Jak se bydlí Čechům v porovnání s Evropany?

Jaká je dostupnost bydlení v České republice, jaký typ bydlení preferují Češi v porovnání s Evropany a kolik peněz ze svého rozpočtu vydávají obyvatelé jednotlivých zemí na bydlení?

Jaká je dostupnost bydlení v České republice, jaký typ bydlení preferují Češi v porovnání s Evropany a kolik peněz ze svého rozpočtu vydávají obyvatelé jednotlivých zemí na bydlení? Odpovědi na tyto a řadu dalších otázek přinesla společná studie společností Deloitte a Hyposervis s názvem "Finanční krize v rezidenčním developmentu". O závěrech studie a odhadech budoucího vývoje trhu s bydlením jsme již informovali v článku "Jak se bude vyvíjet trh s bydlením v roce 2009?".

Bytový fond

V počtu bytů na počet obyvatel Česká republika stále mírně zaostává za většinou evropských států. Na základě ukazatele počtu bytů na 1000 obyvatel patří Česká republika v evropském srovnání k podprůměrným státům, jejíž bytový fond dosahuje 85 % průměru Evropské unie. Podle předpokladů jsou na tom lépe země západní Evropy.

Z evropských statistik navíc vyplývá, že český bytový fond vykazuje relativně vysoké stáří, a to i přesto, že díky zvýšené poptávce z minulých let developeři reagovali novou výstavbou a dostupnost úvěru stimulovala vlastníky nemovitostí k zásadním rekonstrukcím.

Graf 1: Počet bytů na 1000 obyvatel

Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

Existuje několik nástrojů pro porovnání statistik sledujících úroveň bytového fondu jednotlivých zemí, výsledky se bohužel velmi často liší v závislosti na použité metodice. Nicméně podle údajů umožňujících evropské srovnání se v České republice nachází více než 390 trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel, celkový počet všech bytových jednotek je pak odhadován dle údajů ČNB na 440 bytů na 1000 obyvatel.

Je odhadováno, že v absolutním vyjádření se v roce 2008 v České republice nacházelo více než 4,6 mil. bytů (v počtu obyvatel porovnatelné Belgii – 4,9 mil., a v Nizozemsku – 6,9 mil. bytů). Jak je ze statistik patrné, prostor pro novou bytovou výstavbu v České republice stále existuje.

Osobní vlastnictví v Evropě vede

V České republice je ve srovnání se zbytkem Evropské unie nejnižší podíl bytů v osobním vlastnictví na 1000 obyvatel. I přesto, že v posledních 15 letech se výrazně zvýšil podíl bytů v osobním vlastnictví, podíl vlastněných bytů na celkovém bytovém fondu v České republice je například o 15 % nižší než v Rakousku a o 25 % nižší než v Nizozemí.

Nicméně Česká republika má jedno specifikum, kterým je družstevní bydlení, které se v ostatních zemích EU (vyjma Velké Británie a Rakouska) nevyskytuje v tak rozsáhlém měřítku. Na 1000 obyvatel připadá v České republice téměř 102 domácností bydlících v družstevním bytě. Pokud by se v rámci statistik České republiky sečetl počet bytů v osobním a družstevním vlastnictví, rázem by se Česká republika ocitla na evropském průměru.

Graf 2: Bytový fond podle typu vlastnictví

Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

Převážná většina bytového fondu v rodinných domech je v osobním vlastnictví fyzických osob (více než 96 %) zatímco u bytů v bytových domech převládá spíše nájemní bydlení.

Preferovaný typ nemovitosti

Obyvatelé České republiky preferují bydlení v bytovém domě. Na 1000 obyvatel připadá téměř 200 domácností žijících v bytě a pouze 156 domácností žijících v rodinném domě. V poslední době však v tomto poměrovém ukazatelu dochází k výrazným změnám způsobeným přesunem „měšťáků“ do rodinných domů budovaných na okraji velkých měst.

V ostatních zemích Evropské unie inklinuje k bydlení ve vlastním domě především obyvatelstvo západní a severní Evropy. Největší počet domácností na 1000 obyvatel bydlících v rodinném domě byl v roce 2008 zaznamenán ve Velké Británii (více než 360) následované Švédskem (318), Nizozemím (309) a Irskem (292).

Graf 3: Bytový fond podle typu nemovitosti

Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

V uvedených zemích lze navíc pozorovat tendence k pořizování bytů či domů s vyšším počtem pokojů (5 a více) než je tomu například v České republice, kde převládá bydlení ve dvoupokojovém a třípokojovém bytě.

Kolik platíme za bydlení?

Jinými slovy kolik vydávají domácnosti v jednotlivých zemích za bydlení (nájemné, opravy a rekonstrukce apod. Průměrné spotřebitelské výdaje na bydlení v Evropské unii v roce 2008 dosahovaly 3,2 mil. EUR na 1000 obyvatel.

Česká republika v tomto srovnání dosahuje 51 % průměru Evropské unie, čímž se zařadila mezi země s poměrně nízkými náklady na bydlení. Dlouhodobě nejnižší výdaje na bydlení vynakládají obyvatelé Bulharska a Litvy, kde hodnoty v procentuálním vyjádření činí 19 % respektive 26 % celoevropského průměru.

Graf 4: Spotřebitelské výdaje na bydlení
 
Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

Průměrné roční výdaje na bydlení na 1000 obyvatel v zemích východního bloku EU tvoří přibližně 0,7 mil. EUR, zatímco hodnoty západoevropského průměru dosahují téměř 3,5 mil. EUR.

V České republice bylo v roce 2008 na opravy a údržbu vydáno pouze 16 % celoevropského průměru (166 tis. EUR na 1000 obyvatel). V mezinárodním porovnání mělo nejnižší celkové spotřebitelské výdaje na opravy a údržbu bytů Finsko (6,7 tis. EUR na 1000 obyvatel) se 4 % celoevropského průměru. Nejvyšší spotřebitelské výdaje na opravy a údržbu bytů na 1000 obyvatel zaznamenalo v roce 2008 Polsko (89 % nad celoevropským průměrem) a Velká Británie, která v tomto ukazateli vykazuje jednu z nejvyšších hodnot v rámci Evropské unie (79 %).

Graf 5: Spotřebitelské výdaje na opravy a údržbu
 
Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

„Ze srovnání průměrných hodnot východní a západní Evropy je zřejmé, že východ Evropy zaostává za Západem téměř o 50 %. Je odhadováno, že stáří většiny bytů, které se dnes na českém rezidenčním trhu nacházejí, dosahuje 25 – 45 let. Dá se proto očekávat, že v průběhu budoucích let bude na trhu s byty stále častěji docházet k rekonstrukcím a revitalizacím (zejména bytů v panelových domech),“ odhadují budoucí trendy v českém stavebnictví autoři studie.

Průměrná cena bytu

V rámci tohoto srovnání nedochází k porovnání celonárodních statistik, ale pouze k porovnání cen nemovitostí ve vybraných metropolích.

Z následujících grafů jednoznačně vyplývá, že Praha se zařadila do skupiny s vyšší cenovou hladinou. Z vybraných evropských měst zaujala Praha, možná překvapivě, třetí příčku. Dražší již byly pouze Varšava a Řím. Naopak mezi nejlevnější metropole se zařadil Berlín, kde byt o výměře 68 m2 lze v průměru pořídit za cca 100 tis. EUR.

Graf 6: Průměrná cena bytu
 
Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

Rovněž zajímavé srovnání nabízí následující graf, který vyjadřuje kolik průměrných měsíčních platů musí kupující vynaložit na pořízení zmíněného „modelového bytu“. Také v tomto srovnání Praha skončila mezi nejdražšími městy, kdy na pořízení uvedeného bytu bylo potřeba minimálně 191 průměrných měsíčních platů (data za 1. pololetí 2008), zatímco například v sousední Vídni to bylo pouze 47.

Graf 7: Počet průměrných měsíčních platů na pořízení bytu

Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

V České republice činila průměrná doba k pořízení standardního bytu téměř 15 let, zatímco v Německu tato doba představovala pouze 2,5 roku. Největší počet průměrných platů, a tím i nejdelší doby na pořízení bytu bylo zapotřebí ve Varšavě.

Graf 8: Počet průměrných měsíčních platů na pořízení bytu
 
Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

Není žádným překvapením, že cenová hladina v zemích střední a východní Evropy je výrazně nižší než v Evropě západní. Ale co je paradoxem je fakt, že cena bytů ve městech střední a východní Evropy vyjádřená dle podílu ceny bytu a HDP v paritě kupní síly je výrazně vyšší než v porovnatelných městech západní Evropy.

Poznámka: Porovnání podílu průměrné ceny bytu a HDP v paritě kupní síly na osobu lépe vyjadřuje reálnou hodnotu bytu v jednotlivých porovnávaných městech.

Při vyjádření reálné hodnoty bytu pomocí podílu ceny bytu a HDP na osobu v paritě kupní síly je patrné, že reálná cenová hladina v Bratislavě je vyšší než v Praze. Nejnižší cenová hladina bytů byla zaznamenána ve Vídni a v Berlíně.
Graf 9: Spravedlivá cena modelového bytu
 
Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

V grafu č. 9 diagonála naznačuje tzv. spravedlivou cenu bytů ve vztahu k paritě kupní síly. Cenová hladina bytů pod uvedenou křivkou je podceněná, cenová hladina bytů nad uvedenou cenovou hladinou je přeceněná.

Je patrné, že výrazně nadceněnými destinacemi se ukazuje být polská Varšava a italský Řím, kde ceny bytů průměrné velikosti dosahovaly téměř 170 tis. EUR respektive 266 tis. EUR. Praha a Bratislava se ukazují být téměř na optimální cenové hladině.

Intenzita bytové výstavby

Posledním zajímavým ukazatelem ilustrujícím vývoj v rezidenčním developmentu v jednotlivých zemích je počet bytů dokončených v roce 2008 na 1000 obyvatel.

V porovnání evropských zemí předčila Česká republika v tomto významném ukazateli vývoje rezidenčního trhu v roce 2008 například Německo, Švédsko, Nizozemí či Velkou Británii. V České republice bylo dokončeno 3,68 bytů na 1000 obyvatel. Nejaktivnějšími staviteli byly v roce 2008 Irové, kde v průběhu roku bylo dokončeno více jak 25 bytů na 1000 obyvatel.

Graf 10: Intenzita výstavby
 
Zdroj: Studie "Finanční krize v rezidenčním developmentu" (Deloitte a Hyposervis)

„Tento fakt může být způsoben především časovým zpožděním nástupu vlivů nastalé „finanční“ krize. Zatímco západoevropské země pociťovaly negativní vlivy spojené s propadem poptávky po vlastním bydlení a výrazným poklesem cen nemovitostí již počátkem roku 2008 (v některých zemích s významným propojením na americký kapitál již v průběhu roku 2007), český rezidenční trh byl zmíněnými negativními vlivy výrazněji ovlivňován až ve 4. čtvrtletí 2008,“ odhadují autoři studie.