Jak zkrachuje sen na koupi domku v důchodu

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

Dnes si koupit větší byt ve městě, ten v důchodu prodat a koupit si byt menší, nebo ještě lépe domek na vesnici. Tak vypadá častá představa dnešních třicátníků kupujících si vlastní bydlení. Proč nevyjde?

V Česku je vlastnické bydlení přeceňováno. Preference lidí bydlet ve vlastním je v České republice významně vyšší než v jiných evropských zemích. Lidé jsou mnohdy ochotni vzdát se téměř čehokoli, aby mohli splácet hypotéku vyšponovanou na maximální míru. Rodinný dům nebo vlastní byt je spojen s chimérou jistoty a bezpečí.

Sny jdou ale ještě dál. Hodně rozšířená je představa: „Ve třiceti si koupím byt (rodinný domek) na hypotéku, tu za třicet let splatím a budu mít kde žít v penzi téměř zadarmo.“ A nebo: „Větší byt na penzi prodám a koupím si menší, nebo útulný domek na vesnici.“ Mnoho lidí s těmito představami bude ale zklamáno.

Vlastní bydlení? Víc nejistoty než nájem

Základním kamenem úrazu je již samotné vlastnictví nemovitosti. Koupě rodinného domku či bytu s sebou nese mnohem více rizik, než si jsou budoucí šťastní majitelé ochotni připustit. Sen o levném bydlení v penzi se může rozplynout rychleji než pára nad hrncem.

Exekuce. Exekuce je rizikem visícím nad majitelem čehokoli. Je-li člověk bez majetku a podaří-li se mu předlužit a nesplácet své závazky, kromě nelegálně operujících skupin si na něm nikdo nic nevezme. Jak se říká, kde nic není…

A zatímco z nájemního bytu lze obtížně vyhostit i nájemníka, který řádně neplatí, zabavit a prodat nemovitost pod cenou v exekuci lze poměrně snadno. Původní šťastný majitel se rázem ocitne bez střechy nad hlavou i bez peněz, které investoval do vysněného bydlení i do splátek hypotéky.

„Nepřizpůsobiví“. Lidé jsou různí. Někteří jsou slušní a spořádaní, nezaplatit jakýkoli dluh jim přijde nemyslitelné a ke svému okolí se chovají s náležitou úctou a péčí. Jiní jsou závislí na drogách, „hrají“ třetí poločas fotbalového utkání či pořádek se jim vyhýbá mílovými oblouky. Nikdo šťastnému majiteli útulného bytu nezajistí, že se do jeho okolí nepřistěhují lidé z druhé uvedené skupiny.

Získat do svého okolí „nepřizpůsobivé“ spoluobčany libovolné národnosti lze přitom snáze, než by se na první pohled mohlo zdát. Není třeba ani rozhodnutí obecního úřadu o zřízení ubytovny pro lidi bez přístřeší v sousedním domě. Stačí kupříkladu pouhé zvýšení počtu pronajímatelů v domě – a v rámci jejich podnikatelského záměru zaměření na vybrané sociální skupiny, s jejichž příchodem roste míra hluku a nepořádku a klesá cena bytů. O následném prodeji za vysokou cenu a koupi menšího (levnějšího) bydlení nebo rodinného domku na penzi si pak může jeho majitel nechat zdát.

Chátrání. O nájemní bydlení se stará jeho majitel. Pokud nájemníkovi nevyhovuje, najde si lepší bydlení, dá výpověď a sbohem majiteli. O vlastní bydlení se také stará majitel. Ovšem v domě s více byty je k větším zásahům potřeba společných peněz společenství vlastníků jednotek – a souhlas jeho členů.

Někteří lidé se narodili dříve než jiní a do penze odešli tudíž dříve. Svůj byt si koupili na hypotéku před dvaceti lety a před penzí ji horkotěžko splatili. Nyní si chtějí užívat levného nájmu a v bytě „dožít“. Nemají chuť ani peníze k investicím do společných částí domu. Pokud se k nim přidají pronajímatelé, kteří chtějí byt „vytěžit“ na nájemném a pak ho za zůstatkovou cenu zdevastovaný prodat (s čímž se postupně zvyšuje i pravděpodobnost infiltrace „nepřizpůsobivých“), zodpovědný majitel jednoho z bytů společné rekonstrukce neprosadí. Může se pak jen smutně dívat, jak hodnota jeho majetku klesá a s ním se rozplývá i sen o poklidném stáří.

Katastr nemovitostí. Ukrást byt je poměrně snadné. Majitel bytu odjede na několik týdnů na dovolenou k tropickému moři a než ho pojišťovna po zkrachovalé cestovní kanceláři dopraví zpět domů, nalezne vyměněné zámky, ve dveřích cizího člověka a v katastru nemovitostí jeho, nikoli své jméno.

Jistě, původní majitel se může soudit, ale nový majitel má všechny dokumenty v pořádku (vše koupil od podvodníka, který na sebe byt přepsal podvodem) a než se vše uvede na pravou míru, může to trvat i několik let. A při fungování českých soudů, je výsledek pře přinejmenším nejistý.

Daně a stát. Český stát je proslulý politickou i daňovou stabilitou. Daně se nemění celé roky a i při výměně politické garnitury řídící český stát a jeho finance dochází spíše ke kosmetickým úpravám. Navíc všechny významné změny jsou konzultovány s odbornou veřejností… tak toto by byl ideální případ.

V Česku to bohužel funguje zcela jinak. Co prosadí jedna politická reprezentace, druhá smete ze stolu a při první příležitostí otáčí kormidlem o 180°, daně se mění rychleji než roční období a ještě dnes je ve hvězdách, jaké daně a jak budeme platit od příštího roku. O loňském roce, kdy byla letošní sazba DPH schválena koncem prosince, raději ani nemluvit.

Daň z nemovitostí a daň z převodu nemovitostí jsou daně, kterým se majitel vyhnout nemůže. Evidence nemovitostí je na to příliš dobrá. Nikdo přitom nezaručí, že v případě touhy politiků po vyšším podílu přerozdělování nesáhnou právě k těmto daním. A u nich nepomůže ani změna daňové rezidentury.

Možnost znárodnění ponechme stranou. Důl je díra v zemi, ten vám nikdo nevezme…

Prodám větší, koupím menší

Rodina s dětmi optimálně potřebuje byt větší, na penzi je vhodnější menší. Pro děti je vhodné více prostoru, penzisté uvítají nižší náklady na vytápění a méně prostoru na uklízení. Proto se v plánech mnoha domácností vyskytuje: „Teď si koupíme větší byt, na důchod ho prodáme a koupíme menší.“

Svízel řešení koupě menšího bytu či rodinného domku na vesnici je právě ve významné preferenci dnešních lidí v produktivním věku a budoucích důchodců. A v jejich množství. Se stárnutím populace bude ubývat lidí, kteří chtějí koupit větší byt pro rodinu, a naopak přibývat lidí, kteří chtějí koupit menší byt na penzi. Ceny velkých bytů tak budou spíše klesat, ceny menších porostou.

Nic není černobílé

Stejně jako paleta důvodů zvyšujících riziko koupi vlastního bydlení, na druhou misku vah lze položit nespočet výhod, které vlastnické bydlení přináší. Na nevýhody se ale zapomíná mnohem častěji – a koupě vlastního bydlení, které má sloužit desítky let, bývá prováděno na základě emocí, nikoli na základě zvážení přínosů, záporů a rizik.

Anketa: Ceny bytů v Česku jsou...

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

10 komentářů k článku “Jak zkrachuje sen na koupi domku v důchodu”

  1. Joko Ono napsal:

    Paranoidní blábol

    Lepší je místo hypotéky platit celej život nájem a pak nic nemít a nájem dále platit z důchodu.

    1. petr-zamecnik napsal:

      Re: Paranoidní blábol

      Zapomínáte na jednu důležitou věc, kterou jsem v tomto článku nezdůrazňoval: Za 30 let (splácení hypotéky) musíte do bytu/domu vložit znovu stavební hodnotu nemovitosti, jinak je v dezolátním stavu. Ne nadarmo je odpisová doba (většiny) nemovitostí 30 let. Takže (zjednodušeně) celý život splácíte hypotéku, abyste pak celou nemovitost zaplatil ještě jednou.

      Je to samozřejmě zjednodušený pohled na věc, v tomto článku zdůrazňuji především rizika, která si lidé málo uvědomují. Výhody zdůrazňovat nemusím – ty všichni znají. Ostatně, to uvádím i v závěru článku.

      1. Svopex napsal:

        Re: Re: Paranoidní blábol

        Tak to si nemyslím. Za 30 let vás rekonstrukce nebude stát jako celý nový byt. To určitě ne.

        1. petr-zamecnik napsal:

          Re: Re: Re: Paranoidní blábol

          Nezapomínejte na fond oprav, ze kterého se platí společné prostory. Krom toho hovořím o stavební hodnotě, která bude výrazně nižší než tržní např. v Praze a dalších velkých městech, ale naopak v některých částech republiky může být výrazně vyšší než tržní cena. Toho ostatně často využívají pronajímatelé, o kterých píši v článku – tedy ti s krátkodobými cí­li.

      2. pk napsal:

        Re: Re: Paranoidní blábol

        To není pravda, náš byt má právě 29 let a žádný dezolátní stav, v pohodě k bydlení bez žádných potřeb větších investic…

        Fond oprav snad u nájemného bydlení neplatíte? Stavební hodnota? Vždyť v článku mluvíte o tržní hodnotě..když budu prodávat byt tak mě žádná stavební ani účetní hodnota nezajímá..
        Souhlasím, ze článek je blábol – absolutně nevyvážený a používající směšné argumenty…

  2. kritik napsal:

    vrchol debility

    co to je za článek? 😀 hrozbou v případě vlastnictví bytu je exekuce?? autor by s eměl nechat jít vyšetřit

  3. AB napsal:

    NESMYSL

    Takový sled prezentovaných blábolů jsem ještě nečetl. Autor neví o čem píše. Zaplatit nemovitost ještě jednou apod. je přece úplně mimo. Pokud se majitel o svou nemovitost stará s řádnou péčí, tak nemusí investovat dlouhé roky a u novostavby ani nemluvím. Výhody nájmu oproti vlastnictví ??? Jaké? Za 20 let placení nájmu nájemník může mít vlastní nemovitost atd. Radši lidem nemotejte hlavu a jděte psát o něčem jiném.

  4. Jan Lefik napsal:

    Nepovedené

    Pokud bylo cílem článku upozornit na to, že vlastní bydlení má i nějaké mínus, asi byl špatně zvolen nadpis článku. Na druhou stranu chápu, že tento nadpis přiláká asi více čtenářů, ale vypovídající hodnota minimální. Napsat, že riziko vlastního bydlení je má vastní exekuce a pokud byt nevlastním jsem vlastně ve výhodě, protože mi nemají co sebrat???? Spekulovat o tom, že vláda, kterou si mimichodem sami volíme, bude drasticky zvedat daně z bydlení, když jak píšete touha bydlet ve vlastním v tomto státě je vysoká!!! Chátrání nemovitosti je určitý argument, ale v míře v jakém je to podáno, že se nemovitost úplně znehodnotí je hloupost, i ti lidé, co maji nemovitost jen jako investici, mají zájem dům udržovat, přicházeli by i o své peníze. Katastr je kapitola sama pro sebe, ale nikdo asi nebude mít zájem „krást“ mé 3+1, když za stejnou práci na sebe může převést celý bytový nebo rodinný dům s podstatně vyšší hodnotou. Podaná historka s cestovkou a převodem bytu je spíše scifi pro hlavní událost zpráv na Nově. Spekulovat o populační vlně asi nemá ani význam, jelikož o koupi velikosti bytu a čas ovlivňuje mnohem více důležitějších faktorů a myšlenka, že se ve stejnou dobu rozhodnou všichni na důchod změnit bydlení je k smíchu. Zůstal mi jen problém s nepřizpůsobivými obyvateli, u nás tedy cikány, který lze eliminovat výběrem lokality, ale je to asi jediné akceptovatelné riziko v celém článku. Zaráží mě, že tento článek může někdo uveřejnit na serveru typu S-realit.

  5. AM napsal:

    Demagogie

    V článku je upozorněno na řadu problémů, které mohou potkat každého majitele nemovitosti. Bohužel je celý článek napsán způsobem, který se rozhodně nedá popsat jako nestranný odborný názor.
    Bohužel z celého článku srší přání nasměrovat co nejvíce lidí do oblasti nájmu nemovitosti.
    Proč autor každý bod například neporovnal se stejnou situací u nájmu ? Nevím…
    Exekuce: podle uvedené úvahy by bylo asi nejlepší absolutně nic nevlastnit, nemít auto, chatu, nepodnikat..atd.., protože co když přijde exekutor…¨
    Nepřizpůsobiví: pokud máte rodinu, pronajmete si byt, předpokládám (až na vyjímky) že si ho pronájímáte na dlouhou řadu..byt vybavíte nábytkem, v místě získáte zaměstnání, děti chodí v místě do školy – takže změna bydliště není až tak jednoduchá, dále platíte nájem, ve kterém postupně mizí nenávratně podstatná část Vašich příjmů bez možnosti jakékoliv návratnosti – na rozdíl od prodávané nemovitosti byť za nevýhodných podmínek..
    Jako argument používat nejistotu vlastnictví z hlediska katastru je velmi přehnané, zatím snad neproběhl ani jedný případ (pokud ano, omlouvám se, ale nevím o něm..)
    V podobném duchu mluví autor o daních …daně z nemovitostí jsou a budou vždy nákladem vlastníka nemovitosti. Opravdu si autor myslí , že pronajímatel nepřeúčtuje nájemníkovi náklady na provoz, údržbu a samozřejmě nutný zisk ?? Takže nájemník se platbě nevyhne a je jedno jak platbu nazveme… a tak se dá pokračovat dále…

    Ano článek můžeme chápat jako upozornění na problémy s vlastnickým bydením, ale aby mohl vyznít seriozně , mely by být uvedeny argumenty pro a proti!

    Článek je napsán silně demagogicky – s úmyslem ovlivnit a směrovat čtenáře jedním směrem, ne čtenářovi poskytnout fakta k možné diskuzi.

    Hezký den AM

    1. petr-zamecnik napsal:

      Re: Demagogie

      V prvé řadě vám děkuji za váš názor.
      Výhody osobního vlastnictví zná téměř každý, téměř každý pro ně chce byt vlastnit a nepronajímat si ho. Proto jsem vytvořil článek, který má za cíl upozornit na druhou stránku věci – na nevýhody a rizika vlastnického bydlení, které si lidé neuvědomují.
      Jedná se navíc o článek, který svým rozsahem není a nemůže být odbornou studií porovnávající obě stránky s detailními výpočty. Prolistujete-li Hypoindex.cz, naleznete i další články nahlížející na oblast vlastnického/ná­jemního bydlení z jiného úhlu pohledu.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *