Immofinanz: Vzestup a pád nemovitostního „fondu“

Immofinanz... pro někoho neznámý pojem, pro jiného naděje změněná v depresi a zklamání. Investice do této společnosti byla vydávána za naprosto bezpečnou a stále rostoucí. Ano. Dlouhá léta rostla. A pak přišel pád který překonává všechny noční můry.

Immofinanz: Stručný profil

Immofinanz je akciová společnost, její rysy se ale velmi blíží nemovitostním fondům. V současnosti vlastní či se podílí na téměř 2 tisících objektech či developerských projektech s celkovou užitnou plochou přes 10 mil. m² ve střední a východní Evropě.

Je propojena i na další společnosti, jako jsou Immowest pro investice do nemovitostí v západní Evropě, Immoaustria pro Rakousko a Immoeast pro východní Evropu. Poslední jmenovanou narozdíl od ostatních vlastní jen z 54,64 %.

Společnost byla založena v roce 1990 a od té doby její akcie zaznamenávaly jen setrvalý vysoký růst... až do poloviny roku 2007.

Nikdy nekončící růst... aneb Co za tím stálo

Realitní sektor je velmi náročný na zdroje. Zvláště rostoucí společnosti potřebují nebývalé množství nového kapitálu. Immofinanz objevil ale mocnou sílu, která slibovala dostatečný příliv kapitálu a - jak se zdálo - spolu s úspěšnými výsledky společnosti i stálý růst hodnoty akcií (v letech 1995 až 2006 dosahoval výnos průměrně 9,75 %, na svém vrcholu v roce 2007 akcie vylétly až k ceně 12,5 EUR). Tou silou byly finančně poradenské společnosti.

Samostatný prodej akcií finančně poradenskými společnostmi by ale nestačil. Kouzlo spočívalo v zařazení akcií do programů pravidelného spoření na stáří - lidé tak každý měsíc investovali část odkládaných prostředků do pořízení nových akcií... a ty neprodávaly. Proč také, když měly sloužit k zabezpečení na stáří, které bylo u mnohých ještě daleko?

Akcie si ale všimli i institucionální investoři - podílové fondy, banky... ti nakupovali, ale při prvních potížích (nejen) realitního trhu (ale též společnosti Immofinanz) se nezdráhali prodat. A spustili tím lavinu výprodejů a paniky.

Čím vyšší let, tím hlubší pád...

Navzdory zabezpečenému přílivu kapitálu Immofinanz financoval většinu svých investic převážně z cizích zdrojů - z úvěru. „Její podnikání lze tedy přirovnat k činnosti člověka, který si koupí byt na hypotéku, poté jej pronajímá a rozdíl mezi náklady na splátky hypotéky a nájemným představuje jeho zisk,“ komentoval tento postup analytik Pavel Kohout.

V polovině roku 2006 již přestávaly být úvěry levnými, navíc výstavba dalších prostor snižovala cenu jejich pronájmu. Obě tyto skutečnosti působily nepříznivě na výnosy Immofinanz. Již v té době odhadoval Pavel Kohout snížení výnosů společnosti: „Lze ale provést hrubý "nástřel". Můžeme konstatovat, že příjmy z nájmů jsou poměrně stabilní, čemuž odpovídá i nízký koeficient beta. Pokusíme-li se odhadnout budoucí výnosnost podle modelu CAPM, obdržíme hodnoty v rozmezí kolem 6 až 6,5 %, což je hodnota adekvátní málo rizikové akciové investici.“

V té době navíc ještě nebylo příliš patrné hrozící nebezpečí na hypotečním a realitním trhu. Před možnou krizí varovaly některé hlasy až později - a ani pak nebyly zpravidla brány vážně.

Koncem roku 2007 dostala Immofinanz první investiční ránu. Její akcie klesly o 35 % během několika málo měsíců. „Na hodnotu akcie negativně působí pesimistická nálada na kapitálových trzích a rovněž růst úrokových sazeb, který snižuje výnosy z jednotlivých projektů,“ psal tehdy Dušan Šídlo, analytik společnosti Partners, a dodával: „Ačkoliv po uklidnění na kapitálovém trhu, lze očekávat opětovný růst hodnoty této akcie, byla odhalena jedna ze slabin těchto programů. Pokud se základní instrument stává volatilním, nemusí být předpokládaná doba spoření dodržena.“ V té době kurz akcií činil 8,10 EUR.

Tehdy si nikdo nedovedl představit, že místo opětovného růstu a „korekce přehnané reakce“ dojde k hypoteční krizi, která položí akcie všech společností podnikající v realitách na kolena. Začátkem října loňského roku, kdy už hypoteční krize přerůstala v komplexní finanční krizi, ztratil Immofinanz během roku 50 % z ceny akcií a poklesla pod 6 EUR. David Urbánek, analytik časopisu Fond Shop, již doporučoval akcii k nákupu: „ Atraktivitu nemovitostních titulů Immofinanz a Immoeast nyní zvyšuje trhem „podstřelená“ hodnota.   Právě zde platí známé rčení:  „je třeba nakupovat, když všichni prodávají“.“

I v říjnu loňského roku bylo možné zaslechnout varovné hlasy. „ Nakupovat jen kvůli tomu, že něco poklesne o 50% dolů, není ještě důvod k nákupu,“ uvedl na svém blogu Petr Fiala a po přednesení argumentů zakončuje: „Pokládám za pravděpodobný další pokles ceny akcie Immofinanz. Zároveň je to důvod, proč by si každý investor měl dobře  rozmyslet, zda hodlá  již nyní investovat do této akcie. Sám bych neinvestoval, pokud cena akcie nevytvoří solidní dlouhodobou bázi pro růst. Myslím, že taková situace by mohla nastat někdy v létě nebo na podzim příštího roku.“

Pád akcií pokračoval. 13. listopadu 2008 se svezly až k hodnotě 0,28 EUR. Kdo investoval při 12,5 EUR, v té době tratil téměř 98 %! V současnosti se kurz pohybuje mezi 0,5 a 1 EUR za akcii.

Příčiny pádu: Potíže společnosti Immofinanz

Důvodem pádu akcií Immofinanz ale nejsou jen „špatná nálada“ a všeobecná krize na trhu. Příčiny lze najít i v samotné společnosti. Ještě nedávno nebylo jisté, zda přežije do konce roku či do března...

V listopadu loňského roku vyšly na světlo netransparentní pohyby peněz mezi Constantia Bankou a Immofinanz. V té době Immofinanz potřebovala získat pro přežití do konce roku 110 mil. EUR a pro další tři měsíce dalších 150 mil. EUR. Mimo jiné i proto došlo k rozhodnutí o nevyplacení již schválené dividendy (úspora 184 mil. EUR).

Immofinanz navíc vlastní nesplacenou pohledávku za skupinou Constantia ve výši 512 mil. EUR, kterou bude muset vymáhat soudně... Sice jako ručitel vystupuje společnost Constantia Packaging, která je sice solventní, ale svůj závazek popírá.

Společnost s cílem získat likviditu zastavila nové projekty a postupně prodává některé stávající. V prosinci prodala City Point Vienna za 93 mil. EUR a 10 rezidencních nemovitostí za 36 mil. EUR, což jsou ceny odpovídající účetní hodnotě, navíc jen o 3 % zaostávají za nejvyšší odhadní cenou.

Immofinanz tedy ještě „žije“. Vkládat do ní nové prostředky ale zůstává velmi rizikové, byť může být lákavá účetní hodnota na akcii ve výši 6,09 EUR udávaná společností k 31. 10. 2008...