Jak jednoduše zjistit cenu bytu

Jak jednoduše zjistit cenu bytu

Evžen Korec

Mnoho lidí v současnosti řeší problém nákupu vlastního bytu. Pro kupujícího je výběr bytu velmi komplikovanou záležitostí. A to hlavně vzhledem k obrovským rozdílům v cenách bytů, ve kterých se laik dokáže bez pomoci (dobře placeného odborníka) jen těžko vyznat. Způsob ale existuje.

 Od roku 2008 došlo na trhu s byty k řadě významných změn. V současné době dochází k postupnému propadu cen předražených nových bytů. Mnoho předražených bytů zůstalo na trhu dodnes. Při jejich nákupu tak může kupující značně prodělat. Jak může trhu neznalý zájemce bez pomoci odborníka poznat, jestli cena bytu je vysoká, či nikoliv?

Navrhl jsem jednoduchý vzorec, který umožňuje ověřit, zda je cena bytu pro kupujícího ještě výhodná. 
     

C  maximální cena bytu                 
N1 – N10
Roční nájmy srovnatelných bytů.

C představuje maximální cenu bytu, za kterou je ještě možno byt výhodně koupit. Tu zjistíme následujícím způsobem: Z údajů realitních kanceláří najdeme 10 nájemních bytů, které mají podobné parametry jako byt, jehož koupi zvažujeme. Poté si zjistíme roční nájemné u každého z nich (uvažujeme jen čisté nájemné bez cen za služby). Tento údaj je dostupný v realitních kancelářích. Z ročních nájmů deseti srovnatelných bytů poté vytvoříme aritmetický průměr.

Můžeme ale také požádat 10 realitních kanceláří, aby ocenilo nájemné námi vytipovaného bytu a z těchto deseti údajů pak vytvořit aritmetický průměr.  

 U obou způsobů výpočtu můžeme použít i více než deset bytů, neboť čím více bytů ve vzorci použijeme, tím bude výsledek přesnější. Nedoporučuji ale srovnávat méně než deset bytů z důvodu nutné eliminace nepřesnosti.

Zjištěné roční nájemné pak vynásobíme číslem 20, což představuje dvacetiletou návratnost investice do bytu. Pokud cena, kterou nabízí prodejce, je nižší nebo stejná ve srovnání s námi zjištěným údajem, nákup je výhodný.

Při výběru srovnávaných bytů ale musíme dbát na to, aby parametry srovnávaných bytů byly co nejpodobnější bytu, jehož koupi zvažujeme. Jedná se o velikost bytu, stáří bytu, velikost balkonů nebo lodžie, existence příslušenství jako garáž nebo sklep, typ stavby (např. panelová nebo cihlová), infrastruktura a dopravní dostupnost (metro, MHD) a eventuelně další parametry. 

Příklad: Zvažujeme koupit byt velikosti 1 + kk. v novostavbě. Zjistíme, že průměrná cena ročního nájmu vypočítaná z 10 srovnatelných bytů je 90 000 Kč (7 500 Kč měsíčně). Maximální cena bytu by tak měla činit nejvýše 1 800 000 Kč. 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

8 komentářů k článku “Jak jednoduše zjistit cenu bytu”

  1. Michal napsal:

    5% z prodejni ceny je za najem malo
    Mám za to, že se nanajde moc podnikavců co by chtěli byt pronajímat ročně za 5% kupní ceny (z čehož výpočet vychází).
    Pronajímatel musí počítat nejen určitou částku na obnovu bytu (počítám minimálně 1% z kupní ceny ročně) ale i s určitou amortizací (při předpokládané životnosti 50let je amortizace další 2% ročně). Dlouhodobého spolehlivého a solventního nájemníka aby pohledal, takže musí předpokládat že minimálně 1 měsíc v roce bude mít byt prázdný (další cca 1% ročně).
    Vzhledem k tomu že s pronajímáním bude ještě další práce a výdaje navíc (realitky, dohadování s nájemcem, zařizování oprav atd.), myslím že požadovaná roční cena za nájem se spíše přiblíží někam k 7% z kupní ceny bytu, jinak bude výhodnější byt prodat a peníze investovat jiným způsobem.

    Pak by se při opačné úvaze ve vzorci nemělo násobit 20x, ale pouze 15x (spíš ještě méně) a dostali bychom se k relevantnějším údajům.

  2. .... napsal:

    hypoindex klesl na samé dno ubohosti,
    dávat prostor zástupci jedné z nejneseriózníších firem, kde domoci se reklamace jejich velmi nekvalitních novostaveb je neřešitelný problém, je vrchol hnusu. K tomu naprosto nesmyslnému příkladu, pronajmout 1+kk na periferii za 7500 je za současných cen naprostý nesmysl, spíše tak 6000 a počítat jen 10 nájmů, protože najít nájemce chvilku trvá a pak se najednou sebere a znova dokola. Takže za,rok tak 60 000. od toho je třeba odečíst fond oprav (dejme tomu -10 000) a těch 50 000 zdanit 25%, tj. necelých 40 000. Vynásobíme 20 a získáme hodnotu 800 000,- kč. Ano, to je hranice mezi rentabilitou a prodělkem. Do toho není započítána obnova bytu v průběhu pronájmu. S hypoindexem končím, píšete podle toho, kdo vám zaplatí…

    1. Radek napsal:

      RE: hypoindex klesl na samé dno ubohosti,
      Ek? O jaké firmě mluvíte? Nikde žádná není uvedená.

      1. Kruton napsal:

        Docela...
        …by mne zajímalo, zda to \“Ek\“ v úvodu Vašeho příspěvku není typickým freudovským překlepem. Většině z nás je totiž známo, že autor článku, Evžen Korec je (nejde-li samozřejmě o velmi nepravděpodobnou shodu jmen) generálním ředitelem fy Ekospol, takto jednoho z největších realizátorů rezidenčních projektů.
        Bizarní názory tohoto pána na dění na realitním trhu už byly opakovaně předmětem kritiky diskutujících zdaleka ne jen na tomto webu.

        1. Radek napsal:

          RE: Docela...
          Díky, pohledal jsem a je to zřejmě tak.

  3. EK FP napsal:

    Jednoduchá kalkulace
    Vzorec bych rád upravil: Spočtěte si, kolik byste platili za takový byt v nájmu a vynásobte to 240ti. Takhle máte přibližně cenu, kolik by byt měl stát.

    Jenže na druhou stranu. 15000×240 = 3600 000
    ale co si můžete za 15 000 pronajmout?

  4. Kruton napsal:

    Poněkud...
    …nepřesná úvaha: výsledek by v takovém případě neříkal „kolik by měla nemovitost stát“, ale spíše od jaké cifry směrem dolů začíná být její cena zajímavá.
    Poměr ceny k výši nájemného je obvyklé posuzovat podle osvědčeného vztahu pravícího, že roční výnos z nájemného by měl činit nejméně 5% ceny nemovitosti, přičemž kalkulačním ročnám nájemným se míní nikoli dvanácti- ale pouze deseti- až jedenáctinásobek nájemného měsíčního. (Rezerva jednoho až dvou měsíčních nájmů slouží jako rezerva k průběžné údržbě nemovitosti a pokrytí období, kdy není obsazena).
    Ve Vámi uváděném případě by tedy přiměřená cena nemovitosti byla byla od 3 mil. dolů…
    Je zábavné aplíkovat popsaný vzorec na ceny nemovitostí v ČR (s čestnou výjimkou několika málo lokalit) – velmi rychle se tak dozvíme, jak moc je náš trh s realitami pokřivený. Ale to už je jiná pohádka.

  5. mmm napsal:

    nesmysl
    A co tro takhle vykrátit, ono to je stejně nesmysl….

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *