Jak (ne)správně stanovit výši nájemného

Jak (ne)správně stanovit výši nájemného

Pavel Řehulka

Každý majitel bytu chce maximalizovat návratnost své investice, a je tedy přirozené, že při pronajímání bytu nastaví nájem na co nejvyšší úroveň. Požadované příliš vysoké nájemné ale může být zásadní chybou pronajímatele.

Účtování nevhodně vysokého nájmu je častou chybou začínajících investorů. Nastaví cenu příliš vysoko. Nájemce od pronájmu bytu odradí. A přestože bytem provázejí desítky zájemců, nikdo se nakonec nenastěhuje.

Každý z pronajímatelů může sice s cenou klesnout. Často ale na své původně stanovené ceně lpí natolik, že byt zůstane prázdný třeba tři měsíce. Je lepší čekat na nájemce, který přistoupí na vyšší cenu? Nebo zlevnit a pronajmout byt o několik set korun levněji?

Počítejte se mnou…

Jestliže se srovnatelné byty v okolí budou pronajímat za 11 000 Kč a my stanovíme cenu našeho na 12 000 Kč, budeme sice potenciálně inkasovat více peněz, ale současně budeme pro nájemce méně atraktivní. Můžeme si myslet, že krásná koupelna a umístění našeho bytu si těch tisíc korun měsíčně navíc zaslouží, o hodnotě bytu ale vždy rozhodují nájemníci a konkurenční nabídka.

Rozhodneme-li se byt i přesto nabízet za 12 000 Kč měsíčně a nájemce najdeme až po třech měsících hledání, přijdeme do té doby nejen o 12 000 Kč měsíčně, ale budeme během této doby také platit provoz bytu. A pokud to bude řekněme 2 000 Kč měsíčně, které by normálně platil nájemce, celkem tak za tři měsíce přijdeme o 3 x 12 000 Kč = 36 000 Kč ušlého výnosu a 3 x 2 000 Kč = 6 000 Kč skutečně proděláme v nákladech.

Pokud se naopak hned na začátku rozhodneme přistoupit na cenu trhu a byt nabídneme za 11 000 Kč, přijdeme sice každý měsíc o potenciálních 1 000 Kč, ale právě kvůli nižší ceně (a zrekonstruované koupelně), jej okamžitě pronajmeme.

Vypočítáme-li roční příjmy u obou variant, zjistíme, že při nájmu 12 000 Kč zinkasujeme 9 x 12 000 Kč nájemné minus 3 x 2 000 Kč ztráta za nepronajaté tři měsíce = 102 000 Kč. Za ten samý rok při nájmu 11 000 Kč měsíčně přijdeme o 12 000 Kč kvůli tisícikorunové měsíční slevě na nájemném, ale naše celkové příjmy budou 12 x 11 000 Kč = 132 000 Kč. Tedy o 30 000 Kč vyšší než v první variantě.

Při nižším nájmu na tom budeme stále lépe i po dvou letech (rozdíl bude stále 18 000 Kč ve prospěch nižšího nájmu). A ani po třech letech nebude ztráta z příliš vysokého požadavky stále vyrovnána (rozdíl 6 000 Kč).

Cílem této kalkulace není prosadit pronájem za nízké ceny. Naopak, naším doporučením je stanovit ceny o nějakých 5 – 10 % vyšší než je obvyklé nájemné za srovnatelné byty kolem. A nabídnout zvýhodnění tomu, kdo s vámi podepíše dlouhodobou smlouvu na rok nebo na dva.

Hlavním cílem tohoto příkladu je ukázat, že stanovení správné výše nájemného není otázkou pocitu… ale čísel. Pokud si tato čísla dopředu spočítáte, budete vždy vědět, jak dlouho a při jaké ceně můžete na nájemce čekat. A pokud brzy uvidíte, že jej za tuto cenu najít nemůžete, můžete začít s cenou klesat.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Anketa: Pronajímáte byt/byty?

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *