Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték?

Hypoteční banky, ačkoliv s přestávkami již od začátku roku prohlašují, že na trhu není příliš prostoru pro další snižování úrokových sazeb, neustále přicházejí s novými a novými akčními nabídkami a úrokové sazby neustále redukují. Jak dlouho ještě trend klesajících úrokových sazeb potrvá?

Banky k radosti klientů nedrží slovo

Před 14 dny jsme uspořádali mezi bankami průzkum, kdy jsme zjišťovali, jak vidí budoucí vývoj úrokových sazeb  samotní bankéři. Téměř všechny banky bez výjimky opět zopakovaly svou mantru, kterou s občasnými přestávkami opakují již od začátku roku. Opět jsme se dozvěděli, že sazby již více méně dosáhly svého dna a ve zbývajících měsících neočekávají jejich výrazný pokles. Spíše prý budou stagnovat, případně mírně růst.

Zastáncem tohoto proudu byla také Komerční banka, jejíž tisková mluvčí Monika Klucová v odpovědi uvedla: „Vzhledem k velmi nízkým sazbám na mezibankovním trhu je určitě dobrá doba na financování bydlení hypotékou. Další výrazné změny v úrokových sazbách neočekáváme, spíše budou stabilní.“ Neuteklo však ani 14 dnů a Komerční banka oznámila další výrazný pokles nabídkových úrokových sazeb.

S platností od 30. srpna 2010 snižuje Komerční banka úrokovou sazbu hypotéky Klasik (tzn. hypotéka do 85 % LTV) na 3,95 %. Podmínkou získání zvýhodněné úrokové sazby je sjednání 3-leté fixační doby. Nabídka se podle vyjádření KB vztahuje jak na standardní hypoteční úvěry, tak na Flexibilní hypotéku.

Vedle Komerční banky navíc snížení úrokových sazeb těsně před uzávěrkou tohoto článku oznámila UniCredit Bank a LBBW Bank, které rovněž ve svých predikcích ohledně možného poklesu úrokových sazeb byly více než zdrženlivé.

Jak se tedy budou vyvíjet úrokové sazby hypoték?

V následujících měsících bude hodně záležet na další interakci mezi jednotlivými hráči na trhu a jejich ochotě soupeřit o nové klienty. Při pohledu na finanční trhy je však patrné, že prostoru pro další snižování úrokových sazeb mají banky stále více než dost, a proto se domnívám, že další snižování úrokových sazeb bude následovat.

Graf 1: Vývoj úrokových sazeb na hypotečním, peněžním a kapitálovém trhu

Z grafu č. 1 je patrné, že na trhu zůstává relativně veliká propast mezi cenou peněz a průměrnými úrokovými sazbami hypoték. Rozevírání těchto nůžek bylo z počátku dáno příchodem ekonomické krize a obavou z rostoucí nezaměstnanosti, kdy banky navyšovaly své rizikové marže, čímž sazby hypoték vystřelily k 6procentní hranici, a kdy naopak ČNB uvolňovala svou měnovou politiku s cílem dodat na trh likviditu a oživit hospodářský růst.

I přesto, že s odezníváním krize začaly banky sazby hypoték opět snižovat, zůstaly průměrné úrokové sazby těchto úvěrů vysoko nad sazbami, za které si mohou banky půjčovat na finančních trzích a výše zmíněná propast se téměř nezmenšila. Přitom hlavní makroekonomické indikátory signalizují velmi rychlé zotavování české ekonomiky a pokles míry nezaměstnanosti, což by mělo mít rovněž pozitivní vliv na vývoj nabídkových úrokových sazeb hypoték.

Jak vidí budoucí vývoj úrokových sazeb experti?

Odhadovat budoucí vývoj úrokových sazeb je poměrně složité, proto jsme se na budoucí vývoj úrokových sazeb zeptali finančních expertů, kteří se zabývají oblastí financování bydlení. Zde jsou jejich odpovědi na otázku: „Jak se budou podle vás vyvíjet úrokové sazby hypoték ve zbývajících měsících tohoto roku?“

Jan Kruntorád, generální ředitel Gepard Finance
Vzhledem ke stabilizaci a mírnému posilování trhu realit a hypoték, dochází v průběhu celého roku 2010 k uvolňování v předchozím období nastavených restriktivních riskových parametru u hypoték v bankách. Banky mají opět větší ambici financovat hypoteční úvěry a cena je jedním ze základních vstupních parametrů pro klienta. Lze tudíž předpokládat, že úrokové sazby hypoték, jak fixních, tak variabilních budou do konce roku oscilovat okolo stávající úrovně, či mírně klesat v návaznosti na podzimní marketingové akce jednotlivých bank. Pro klienty se jedná jednoznačně o pozitivní signál a vývoj.

Libor Ostatek, ředitel Golem Finance
K oživení trhu je pokles úrokových sazeb hlavním signálem a předpokladem. Trend poklesů úrokových sazeb bude ještě pokračovat a bude tažen především konkurenčním bojem, který právě v polovině srpna odstartovala Česká spořitelna. Očekáváme, že trend snižování úrokových sazeb bude pokračovat až do skončení podzimní sezóny (tedy do prosince) a poté je reálné, že si úrokové sazby sednou na dno. Konkrétně očekáváme pokles fixních sazeb o 0,2 až 0,3% (fixace 3 roky a 5let) a u variabilních sazeb by mohlo dojít dokonce i k výraznějšímu přiblížení k hranici 3%. Tento náš pohled ovlivňuje rovněž i stabilní prostředí nízkých základních sazeb, které podporuje ČNB.

Tomáš Prčík, Callido Finance
Podle mého názoru budou letos sazby klesat. Podle mého názoru už letos česká ekonomika nedostane nějaké šokové negativní impulzy a rizikové marže by tedy mohly stagnovat nebo klesat. Dokazuje to podle mého názoru také snížení sazeb České spořitelny, Komerční banky a Hypoteční banky, která byla vyhlášena v posledních 14 dnech. Navíc se množí signály, že rozhodující ekonomiky USA a Eurozóny směřují do další, doufejme že mělké, recese, což může pokles sazeb podpořit v případě, že nedojde k narušení makroekonomické stability. Toto je současně hlavním rizikem vývoje sazeb - že by světová ekonomika upadla do hospodářské krize, která by zapříčinila růst nezaměstnanosti a tím růst rizikových marží.

Lucie Drásalová, analytička Partners
Od září očekáváme v souvislosti s tradičním podzimním "boomem" u většiny bank poměrně výrazný pokles sazeb. Průměrné úroky na nových hypotékách by na podzim mohly klesnout zhruba o 0,2-0,3 %, přičemž některé hypoteční domy (konkrétně ČS i HB) půjdou dolů i o více jak 1 %. Tento pokles by mohlo zbrzdit jen zvýšení sazeb ČNB, o kterém začínají někteří členové bankovní rady veřejně mluvit. Ale i tak předpokládám, že tlak na navýšení obchodu bude zřejmě mít větší vliv a sazby půjdou dolů bez ohledu na kroky ČNB.

Markéta Šichtařová, ředitelka Next Finance
Úrokové sazby u hypoték se odvíjí od mezibankovních úrokových sazeb PRIBOR a IRS. V poslední době sazby IRS v korunách v likvidním segmentu od 2 do 9 let v průměru poklesly o 4 bazické body. Reagovaly tak na vývoj v eurozóně, kde sazby v průměru poklesly o 13 bazických bodů. Trh tak dramaticky tlačí sazby dolu už druhý týden v řadě. Za poslední měsíc sazby v eurozóně poklesly už o 33 bodů. (údaje platné ke dni poskytnutí komentáře - 26. 8.). To indikuje, že trh dluhopisů a dlouhodobých úrokových sazeb již reaguje na očekávanou černou budoucnost. S výjimkou 25leté splatnosti poklesly všechny sazby delší 14let o 44 bodů. Musíme říci, že z toho nemáme vůbec dobrý pocit. Můžeme to možná říci ještě jinak - pětiletá sazba nebyla nižší ani v dobách recese, ani v dobách deflace - kdybychom viděli svět čistě optikou úrokových sazeb, znamenalo by to, že se na nás žene ještě něco horšího.
 
V dalších dnech a týdnech bude vývoj na trhu dluhopisů plně ovlivněn děním v eurozóně a na akciových trzích. Nové zprávy by měly být spíš přinést špatné, což by mělo tlačit sazby a výnosy ještě dolů. A bude to platit o hypotékách. Například pětiletou sazbu IRS očekáváme v září v průměru kolem 1,9 %. Trhy totiž zabedněně stále ignorují obrovskou nabídku státních dluhopisů ve vidině možného budoucího zlepšení ratingu. Navíc vývoj ve světě ukazuje, že šance na snížení repo sazby nejsou tak nízké, jak se ještě před měsícem zdálo. Za rok čekáme 5letou sazbu IRS kolem 2,8 %. 10letou sazbu čekáme v intervalu 3,4 až 3,6 %. Samozřejmě v odpovídající míře na to budou reagovat i sazby u hypoték.