Jak si odečíst zaplacené úroky z úvěru z daní?

Zdají se vám současné splátky hypoték příliš vysoké? Existuje několik způsobů, jak zatížení svého rodinného rozpočtu zmírnit. Jedním z nich je možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky z úvěrů na bydlení.

Jednou ze státních podpor bydlení je daňová uznatelnost zaplacených úroků z úvěrů sloužících k pořízení či zlepšení bytové situace. Jedná se tedy zejména o hypoteční úvěry, úvěry ze stavebního spoření a další úvěry související přímo s bydlením. Podmínky, za kterých lze nárokovat na zaplacené úroky daňové zvýhodnění, upravuje Zákon o daních z příjmu 586/1992 Sb., § 15.

U kterých úvěrů lze uplatnit daňové zvýhodnění?

Možnost daňových odpočtů se vztahuje na všechny úvěry, které slouží k pořízení či zlepšení bydlení a kde jako záruka úvěru slouží zástava nemovitosti. Především se tedy jedná o hypoteční úvěry (včetně předhypotečního úvěru) a úvěry ze stavebního spoření (jak úvěr ve fázi překlenovací, tak ve fázi přiděleného úvěru). Vzhledem ke znění zákona mezi tyto úvěry patří i tzv. americká hypotéka. Nicméně žadatel o úvěr musí čerpané prostředky bezpodmínečně použít pro své bytové potřeby.

Co lze zařadit mezi „bytové potřeby“?

Kompletní seznam uznatelných účelů fincování je vyjmenován v zákoně o daních z příjmů. Konkrétně v § 15, odstavec 3. Bytovými potřebami pro účely zákona se rozumí:

• výstavba bytového či rodinného domu, bytu nebo změna stavby
• koupě pozemku, pokud na něm bude postaven bytový či rodinný dům, s využitím úvěru na financování bytových potřeb za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů,
• koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu,
• splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
• údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání,
• vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
• úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
• splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování všech výše vyjmenovaných bytových potřeb.

Zákon také říká, že pokud je bytová potřeba nebo její část užívána k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti či k pronájmu, lze odečet úroků uplatnit pouze v poměrné výši.

Podmínky vlastnictví nemovitosti

V případě, že se jedná o pořízení bytu či domu do osobního vlastnictví a poplatník daně bude chtít uplatnit nárok na daňový odpočet, musí v domě či bytě trvale žít. Zákon umožňuje, aby nemovitost k trvalému bydlení využívali také osoby v příbuzenském vztahu. Tedy manžel/manželka, děti, rodiče či prarodiče obou z manželů. V případě výstavby je nutné tuto podmínku splňovat po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí.

Pokud k nabytí vlastnictví nemovitosti došlo v průběhu zdaňovacího období, rozhodující je, zda je poplatník vlastníkem bytu či domu na konci zdaňovacího období.

Jak daňové odpočty uplatnit?

Daňový odpočet lze uplatnit vždy na základě formuláře o výši zaplacených úroků za poslední zdaňovací období. Toto potvrzení klientovi vystaví jeho úvěrující banka (stavební spořitelna) vždy po uplynutí zdaňovacího období, zpravidla po 31. 12. daného roku.

Zaměstnancům od roku 2007 ubyla starost s podáváním daňového přiznání kvůli nárokování daňového odpočtu za zaplacené úroky. Zúčtování za zaměstnance již realizuje kompletně zaměstnavatel, zaměstnanec však musí zaměstnavateli (mzdové účtárně) včas předložit bankovní potvrzení o zaplacených úrocích. OSVČ uvedou výši zaplacených úroků standardně ve svém daňovém přiznání.

Kdo má nárok na uplatnění daňového odpočtu?

Pokud o úvěr žádalo více osob a jsou na úvěrové smlouvě uvedeni, může si odpočet uplatnit buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Pokud je v rámci jedné domácnosti spláceno více úvěrů, splňujících kritéria uznatelnosti, je částka 300 000 korun (viz. dále) maximálním limitem pro všechny tyto úvěry dohromady.

Kolik si mohu maximálně odečíst?

Maximální částka, kterou si může poplatník odečíst od svého základu daně, je 300 000 Kč/rok. V dobách progresivního zdanění se vlastníkům nemovitosti vyplatilo uplatnit daňový odpočet u toho z poplatníků (manželů), jehož příjem spadal do vyššího daňového pásma. V současnosti, kdy došlo k daňové reformě, bylo zrušeno progresivní zdanění a možnost společného zdanění manželů, tato starost poplatníkům odpadá.