compare_and_calc.jpg db-hypoindexu.jpg
Děkujeme našim partnerům:

               
                 
                 

Jak dlouhou dobu splatnosti hypotéky si nastavit?

Luboš Svačina | 17.10.2008 04:00 | Hypotéky
Aktualizováno 17.10.2008 04:29

Hypotéka je svým způsobem cesta do neznáma. V průběhu splácení se může přihodit cokoliv. Způsobů, jak nečekaným událostem předcházet, je několik. Optimální nastavení doby splatnosti a výše splátek je bezpochyby jedním z nejúčinějších.

Nastavení doby splatnosti hypotéky je na rozhodnutí samotného žadatele o úvěr. Doba po kterou se rozhodne úvěr splácet přímo ovlivňuje, jak velká bude měšíční splátka hypotéky (platí rovněž pro spotřebitelský úvěr či úvěr ze stavebního spoření). 

Obecně platí, že čím delší splatnost, tím menší splátka úvěru a obráceně. Pro klienty je samozřejmě dlouhá splatnost, a tedy nízká splátka, na první pohled atraktivní. Jenže každá mince má dvě strany. Čím delší si klient nastaví splatnost úvěru, tím více v konečném důsledku za úvěr zaplatí.

Příklad

Manželé ve věku 25 a 27 let žádají o hypotéku ve výši 2 000 000 Kč, při úrokové sazbě 5,82 % (srpnový FINCENTRUM HYPOINDEX) a mají na výběr z doby splatnosti od 5 - 45 let. Následující tabulka č. 1 zobrazuje, jakým způsobem se mění výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti úvěru. Nejnižsí splátka logicky odpovídá 45leté splatnosti úvěru, kde však klienti za celou dobu splatnosti bance zaplatí přes 5,5 milionů Kč*). Součástí tabulky je také celková suma zaplacených poplatků za vedení úvěrového účtu (150 Kč/měsíc).

Naopak nejméně klienti zaplatí za úvěr s 5letou splatností, nicméně měsíční splátka ve výši 38.498 Kč je pro většinu domácností nad rámec jejich možností. Proto je pro žadatele velice důležité, najít jakýsi rovnovážný bod vycházející z klientovi finanční situace.

Tabulka 1: Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti
Doba splatnosti v letech 5 10 15 20 25 30 35 40 45
Měsíční splátka  38.498 22.024 16.683 14.122 12.667 11.761 11.163 10.754 10.468
Poplatky za vedení úvěrového účtu*) 9.000 18.000 27.000 36.000 45.000 54.000 63.000 72.000 81.000
Celková suma měsíčních splátek*) 2.309.880 2.642.880 3.002.940 3.389.280 3.800.100 4.233.960 4.688.460 5.161.920 5.652.720

*) Poznámka: jedná se o zjednodušení, kde není zahrnuta časová hodnota peněz, která se v průběhu času díky inflaci snižuje

Jak dlouhou dobu splatnosti zvolit?

Z pohledu žadatele je nejdůležitější stanovit si, kolik je v rámci rodinného rozpočtu schopen dlouhodobě pohodlně splácet, a na jak velkou částku úvěru tedy dosáhne (lze vycházet z průměrné doby splatnosti hypoték, která se nyní pohybuje kolem 25 let). A teprve až poté se pustit do hledání vhodné nemovitosti. 

Klient by měl v každém případě při stanovení doby splatnosti počítat s tím, že hypotéka je během na dlouhou trať. V průběhu let se může leccos přihodit a úhrada měsíční splátky může být rázem pro klienta nad jeho možnosti. Důvodů může být hned několik. Ať už se jedná o výpadek pravidelných příjmů domácnosti (mateřská, ztráta zaměstnání, dlouhodobá nemoc apod.) nebo může dojít k nárůstu úrokových sazeb a po skončení doby fixace se tato změna negativně projeví ve výši měsíční splátky.

Klient by měl výše uvedenými událostem předcházet a pro tyto případy si jednak tvořit odpovídající finanční rezervu a jednak si nechat prostor pro případné prodloužení doby splatnosti hypotéky, čímž si sníží výši měsíční splátky. U některých hypoték banky tuto možnost nabízí automaticky, jinde bude záležet na domluvě s bankéřem. Pokud se klient dostane do platební neschopnosti a bude chtít svou situaci řešit, banka mu s největší pravděpodobností vyjde vstříc.

Naši mladí manželé se dohodli, že jsou měsíčně bez obtíží schopni splácet 13 000 Kč. Tato částka odpovídá splatnosti cca 24 let a může být jednou z variant. Anebo se mohou rozhodnout pro delší splatnost, například 30letou. Měsíčně splácet 11 761 Kč a zbývajících 1239 Kč si mohou měsíčně spořit jako rezervu, anebo pravidelně investovat. V případě, že se bude jejich finanční situace vyvíjet pozitivně, nic jim nebude bránit v tom, po uplynutí fixační doby hypotéku z naspořených rezerv částečně či úplně předčasně splatit.    
Nejhorší možný případ je ten, kdy si klient vyhlídne nemovitost, která je v podstatě nad jeho finanční možnosti a teprve poté začne hledat řešení, jak nákup financovat. Pokud najde "vstřícného" bankéře, který bude ochoten, bez ohledu na klientovu bonitu, hypotéku "našponovat" na maximální možnou dobu splatnosti, nákup se jim může podařit zrealizovat. Pak ale stačí málé klopýtnutí, úvěr se rázem ocitne mezi nesplácenými a prostor pro řešení nastalé situace je minimální. Proto prvotní volba maximální splatnosti by měla přijít na řadu jen v mimořádných případech.

Nabídka bank

České hypoteční banky ještě donedávna nabízely hypotéky s maximálně 30letou splatností. Nicméně tím jak se hypoteční trh vyvíjel, postupně začaly tuto dobu prodlužovat a drtivá většina bank má nyní v nabídce hypotéky se splatností i 40 let. Výjimkou je, jak už bývá téměř zvykem, mBank, která nabízí splatnost dokonce 45letou.

Motivace bank k prodlužování doby splatnosti je jednoznačná. Díky prodloužení splatností úvěru na hypotéku dosáhne větší počet žadatelů, kteří by za dřívějších podmínek na úvěr buď vůbec nedosáhli nebo částka, kterou vzhledem ke svým finančním možnostem mohli získat, zdaleka neodpovídala jejich požadavkům a cenám nemovitostí na trhu. Aktuální porovnání přináší následující tabulka (1).

Tabulka 2: Porovnání maximální doby splatnosti hypotéky
Banka Max. doba splatnosti
Česká spořitelna 30 let
Česká pojišťovna 40 let
ČSOB 40 let
GE Money Bank 40 let
Hypoteční banka 40 let
Komerční banka 30 let
LBBW Bank 40 let
mBank 45 let
Oberbank 30 let
Poštovní spořitelna 40 let
Raiffeisenbank 40 let
UniCredit Bank 40 let
Volksbank 40 let
Wustenrot hypoteční banka 30 let

Ve všech případech klient musí počítat s tím, že maximální doba splatnosti je omezena také věkem žadatele. Úvěr musí být vždy splacen nejpozději v den předcházející 70. narozeniny nejstaršího z dlužníků. Důvod je jednoduchý. Banky, vcelku oprávněně, počítají s tím, že v důchodovém věku se klientovy finanční možnosti zhorší.

Pro většinu současných žadatelů, pokud jsou dostatečně bonitní toto omezení zpravidla nepředstavuje bariéru pro získání úvěru, tím méně pro manžele z našeho příkladu. Nicméně problém může nastat v případě, kdy klientovi příjmy jsou nedostatečné pro získání hypotéky a situaci by chtěl řešit tak, že společně s ním o úvěr zažádají také jeho rodiče (což samo o sobě možné je). Zde platí výše uvedené pravidlo, že splatnost úvěru může činit maximálně tolik let, kolik zbývá nejstaršímu z žadatelů o úvěr do 70. roku věku. 

Anketa

Kolik procent příjmů vydává vaše domácnost za bydlení?

Celkem hlasovalo 209 čtenářů
 
Reklama
   

Komentáře

přihlásit | registrovat
 
 
 
 

Hypoindex

Fincentrum Hypoindex

Detail FINCENTRUM HYPOINDEXu »

Články z Hypotéky

Luboš Svačina | 3.9.2010 00:00 Komerční banka obnovuje nabídku a tlačí sazby dolů

Komerční banka přichází s inovovanou produktovou nabídkou, skrze níž chce jednak přitáhnout pozornost nových klientů a jednak upevnit vztah se svými stávajícími klienty. Co balíček novinek obsahuje, v čem spočívají jeho výhody a na co si dát případně pozor? Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Svačina | 1.9.2010 00:00 Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték?

Hypoteční banky, ačkoliv s přestávkami již od začátku roku prohlašují, že na trhu není příliš prostoru pro další snižování úrokových sazeb, neustále přicházejí s novými a novými akčními nabídkami a úrokové sazby neustále redukují. Jak dlouho ještě trend klesajících úrokových sazeb potrvá? Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 31.8.2010 00:00 Dosáhnete na hypotéku? Spočítejte si to sami!

Podat žádost o hypotéku a čekat. Dostanete ji? Nebo nevyhovíte požadavkům... Je vaše banka hodně přísná? Nebo naopak dá hypotéku téměř každému? A kolik vám banka půjčí? Základní představu získáte na internetových stránkách některých bank. Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Martin Smutný | 30.8.2010 09:01 Není úrok jako úrok aneb Jak klamou banky

Při srovnávání úvěrů si dejte pozor: úrokové sazby nejsou počítány dle stejné metodiky. Sazby, které na první pohled vypadají lákavě, mohou u některých bank být vlivem odlišného způsobu výpočtu nesrovnatelné s konkurenčními. Při výběru úvěru vycházejte raději z efektivního úroku. Celý článek »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 31.8.2010 10:57

Radomíra Papoušková | 25.8.2010 00:00 Češi vs. Evropané - jaké hypotéky kde letí?

Jak si Češi stojí v porovnání s dalšími státy Evropy? Je český trh v něčem specifický, nebo spadá spíše do šedého průměru? Jaké sazby, délku fixace preferují Evropané, na jak velké procento ceny nemovitosti si berou hypoteční úvěr? Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

| 1.9.2010 14:30 Partners bankám předpovídají podzimní "hypoteční žně"

„Sazby se sníží v průměru o 0,2 až 0,3 %, v některých institucích ale půjdou o více než jedno celé procento dolů. Zároveň odhadujeme, že díky uvolnění metodiky banky poskytnou o tři až pět tisíc hypoték více, než kdyby zachovaly poměrně přísná pravidla z první poloviny roku,“ říká Tomáš Prouza, ředitel péče o klienty finančně - poradneské společnosti Partners. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 1.9.2010 10:49 Komerční banka nyní nabízí hypotéky s úrokem od 3,95 % p.a.

Komerční banka nově umožňuje klientům s Flexibilní hypotékou mimořádnou splátku úvěru a zjednodušila také poskytování hypoték na výstavbu. V rámci podzimní promoakce také snížila úrokovou sazbu hypoték. Hypotéku Klasik je možné nyní získat s úrokovou sazbou od 3,95 %. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 31.8.2010 17:27 S podzimem přichází další snižování úroků u hypoték

Podzimní snižování úrokových sazeb hypotečních úroků přichází se začátkem září. UniCredit snižuje Převratnou hypotéku až na 3 %, a fixované hypotéky na 4 %, LBBW pak pokračuje v kampani z června a července a nabízí 3,99 %. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další zprávy »

Přiřazené texty z Hypotéky

| 30.3.2008 00:00 Bonita klienta

Jedním z nejdůležitějších ukazatelů, které rozhodují o podmínkách úvěru, případně o samotném schválení či neschválení hypotéky, je bonita klienta. Na bonitě klienta závisí, jestli hypotéku dostane, nebo nikoli. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 17.1.2010 23:00

| 30.3.2008 00:00 Fixace úrokové sazby

Kromě celkové výše úvěru a délky splácení je velmi důležitým faktorem při rozhodování o hypotečním úvěru také doba fixace úrokové sazby. Je to doba, po kterou je výše úrokové sazby neměnná a banka jí nesmí měnit. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

| 30.3.2008 00:00 Co je hypotéka

Hypotéka je úvěr, který je zajištěn nemovitostí. Je definován v odstavci 3, § 28 o hypotečních zástavních listech zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. z 1. května 2004. Hypoteční úvěr je tedy „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další přiřazené texty »

Anketa

Má stát zrušit možnost daňového odpočtu úroků z úvěrů na bydlení?

Celkem hlasovalo 235 čtenářů

Nejčtenější články za posledních 14 dní

FINCENTRUM HYPOINDEX červenec 2010: Variabilní hypotéky podražily Luboš Svačina | 18.8.2010 00:00

I přes další pokles úrokových sazeb počet lidí, kteří v červenci podepsali smlouvu o hypotečním úvěru, se meziměsíčně zmenšil o více než tisícovku a objem poskytnutých úvěrů klesl dokonce pod 6,5 miliardy korun. V meziročním srovnání se však produkce hypotečních bank neustále zlepšuje. Celý článek »

Komentářů: 0 / 0

Česká spořitelna: Hypotéky s pětiletou fixací od 3,59 %! Petr Zámečník | 17.8.2010 00:00

Česká spořitelna se vrhla do boje s variabilními úrokovými sazbami hypotečních úvěrů. Pro své "věrné" nabízí hypotéku s pětiletou fixací s úrokovou sazbou začínající na 3,59 %. Kdo jsou její "věrní"? A za jakých podmínek klient na levnou hypotéku dosáhne? Celý článek »

Komentářů: 5 / 5 Poslední komentář: 18.8.2010 00:44

Rozlišují banky mezi stávajícími a novými klienty? Luboš Svačina | 24.8.2010 00:00

Blíží se vám konec fixace úrokové sazby a obáváte se, jaké podmínky vám banka nabídne? Pokud svůj úvěr splácíte bez potíží a včas, některé banky vás v porovnání s novými klienty zvýhodní, u některých bank se však odměny nedočkáte. Které to jsou? Celý článek »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 25.8.2010 01:48

Další články »