovat a generovat po roce 2000 zajímavé objemy obchodů. Ostatní banky si toto uvědomily a do roku 2005 už s externími partnery spolupracovala prakticky každá banka.
• Apetit bank a zaměření především na maximalizování objemu hypoték nedával příliš nároků na kvalitu zpracování obchodů od externistů a tak příležitost slušné provize za přijatelné námahy uchopilo tisíce subjektů a boom poptávky po hypotékách přinesl rovněž boom hypotečních poradců, zprostředkovatelů, makléřů.
• Primárním faktorem byl však rovněž zákazník. Fenomén tzv. Mortgage shoppingu, srovnávání více hypotečních nabídek najednou, se u nás ujal a zákazníci začali oceňovat více alternativ v nabídce hypotéky, kdy hypoteční poradce, makléř, konkuruje zaměstnanci bankovní pobočky především svojí nezávislostí na svém zaměstnavateli (bance), pružností (přizpůsobení se časově – nemá otevírací hodiny), nadstandardním servisem (vybavení některých formalit). Předně však je zákazníkovi „blíže“ a dokáže mu porozumět v jeho potřebách lépe než pracovník pobočky.
• Tradiční důvěru zákazníků v banky a v jejich kamenné pobočky si u nás po roce 1989 nedokázaly banky získat. Čím silnější je tradiční model bankovnictví, tím menší prostor pro zprostředkovatele. Typickým příkladem je Švýcarsko, kde je prodej hypoték výhradou kamenných poboček, stejně tak ve Skandinávii. Naopak v USA, Velké Británii, Irsku, je v distribuci role kamenných poboček malá, převládá externí distribuce. U nás se v posledních pěti letech etabloval právě tento model.
• Banky, svým inovačním úsilím v letech 2000 až 2005 velmi zapracovaly na zjednodušení procesu a zjednodušení hypotéky samé. Tento fakt vytvořil podmínky pro to, že do hypoték se pustilo více poradců než kdy jindy a to i ti kteří se doposud zabývali třeba jenom pojištěním či stavebním spořením.

Trend zrychlování a zjednodušování

Hypoteční proces ovládaly dva hlavní trendy, a to je zrychlování a zjednodušování. Od schválení hypotéky v řádech týdnů, což byla po roce 2000 běžná praxe, jsme si rychle zvykli na běžný standard pěti dnů, za které nám banka hypotéku schválí. Dnes není výjimkou schválení do tří dnů a evidentně se tak přibližujeme k běžnému evropskému standardu 48 hodin.

Větší znalost chování zákazníků a také větší odvaha bank v oblasti kreditního rizika, přispěly k postupnému zjednodušení podmínek nutných k získání hypotéky. Banky v souvislosti s procesem řeší v zásadě paralelně dva úkoly: První – jak co nejjednodušeji a nebezpečněji zjistit věrohodnost a bonitu zákazníka, druhý – ocenění zástavy, co nejobjektivnější stanovení hodnoty nemovitosti, která je předmětem zajištění.

V obou případech se neposunou výrazně dál bez využití nových technologií a systémů, jejichž vhodné využití je a bude klíčové. V zásadě až do roku 2007 spoléhaly banky na slibně se rozvíjející expertní systémy, které začaly pomáhat oceňovat nemovitosti, odhadnout schopnost zákazníka splácet či predikovat rizikovost na trh nově uváděného produktu. Od příchodu globální finanční krize však bylo všechno jinak.

Dosud funkční modely přestaly fungovat. Je to logické. Jak se měl vypořádat expertní systém odhadující cenu nemovitosti s tím, že po letech růstu cen se v okamžiku (několika málo měsíců) propadly ceny nemovitostí o desítky procent? Což by ještě nebyl tak velký problém, kdyby však nedošlo  k obrovským a nepředvídatelným změnám v pohybu cen nemovitostí v závislosti na lokalitě, typu nemovitosti, její kvalitě, nasycenosti dané oblasti, typu vlastnictví nemovitosti, atd. Nás tento extrém změn naštěstí tolik nepostihl, ale podívejme se na Irsko, Velkou Británii a USA (…) Zkrátka jakýkoli expertní systém nemohl obsáhnout v krátkém čase změny, které globální finanční krize přinesla. Systém se stal nefunkční, nedůvěryhodný a tím pádem dále nevyužitelný. Nicméně tomu se budeme věnovat v příštím díle.

Období let po roce 2006 je také charakterizováno tím, že na trh u nás vstoupili noví hypoteční hráči a začali hypoteční nabídku zpestřovat. V letech boomu jejich tržní podíl ještě etablovaným hráčům nijak zásadně život neznepříjemňoval (v roce 2007 dosahovaly nové subjekty necelé 3% trhu), nicméně letos už přesáhnou svým podílem 7%, a to už určitě stojí za pozornost! V posledních pěti letech vstoupily na hypoteční trh Volksbank, Bawag (dnešní LBBW), mBank a Oberbank.

Tabulka: Charakteristika hypotečního trhu v letech 2006 – 2007

Závěr

O období hypotečního boomu a recese by se dala napsat obsáhlá publikace, nicméně náš prostor je omezen. Proto na závěr jen stručné shrnutí. Objem poskytnutých hypoték v letech 2006 – 2007  strmě rostl, což dokládá  jednak následující graf a také skutečnost, že pouze v červnu 2007 bylo poskytnuto více hypoték hypoték než za prvních 5 let existence hypotečního bankovnictví! 18,7 mld. Kč v jednom jediném měsíci! Avšak tak jako nic neroste až do nebe, tak ani hypoteční trh se nevyhnul výrazné korekci a objemy poskytnutých hypoték se během dvou let propadly na třetinu hodnot dosažených v době vrcholící expanze.

 
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o.


S odstupem času mi situace hypotečního boomu a propadu připomíná situaci jezdce free style motokrosu, který najede na rampu, skočí, předvede nacvičený trik a ve většině případů dopadne nezraněn na zem – tedy silně adrenalinová záležitost. V případě hypoték však byla situace ještě o to složitější, že nikdo netušil, kde je dopad a jak dlouho, a jakým způsobem bude pád z vrcholu probíhat. O tomto období hypotečního pádu a následné kocovině bude následující díl.

Seriál „Hypotéky po 15 letech“ je společným projektem serveru Hypoindex.cz a společnosti GOLEM FINANCE.
 

Při publikování informací obsažených v tomto materiálu musí být vždy uveden zdroj ve tvaru: Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o.; pokud by se jednalo o citace pak je nutné uvést jméno autora – Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.. V případě, že se jedná o publikování materiálu na internetu, zdroj musí být doplněn aktivním proklikem na odpovídající článek na serveru Hypoindex.cz a webové stránky společnosti GOLEM FINANCE s.r.o. (www.golemfinance.cz).