Jak fixace ovlivňují výši FINCENTRUM HYPOINDEXu?

23.07.2009
Jak fixace ovlivňují výši FINCENTRUM HYPOINDEXu?

Josef Rajdl

Přestože se zdá, že hypoteční trh v posledních měsících prakticky zamrzl, pravdou je spíše opak – nadále se vyvíjí – jen jiným způsobem, než bylo v posledních letech obvyklé. Abychom vám vývoj co nejvěrněji zprostředkovali, dochází také k určitým změnám obsahu pravidelně publikovaného FINCENTRUM HYPOINDEXu.

Jednou z novinek, kterou jste již mohli zaznamenat ve zveřejněných datech za červen 2009 je sledování vývoje tříletých fixací, které se staly po pětiletých fixacích druhou nejvýznamnější volbou při sjednání hypotečního úvěru a vytlačily z této pozice jednoleté fixace. Důvodem je především vlastní politika bank, kdy jednoleté fixace jsou výrazně dražší než fixace pětileté, ač cena peněz na mezibankovním trhu tomu neodpovídá. V současnosti sledované fixace pokrývají přes 90 % hypotečních úvěrů u vykazujících bank, nadále tak budeme zveřejňovat průměrné úrokové sazby za jednoleté, tříleté a pětileté fixace.

Zároveň s tím vás chceme seznámit s další novinku, která může být součástí statistik FINCENTRUM HYPOINDEXu v případě významné změny preferencí ve fixacích úrokové sazby či změny sazeb. Jedná se o rozklad změny FINCENTRUM HYPOINDEXu na vlivy jednotlivých fixací, abyste si mohli snáze propojit vývoj jednotlivých sazeb, které zveřejňujeme, a nedošlo tak k dezinterpretacím převzatých informací.

Vliv jednotlivých fixací

FINCENTRUM HYPOINDEX je počítán jako vážený aritmetický průměr sazeb, kde vahami jsou objemy poskytovaných úvěrů a mohlo by tak dojít i k situaci, kdy se celková průměrná sazba zvýší, ačkoliv se sníží všechny sazby v indexu obsažené. Viz následující příklad:

Sazby fixací a objemy úvěrů za měsíc leden a únor roku XY jsou následující:

Typ fixace

Leden XY

Únor XY

Objem úvěrů

Průměrná sazba

Objem úvěrů

Průměrná sazba

1 letá fixace

2 000 000 Kč

8,00%

5 000 000 Kč

7,50%

5 letá fixace

2 000 000 Kč

5,00%

1 000 000 Kč

4,50%

Ostatní fixace

1 000 000 Kč

5,00%

1 000 000 Kč

4,50%

Celkem

5 000 000 Kč

6,20%

7 000 000 Kč

6,64%


Ačkoliv došlo v modelovém příkladu ke snížení všech sazeb, díky převážení struktury úvěrů ve prospěch dražších úvěrů, došlo k celkovému zvýšení průměrné sazby. Co přesně zapříčinilo změnu sazeb lze jednoduše zjistit, stačí celkovou změnu průměrné sazby rozložit na jednotlivé vlivy.

U FINCENTRUM HYPOINDEXu bude meziměsíční změna sazby rozložena pomocí rozkladu diferencí na faktory jednotlivých fixací, které ke změně přispěly. Díky tomu se dozvíte, do jaké míry změnu FINCENTRUM HYPOINDEXu ovlivnila změna sazeb konkrétních fixací nebo změna struktury preferovaných fixací.

Rozklad je proveden dle následujícího postupu:

Uvedený vzorec lze snadno interpretovat:


Pokud by se např. sazby za jednotlivé fixace meziměsíčně nezměnily, ale změnila se struktura fixací, změnila by se hodnota FINCENTRUM HYPOINDEXu dle toho, zda by došlo k převážení ve prospěch fixací s nižší úrokovou sazbou (v současnosti pětileté fixace), nebo vyšší úrokovou sazbou (v současnosti jednoleté fixace).
V takovém případě by vliv změny sazeb byl nulový (viz vzorec výše – neboť  by platilo HI0Fi = HI1Fi) a celková změna Fincentrum Hypoindexu by se rovnala vlivu změny struktury fixací. Pokud by se nezměnila struktura fixací, ale pouze sazby jednotlivých fixací, byl by vliv změny struktury fixací nulový (viz vzorec výše – neboť by platilo Q1Fi = Q0Fi) a celková změna FINCENTRUM HYPOINDEXu by se rovnala vlivu změn sazeb.

Rozklad lze samozřejmě provést i do druhého řádu – tj. na úroveň jednotlivých fixací, pokud rozepíšeme sumaci např. ve vzorci změny sazeb:

 

Příklad vlivu fixací na průměrnou výši úrokové sazby

Uvedené výpočty můžeme přímo aplikovat na data FINCENTRUM HYPOINDEXu. Vezmeme-li přímo data z června 2009, můžeme vlivy dekomponovat do následující struktury, viz. schema.


Celková změna FINCENTRUM HYPOINDEXu je rozložena na jednotlivé vlivy dle fixací, které jsou číselně vyjádřeny. Kladné znaménko znamená zvýšení sazby, resp. podílu na objemu, záporné značí snížení sazby, resp. podílu na objemu. Zvýšení průměrné sazby jednotlivých fixací zvyšuje FINCENTRUM HYPOINDEX a naopak. Celkové zvýšení podílu hypoték s fixací, které mají vyšší průměrnou sazbu, než je celková průměrná sazba vede ke zvýšení FINCENTRUM HYPOINDEXu, snížení má opačný efekt.

Interpretace schématu je opět jednoduchá: Mírné zvýšení FINCENTRUM HYPOINDEXu v červnu bylo ovlivněno především růstem průměrné sazby u pětiletých fixací, změny ostatních sazeb měly zanedbatelný efekt. Zároveň došlo k určitému převážení struktury úvěrů ve prospěch dražších tříletých fixací na úkor levnějších pětiletých, změny podílů ostatních fixací nebyly významné.

Anketa: Jakou byste v současnosti volil/a dobu fixace?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

1 komentář k článku “Jak fixace ovlivňují výši FINCENTRUM HYPOINDEXu?”

  1. Štěpán napsal:

    dobré schéma
    Dobrý den Josefe, konečné schéma se mi vážně líbí a rád bych ho viděl každý měsíc v článku hypoindexu. Nicméně pro běžného čtenáře (a novináře) běžných novin není sexy, asi se neujme.
    Držím palce, jsi hvězda Fincentra!

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *